Банкиры прогнозируют либерализацию рынка ипотечного кредитования во второй половине 2011 г. Ближе к холодам, как они обещают, процентные ставки пойдут на снижение, на фоне смягчения требований к заемщикам
Сейчас банковская система испытывает избыток ликвидности. Деньги есть, а крепких платежеспособных заемщиков — увы, нет. Несмотря на это, «виртуально» к ним предъявляются достаточно жесткие требования. Но так будет не всегда. Поскольку лето — период отпусков, многие откладывают покупку недвижимости на осень. Эта же тенденция просматривается и у продавцов. Некоторая же часть населения выбрала выжидающую стратегию на фоне последних сообщений о прогнозах снижения стоимости квадратных метров на 5-7%. Вместе с тем в сентябре стоит ожидать сезонной активизации рынка недвижимости и, соответственно, рынка ипотечного кредитования.
«В борьбе за заемщиков банки в ближайшие полгода-год пойдут на некоторые уступки, снижая ставки кредитования. К концу года можно ожидать средние реальные ставки по ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости в диапазоне 15-17% годовых»,— прогнозирует зампредправления банка «Киев» Анна Сидорова.
Соглашается с коллегой и зампредправления ПриватБанка Владимир Яценко. «Если еще осенью прошлого года средняя ставка была в районе 19-21%, то сейчас — 18-20%. В течение года средняя ставка по кредитам на приобретение недвижимости продолжит понижаться и уже к декабрю может достигнуть 16%»,— рассказывает банкир. Вместе с тем, отмечает начальник управления ипотечного кредитования «ВТБ Банка» Александр Борщевич, динамика ставок по кредитам в большей степени будет зависеть от ставок на рынке депозитов.
По словам Светланы Черкай, заместителя председателя правления «Эрсте Банка», на рынке существует две позитивные тенденции. Во-первых, ситуация с ликвидностью в банковском секторе значительно улучшилась. Также более доступными для клиентов стали процентные ставки, в частности, плавающие процентные ставки, которые сделали более привлекательными ипотечные кредиты. Во-вторых, экономическая ситуация в Украине продолжает улучшаться, что дает и банкам, и клиентам уверенность в дальнейшей стабильности.
Что же касается требований к заемщику, то клиент, как и раньше, должен подтвердить достаточный уровень доходов для получения кредита на жилье. Кроме платежеспособности на решение о выдаче займа влияет кредитная история клиента. «Кризис показал, что при решении о кредитовании банки не должны принимать во внимание неофициальные доходы. Поэтому, чтобы иметь возможность получить кредит, претенденту стоит декларировать свои доходы. Ведь банки, в первую очередь, оценивают не залог, а финансовое состояние клиента»,— говорит госпожа Черкай. Идеальный же заемщик, согласно представлению банкиров, должен быть не моложе 23 лет, иметь от 30% собственных средств от стоимости недвижимости и официально подтвержденную заработную плату. При этом суммарные ежемесячные платежи по всем кредитам клиента (с учетом запрашиваемого) должны составлять не более 60% от официально подтвержденной заработной платы.
Правда, уточняет Анна Сидорова из банка «Киев», значительных льгот по размеру аванса в следующие два-три года ожидать не стоит. Стандартное требование к первоначальному взносу останется на уровне 30% стоимости приобретаемой недвижимости. Хотя возможны авансы и в 10-20%. Но такие условия будут касаться, прежде всего, партнерских схем с застройщиками или при условии предоставления заемщиком дополнительного обеспечения.
Если же потенциальный покупатель «квадратных метров» соответствует минимальному «джентльменскому» набору условий, то банки, в основном, готовы одолжить ему кредит в гривне на срок до 25 лет. Но, преимущественно, на «вторичное» жилье. «Это обусловлено тем, что значительная часть банков, активно кредитовавших в докризисное время, из-за невозврата займов сегодня не готова рисковать снова на первичном рынке. Исключение составляют объекты недвижимости, где банк выступает партнером строительства»,— поясняют в ПриватБанке.
Несмотря на радужные среднесрочные перспективы сектора, банкиры не ждут бума кредитования в ближайшие два года: некоторые занимают выжидательную позицию, другие — вообще отказываются от ипотеки. «Во втором квартале 2011 г. банки в основном делали ставку на два ипотечных направления: кредитование покупки заложенной по проблемным кредитам недвижимости, которую они отсудили у неплательщиков, и финансирование завершения строительства жилых домов, возводимых их партнерами. Такая же тенденция сохранится и в ближайшие несколько месяцев»,— прогнозирует Анна Сидорова. По ее словам, финучреждения пока не спешат выходить на ипотечный рынок с принципиально новыми предложениями, поскольку ситуация на рынке недвижимости до сих пор до конца не прояснилась.
Как прогнозирует начальник отдела анализа финансовых рынков «ИНГ Банк Украина» Александр Печерицын, рынок ипотечного кредитования еще не скоро достигнет докризисных объемов, поскольку часть банков пока еще не готова предоставлять ипотечные кредиты в отсутствии длинных гривневых ресурсов, других же не устраивают докризисные условия. «Например, требование к первичному взносу со стороны заемщика сейчас находится на достаточно высоком уровне. С другой стороны, текущие ставки гривневых ипотечных кредитов зачастую не под силу большинству потенциальных заемщиков, платежная способность которых пострадала во время кризиса»,— сетует финансист.
К докризисным же показателям банки вернутся не ранее второй половины 2012 г. При этом Александр Борщевич уверяет, что развиваться ипотека будет и далее в «городах-миллионниках» — Киеве, Днепропетровске, Донецке, Одессе, Харькове, Львове, а также Житомире, Запорожье и Виннице.
Вторит ему и Светлана Черкай из «Эрсте Банка»: «Как показывает практика, быстрее всего рынок ипотеки развивается в крупных областных центрах Украины, где клиенты могут приобрести недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Это можно частично объяснить достаточностью уровня официально подтвержденного дохода клиента для возможности взять ипотечный кредит».
Кроме того, в крупных городах существует серьезный рынок отложенного спроса. Соответственно, долгосрочная перспектива рынка недвижимости достаточно велика и будет существовать до тех пор, пока в стране будет процветать развитие маленьких населенных пунктов и больших городов, уверена банкир. При этом большая часть людей хочет перебраться именно в большие города, поэтому там жилье всегда будет пользоваться спросом, особенно социальное.
Способствовать спросу будет, в том числе, развитие ипотеки. Правда, цены «квадратных метров» тоже будут расти.
