Создание прозрачного и эффективного рынка земли, поможет ускорить рост экономики и повысить уровень жизни украинцев. Такие выводы содержаться в новом Экономическом прогнозе Всемирного банка в Украине, представленном на прошлой неделе.
Украина имеет наибольшие площади сельскохозяйственных земель в Европе, однако производительность сельского хозяйства составляет лишь мизерную часть от той, которую имеют другие европейские страны. Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения является самым большим препятствием для привлечения необходимых инвестиций и увеличения производительности сектора.
Снятие моратория и создание прозрачного и эффективного рынка земли имеет потенциал ускорить экономический рост в Украине на 0,5-1,5% в год в течение следующих 5 лет. Об этом говорится в Специальном докладе Всемирного банка относительно рынка земли.
«Проект закона о рынке земли, принятый парламентом в первом чтении является важным историческим прорывом», – заявил ведущий экономист Всемирного банка по делам Беларуси, Молдовы и Украины Фарук Кхан. По его словам, принятие данного закона вместе с другим законодательством, создает необходимые меры предосторожности для обеспечения прозрачности и эффективности в сфере земельных отношений, что «будет важным фундаментом для улучшения перспектив экономического роста Украины в будущем».
Украина имеет самую большую в Европе количество пахотных земель – 33 миллиона гектаров, по сравнению с 18 миллионами гектаров во Франции, 12 миллионами гектаров в Германии и 11 миллионами гектаров в Польше. Украина также имеет высокоплодородные почвы и стратегическое расположение с доступом на рынки Европы, Ближнего Востока, Северной Африки и Азии. Но, к сожалению, уровень производительности сельского хозяйства в Украине является небольшим по сравнению с другими европейскими странами. Добавленная стоимость ведения сельского хозяйства в Украине в расчете на один гектар в 2018р. составляла $440, по сравнению с $1100 в Польше, $1400 – в Бразилии, $1700 – в Германии и $2450 – во Франции. Основная причина этого заключается в том, что сельскохозяйственное производство в Украина сосредоточено на продуктах с низкой добавленной стоимостью (таких как зерно). Плата за аренду сельскохозяйственных земель в Украине также значительно ниже, чем в других европейских странах, что препятствует продуктивному использованию земель.
В Украине стоимость аренды гектара сельскохозяйственных угодий в 2017 году составляла $50, по сравнению с $181 в Венгрии, $243 – во Франции, $271 – Болгарии и $957 – долларов в Нидерландах. В результате, большое количество землевладельцев на селе лишены надлежащего заработка от использования одного из своих самых ценных активов.
«Мораторий подрывает безопасность землевладения и стимулы для осуществления инвестиций, например, путем инвестиций в системы орошения, выращивания многолетних растений и обеспечения севооборота. Ограниченность инвестиций подрывает способность фермеров выращивать продукцию и переходить на трудоемкий товар с повышенной добавленной стоимостью», – отмечают эксперты Всемирного банка. Они уверенны, мораторий также мешает финансированию малых и средних производителей, так как земли не могут быть использованы в качестве залога.
Создание прозрачного и эффективного рынка земли способствовало бы экономическому росту примерно до 0,5-1,5% в год в течение 5-летнего периода, в зависимости от сценария реформы и дополнительных стратегий. Основным каналом влияния на процесс роста стало бы расширение количества производителей товаров с большей добавленной стоимостью и уход с рынка производителей товаров с меньшей добавленной стоимостью по мере роста цены на землю.
Открытия рынка должно сопровождаться дополнительными мерами в следующих трех сферах: создание механизмов защиты для обеспечения прозрачности и эффективности рынка и предотвращения монополизации; создание эффективного и устойчивого доступа к финансированию для малых фермерских хозяйств и создание системы мониторинга, чтобы обеспечить реализацию реформы рынка земли в соответствии с установленным планом и для предотвращения мошенническим действиям.
Проект закона об обороте земель, утвержденный ВР в первом чтении 13 ноября 2019р., является важным прорывом в создании рынка земли в период до октября 2020 года. Он должен быть введен в действие при первой же возможности вместе с необходимым дополнительным законодательством.
Параллельно, отмечают во Всемирном банке, необходимо принимать дополнительное законодательство о гарантиях для обеспечения прозрачности, эффективности и предотвращения монополизации сельскохозяйственных земель. В частности, уже проведена значительная работа над этими различными дополнениями законодательных актов, которые охватывают следующие важные сферы:
Так, проект Закона «О национальной инфраструктуре геопространственных данных (НИГД) и доступ к геопространственной публичной информации» обеспечивает свободный и открытый доступ геопространственных кадастровых данных, а также обязывает обеспечить совместимость между кадастром и государственным реестром. Это важно с точки зрения уменьшения манипуляций с документацией относительно прав собственности и возможностей для коррупции. Законопроект был зарегистрирован в Раде 1 ноября 2019, его первое чтение ожидается в начале декабря.
Проект Закона «О дерегуляции в сфере земельных отношений, оценки земель и изменения в системе управления земельными отношениями» должен упорядочить процедуры создания, передачи и использования земельных участков; передает геокадастру право собственности и управления государственными землями от местных органов. Законопроект был принят 14 ноября в первом чтении.
Проект закона «О планировании землепользования» зарегистрирован 17 октября 2019; проект Закона «О продаже государственных и коммунальных земельных участков с помощью электронных аукционов» принят в первом чтении 13 ноября 2019; а проект закона об ограничении непрозрачной раздачи земель еще не зарегистрирован, но его текст депутаты уже обсудили.
Проект закона «О предотвращении рейдерства» должен полностью автоматизировать обмен информацией между реестром и кадастром, сделать оцифровки всех бумажных записей в реестре обязательным. Одним из его важных положений является требование регистрации всех расценок, прописанных в договорах продажи и аренды. Ожидается, что все вышеуказанные законопроекты будут приняты до конца 2019 года.
Важной будет система мониторинга для обеспечения того, чтобы реформа рынка земли осуществлялась в соответствии с планом и для предотвращения мошеннических действий. Сейчас обсуждается концепция закона о создании системы мониторинга земель. Это обеспечило бы доступ к данных о реестрах прав собственности, автоматически блокировало бы передачу земель с нарушением законодательных ограничений (например, о концентрации прав собственности), а также позволило бы регулярно публиковать совокупную информацию (о сделках и цены) на уровне села / громады. Эту систему также дополнили бы реестром фермерских хозяйств, чтобы способствовать целевому предоставлению государственной поддержки для мелких фермеров, исправить кадастровые ошибки, зафиксировать незарегистрированные земли и неофициальные аренды. Важно согласовать концептуальный закон о системе мониторинга и обеспечить его принятие до конца 2019 года.
Как упоминалось ранее, доступ к источникам финансирования для малых фермерских хозяйств, имеющих ограниченный доступ к малому кредитования через устойчивые и эффективные инструменты финансирования будет важным шагом. Отмена моратория позволит использовать землю в качестве залога. В то же время, в Украине исторически не принимали во внимание фермеров, которые имели менее 500 га, и много мелких фермеров не знакомы с установившейся практикой заимствований.
Чтобы преодолеть эти ограничения, применяются условия предоставления частичных гарантий для целей кредитования (PCG), которые могут помочь уменьшить риски банковского кредитования для мелких фермерских хозяйств (менее 500 га) и запустить рынок ипотечного кредитования. Ожидается, что механизм PCG будет поддерживать такое кредитование в течение ограниченного периода, который составит около 5 лет. Также был разработан законопроект о создании небольшого агентства с независимой структурой управления для администрирования механизма PCG на коммерческой основе. проект закона о PCG важно подать в ВР до конца ноября, чтобы его можно было принять до конца 2019 года. Кроме этого, уже разработаны проекты нормативно-правовых актов по созданию и внедрению PCG.
Государственные субсидии для фермеров должны быть узконаправленными и разработанными таким образом, чтобы стимулировать повышение производительности и выращивание продукции с большей добавленной стоимостью, применения новых технологий по доступным финансовым тратам.
«Международный опыт также говорит о том, что поддержка должна быть направлена на малых фермеров (хозяйства площадью до 500 га), которые являются наиболее ограниченными в возможностях кредитования, чтобы минимизировать перекосы на существующем рынке коммерческого кредитования», – резюмировали эксперты Всемирного банка.
В свою очередь, финансовый аналитик, эксперт института Growford Алексей Кущ предупреждает о нескольких рисках, которые могут возникнуть со снятием в Украине моратория на земли сельскохозяйственного назначения с 2020 года. Первый обуславливается высокой концентрации земельных участков в одних руках. «Если мы посмотрим на аналогичные рынки, например, в Польше, то увидим, что средний земельный лот, который сдается на продажу от 100-200 га. И, соответственно, среднее польское фермерское хозяйство примерно 200-300 га. В Украине система землепользования несколько иная: есть большие, средние и мелкие сельские хозяйства. Но все равно те 0,5%, которые закладываются от земельного банка, 8% – от территории области и 35% от отдельной территориальной громады – это ничем не оправданы максимальные показатели концентрации рынка в одних руках», – сказал «ЭН» эксперт.
По его словам, показатель концентрации, прежде всего, несет риск для мелких и средних фермерских хозяйств, а также для семейных хозяйств. В частности, если брать по фактору аренды земли, то здесь мелкие фермерские хозяйства конкурируют с крупными аграрными компаниями с помощью уровня арендной платы за землю. «Арендная плата за землю формируется исходя из добавочной стоимости, которая генерируется с одного гектара земли в процессе аграрного производства. В этом сейчас фермерские хозяйства не уступают крупным аграрным компаниям и даже иногда опережают, потому что у фермеров более разнообразна структура аграрного производства и более высокая добавочная стоимость. Они выращивают и овощи, и фрукты, и животноводство, и растениеводство и т.д. Как правило, крупные аграрные кампании – это монокультурный экспорт (рапс, подсолнух, соя). У них уровень добавочной стоимости в пределах 200 долл. с гектара. Но они зарабатывают на т.н. «гибких масштабах». Поэтому сейчас они конкурируют с «гибкими ставками» и мелкие и средние хозяйства эту конкуренцию выдерживают», – отмечает Кущ. По его словам, если будет консолидация крупных земельных банков в одних руках, то конкуренция будет не за счет арендных ставок, а за счет стоимости фондирования. То есть, за счет стоимости денег, которые те или иные компании будут привлекать для выкупа земли.
«Соответственно, крупные аграрные компании, которые сотрудничают с западными венчурными, инвестиционными и пенсионными фондами и т.д. будут привлекать очень дешевое финансирование под 3-4%. А фермеры и семейные хозяйства, которые работают внутри страны, будут вынуждены рассчитывать исключительно на свои оборотные средства, которых для выкупа земли не хватит, либо на внутреннее банковское кредитование в Украине. А мы прекрасно знаем по каким ставкам сейчас банки кредитуют и на каких условиях. Поэтому, естественно, конкуренцию в виде стоимости привлеченных кредитных средств для выкупа земли фермерские хозяйства крупным аграрным корпорациям проиграют. Это риск для очень грубого и токсичного изменения структуры землепользования и обезземеливания фермерских и семейных хозяйств», – отметил Кущ.
Второй риск, на который эксперт обращает внимание, связан с опасностью вывода земель из сельскохозяйственного оборота. «Нет абсолютно никаких «предохранителей», которые бы позволяли государству контролировать использование украинской земли. Наоборот существующие законопроекты сейчас планируют максимально упрощать механизм государственного контроля за оборотом земель. Происходит отмена агрохимических паспортов, государственной земельной экспертизы, значительно упрощают условия земельного кадастра. То есть, значительные массивы земель могут быть выведены из землехозяйственного оборота для монопольного давления на аграрных производителей. Аграрные производители не будут соглашаться с высоким уровнем арендной ставки, который новые собственники земли будут им выставлять. Если в других странах за неиспользование сельскохозяйственных земель в течении двух-трех лет ее просто могут конфисковать, то у нас таких механизмов контроля не предусматривают», – говорит Кущ.
И третий риск – изменение целевого назначения. «Здесь тоже идет максимальное упрощение. То есть, поменять с сельскохозяйственного назначение на другое будет очень просто. Нет никаких гарантий, что через пять-десять лет вместо полей пшеницы на юге страны не возникнут поля солнечный батарей. Или целевое назначение территорий сельскохозяйственных земель будут изменены под свалки или хранилища каких-то отходов. То есть, здесь государство полностью отказывается от функций контроля и, соответственно, активизирует этот риск», – резюмировал аналитик.
