Понад 350 житлових комплексів (ЖК) у Києві та його приміській зоні, які збудовані або перебувають ще у процесі будівництва, конкурують сьогодні за свого інвестора/покупця. Кожен із них пропонує свої переваги: хтось приваблює сучасними планувальними рішеннями, високою якістю будівництва, розвиненою інфраструктурою, хтось – лісопарковою зоною поряд, а хтось - поєднанням переваг міського та заміського життя.
ДБН навздогін тенденціям
Свої корективи у будівництво нових ЖК мало би внести нещодавнє впровадження нових Державно-будівельних норм (ДБН). Проте забудовники стверджують, що вони незначні, оскільки багато в чому роблять обов’язковими ті рішення, які і раніше впроваджувалися відповідальними девелоперами – тими, для яких важливо створювати максимально комфортний житловий простір, інформують Економічні Новини. «У багатьох проектах, які були затверджені ще за старими ДБН, деякі ключові норми з нової редакції вже витримувалися. Просто, якщо раніше це були додаткові плюси проекту, конкурентні переваги, які підвищували його затребуваність з боку покупців житла, сьогодні це стало вже обов’язковою складовою, – повідомляє в коментарі «Економічним новинам» прес-секретар корпорації «Укрбуд» Гліб Шемовнєв.
В якості прикладу в «Укрбуд» наводять одну із ключових складових своєї концепції «двір без машин», яка почала відображатися в проектах компанії ще у 2015-2016 роках, і тільки у вересні минулого року винесення паркувальних місць за межі прибудинкової території стало рекомендованою державною нормою. «Таким чином, нові ДБН ми фактично обігнали, і навіть не тільки на папері. Ще за півроку до набуття чинності нової редакції ДБН в Києві було введено в експлуатацію клубний будинок «Spas Sky» на Подолі, в якому дворовий простір вільний від автівок», – зазначає Шемовнєв.
Загалом же, концепція «двори без машин», яка впроваджується новими ДБН, сьогодні використовується на практиці багатьма забудовниками. Проте не всіма. «Заборона на паркування всередині житлових кварталів, яка зобов’язує забудовників передбачати окрему територію для обладнаних парковок, поліпшить комфорт життя кінцевого споживача», – каже в коментарі «Економічним новинам» директор з розвитку компанії NOVBUD В’ячеслав Павлов.
У цьому контексті також зазначимо, що нові ДБН коригують і співвідношення машиномісць на кількість квартир. Так що тепер місць на парковці ЖК має вистачити усім. Втім, в «Укрбуді» нам заявили, що і тут забудовник випередив ДБН. «Ще задовго до оновлення норм «Укрбуд» в партнерстві з «Edelburg Development» розпочав будівництво житлового комплексу «Edelweiss House», де паркувальних місць у шестирівневому паркінгу на 30% більше, ніж квартир», – зазначив Шемовнєв.
В інтересах покупців «квадратів» у ЖК, за словами В’ячеслава Павлова, також «грає» і таке нововведення у ДБН, як забудова не більше 45% від всієї ділянки, виділеної під забудову. «Адже забудовник буде зобов’язаний створити простору прибудинкову територію», – каже він.
Дихати легше власникам квартир у ЖК має дозволити і ДБН щодо щільності населення, яка встановила максимум 540 людей на 1 гектар. Забудовники кажуть, що також іще до прийняття ДБН такий коефіцієнт мав місце в багатьох їхніх проектах, особливо в тих, що стосувалися створення будинків невеликої поверховості.
Вивільнити простір при будівництві ЖК покликане таке ключове нововведення ДБН, як дозвіл на розміщення на цокольному і перших трьох поверхах житлових будинків закладів громадського призначення. У тому числі на першому і другому поверхах – вбудованих або прибудованих дитячих садків. «Така практика давно є популярною у світі, й, безумовно, це вигідно забудовникам і зручно для мешканців нових будинків. Із застосуванням нових ДБН вже не буде необхідності виділяти окрему територію для будівництва дитячого садка. У найближчому майбутньому це глобально не вплине на ситуацію, але однозначно інфраструктура буде розвиватися гармонійніше», – зазначає Павлов.
Масу можливостей і варіантів для проектування планувань квартир, за словами забудовників, дає визначення ДБН рівня комфорту квартир і їх параметрів. Так, дозволено зменшення кухні до 5 м2 і створення кухні-ніші, відмова від обов’язкового поняття «окрема кімната», замість якого вводиться поняття «загальна кімната», скління лоджій і балконів. «Тепер квартири з вільними плануваннями, які раніше вже використовувалися у проектах деяких забудовників – «квартира-трансформер», «смарт-квартира», потрапляють в правове поле. Забудовники зможуть розробляти планувальні рішення одно- і двокімнатних квартир, які можна вільно за бажанням власника квартири перепланувати в майбутньому. Власники квартир зможуть змінювати внутрішній простір свого житла, підлаштовуючи його під те, як змінюється їхній спосіб життя, з мінімальними зусиллями. Наприклад, якщо в 1-кімнатній квартирі поселяється молода сім’я, якій з появою дитини знадобиться ще одна кімната, то вони спокійно зможуть облаштувати її на своїх «квадратах»», – каже Павлов.
Суперечливі норми
Проте для забудовників, передусім все це стосується передмістя, залишається відкритим (його називають одним з найважливіших) питання обмеження висоти новобудов, які раніше не регламентувалася ДБН. Нові норми значно обмежують максимальну висоту залежно від кількості населення. «Це суперечить гармонійному розвитку населених пунктів, що межують зі столицею та обласними центрами. Тому на даному етапі триває обговорення цієї частини норм для ухвалення конструктивного рішення», – розповідає Павлов.
Зазначимо, забудовники не тільки оскаржують такі норми в судах, але й намагаються обійти їх правдою-неправдою. Так, на новому Генплані Ірпеня своїх приватних будинків не знайшли жителі, що мешкають за адресою: вул. Пушкінська, 66 і вул. Лермонтова, 7. Причиною невнесення своїх приватних ділянок з будинками, які в Генплані, що діяв до 2018-го року ще були, в новий Генплан міста люди вважають плани міста на забудову території колишнього піонерського табору «Зоркий», який знаходиться по-сусідству зі «зниклими» ділянками, багатоповерховими будинками. «Тут хочуть заробити. І заробити по-крупному – на цілому висотному житловому масиві, який за наявності садибної забудови просто не дозволять будувати, згідно з новими ДБН», – каже мешканка Ірпеня Анна Шаповалова. Нові ДБН забороняють будівництво багатоповерхових будинків у кварталах садибної та котеджної житлової забудови.
Конфліктним у цьому плані сьогодні є і будівництво ЖК «Дніпровський», який девелоперська компанія «КСМ-Груп» на замовлення «Інжпроектсервіс-Арс» будує в Києві за адресою: вул. Гродненська, 14-а у приватному секторі. Попри те, що проект ЖК був затверджений ще до прийняття нових ДБН, жителі навколишніх будинків виступають категорично проти появи у своєму приватному секторі 25-типоверхових будівель. І посилаються тут на Наказ Держкомітету України у справах містобудування і архітектури № 44 від 17 квітня 1992 року «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92», згідно з яким район садибної забудови може бути сформований окремими житловими і блокованими будинками з присадибними (приквартирними) ділянками з господарськими будівлями або без них. Забудова цих районів не иає перевищувати 4-х поверхів. Нині люди уже змогли домогтися від Земельної комісії Київради прийняття проекту рішення про розірвання договору оренди на земельну ділянку із забудовником. Щоправда, його ще має затвердити сесія Київради.
«По суті «блакитні лінії» взагалі виконують ту саму функцію, яку раніше виконували окремі обмеження висотності в таких районах, як історичний центр Києва. Просто тепер нові ДБН роблять цю практику повсюдною», – зазначає Шемовнєв.
Пастки для інвесторів
Дуже часто ЖК приваблюють покупців на «квадратні метри» тим, що позиціонують себе як ЖК закритого типу. Тобто їх територія є повністю огородженою. Квартири в таких ЖК забудовники зазвичай продають дорожче від аналогічних квартир в неогороджених ЖК. На руку грає такий фактор. як безпека – ніхто чужий на територію не потрапить.
Тим часом, юристи радять всім тим, хто «купився» на рекламу «ЖК закритого типу», ретельно перевіряти, чи є огороджена територія ЖК у власності чи в оренді. Зробити це можна в єдиному електронному реєстрі земельних ділянок www.e.land.gov.ua. У випадку, якщо ділянка не має кадастрового номера, можна говорити про незаконність огородження території. Оформлення землі у власність надає право її власнику огороджувати свою територію. Передача ділянки на баланс керуючої компанії або будинку також дає таке право. Проте, саме розміщення елементів благоустрою можливе тільки в разі, якщо на це є вся необхідна проектно-дозвільна документація, в якій дотримані всі ДБН.
Придбання права власності на квартиру, згідно зі ст. 369 ЦК України, автоматично робить власника квадратних метрів співвласником тієї земельної ділянки, на якій розташований будинок, а також прибудинкової території. Водночас вирішувати, як розпоряджатися майном, що є спільною власністю, за законодавчими нормами, мають всі співвласники. І тут рішення – робити територію свого ЖК закритою чи ні – має бути прийнято одноголосно. Якщо хоча б один із мешканців виступає проти – огородження території ЖК може бути визнано незаконним і паркан можуть знести.
Водночас не всі ЖК можуть бути закритими, і тут є певні нюанси, пов’язані передусім із життєдіяльністю і функціонуванням міста в цілому. Так, наприклад, як свідчить земельний кадастр, ЖК «ParkLand», який позиціонує себе комплексом закритого типу, насправді захоплює під себе три міські вулиці загального користування. Після того, як будівництво цього ЖК буде завершено, вулиці Журавлина, Практична і Юнацька будуть передані на баланс міста. Таким чином, всі огорожі мають бути демонтовані.
Один з перших ЖК, який почав позиціонувати себе, як закрита територія, «Комфорт Таун», також має проблеми зі своєю «закритістю». Дозвіл на огородження території там тимчасовий.
Тим часом, як зазначають юристи, зробити територію свого ЖК закритою можна і в тому випадку, якщо самим забудовником «закритість» і не планувалася. Для цього потрібно, залучивши КП «Благоустрій», сформувати прибудинкову територію і здійснити її кадастровий облік. Тут також може знадобиться дозвіл від поліції та управління МНС. Сама прибудинкова територія має перебувати на балансі ОСББ або приватного ЖЕКу. Саме з ними укладається договір оренди на земельну ділянку.
Щодо самих ЖЕКів у сучасних ЖК, то тут є також певні нюанси. «Завершення будівництва об’єкта і передання його інвесторам – це далеко не кінцеві завдання забудовників сьогодні. Обслуговування новозбудованого житла стало невід’ємною частиною майже кожного проекту будівництва. Будівельні роботи ще в самому розпалі, а девелопери вже створюють організації, які обслуговуватимуть новобудову. Це подовжує прибутковість проекту», – каже в коментарі нам юрист, експерт у сфері інвестицій в будівництво Тетяна Яковенко.
Між тим, самі договори із «кишеньковими» ЖЕКами забудовника часто бувають справді кабальними, а відмова від їх підписання може призвести навіть до втрати тих квадратних метрів, які були повністю проінвестовані. Так, наприкінці минулого року квартиру одного із інвесторів ЖК «Кришталеві Джерела» Ярослава Осадчого забудовник перепродав, позаяк той не підписав у встановлені терміни акт прийому-передачі квартири. Сам Ярослав Осадчий каже, що перед підписанням акту «прийому-передачі» квартири, забудовник вимагав підписати договір зі створеним ним ЖЕКом – ТОВ «Холд груп». Останній, за словами інвестора, був складений таким чином, що виглядало ніби власником квартири є ЖЕК. Так, безстроковий договір з ТОВ «Холд груп» передбачає письмове погодження будь-яких ремонтних робіт у квартирі, зобов’язує мешканців ЖК «Кришталеві джерела» інформувати ЖЕК, коли, куди і наскільки він виходить зі своєї квартири, платити за парковку на території комплексу, а для того, щоб потрапити на територію ЖЕКу, купити перепустку. До того ж, договір з «Холд груп» не дозволяє власнику продавати свою квартиру, якщо потенційний покупець не захоче підписувати аналогічний договір з «Холд груп». Також «Холд груп» встановило ціни на опалення і світло вищі, ніж в «Київтеплоенерго».
ЖЕК, який був нав’язаний забудовником, своєю найбільшою проблемою називають і мешканці ЖК «Alter Ego». Кажуть, що ЖЕК необґрунтовано в односторонньому порядку підняв тариф за обслуговування майже в 2 рази, при тому що належних послуг не надає. Рахунки за опалення також виставляє ЖЕК, і робить це згідно з квадратурою квартири, а не показників лічильника.
Загалом же, якщо переглянути інтернет-форуми мешканців ЖК, то можна побачити, що на ЖЕКи, створені забудовниками, нарікають чи не всі, але через підписані раніше договори змінити тут нічого не можуть. Закон не на їхньому боці.
Тим часом, забудовники уже працюють над розробленням нових проектів ЖК. Тільки десять з них мають бути реалізовані у Києві. Частина із них вже цьогоріч розробляють в «Укрбуді». «Звісно, всі ті нові проекти, які розробляються сьогодні, мають відповідати поточним ДБН. Адже зміни, які діють з 1 вересня минулого року, не розповсюджуються тільки на ту проектну документацію, яка була затверджена до набуття чинності новими нормами», – зауважує Шемовнєв.
Згідно з новими ДБН, під час проектування нового житлового комплексу NOVBUD «Нові Жуляни», як розказав нам В’ячеслав Павлов, також вже передбачено скління балконів і лоджій, квартири з вільними плануваннями, комфортний закритий двір без автомобілів, врахована щільність забудови та ін.
Самим же потенційним покупцям «квадратів» у ЖК залишається очікувати на новий рівень комфорту згідно з новими ДБН і на те, що забудовники у своєму бажанні вирізнитися серед інших намагатимуться випередити ДБН – робитимуть свої ЖК ще комфортнішими.
