С января изменился порядок работы ФФС, а существование «метровых» целевых облигаций оказалось под вопросом. «ЭИ» решили выяснить, на что физлицам следует обратить внимание при инвестировании в строительство недвижимости.
Фонды финансирования строительства
Теоретически фонды финансирования строительства существуют уже около двух лет. По идее, деньги доверителей в ФФС всесторонне защищены законом, ведь определена финансовая ответственность как управляющего фондом, так и застройщика. Кроме того, обязательным условием является страховка выполнения строительства в срок. Наконец, ФФС ежемесячно отчитываются перед Госфинуслуг. В случае возникновения проблем комиссия может потребовать заменить финансовую компанию, управляющую фондом, либо застройщика.
Однако реально работающие фонды можно пересчитать по пальцам. В основном, они организованы крупными застройщиками, которые обладают достаточной финансовой мощью для содержания финучреждения — управителя ФФС. Мелкие же застройщики фонды не жаловали. Дорого, мол, и в зависимость от управителя попадать неохота. «ЭИ» уже писали, что законодатель попытался «подружить» рынок и посредников, внеся целый ряд изменений в Закон «О финансово-кредитных механизмах» (вступили в силу с 14 января). Лоббисты ФФС позволили управителям фондов привлекать и инвестировать деньги в строительство неограниченного количества объектов. А в случае чего, доверитель не сможет получить свои средства из имущества управителя своего ФФС или другого фонда, которым «рулит» управитель.
По мнению экспертов, такие изменения поставили под вопрос надежность инвестирования в строительство через ФФС. Юрист компании «Конов & Созановский» Наталья Доценко-Белоус на конференции «Строительство, инвестиции, ипотека — 2006» провела аналогию между новыми правилами функционирования ФФС и ООО «МММ». «Теперь я не считаю работу с ФФС самым безопасным механизмом инвестирования»,— отметила юрист. Дескать, недобросовестный управитель может использовать этот механизм для построения финансовой пирамиды. «Может начаться полный бардак. Деньги будут перебрасываться между объектами — управитель ФФС получил возможность строить недвижимость для одних за деньги других»,— откровенно заявил «ЭИ» один из застройщиков.
Велики и риски невыполнения норм Закона №978, отметил застройщик. Ведь Госфинуслуг не может толковать изменения в законодательстве, Конституционный суд не работает. Это может серьезно «зацепить» интересы инвесторов. Директор департамента надзора за финансовыми компаниями Госфинуслуг Екатерина Отченаш отказалась прокомментировать, кому могут быть интересны подобные последствия. Она уверена, что у регулятора достаточно полномочий, чтобы воспрепятствовать финансовым махинаторам. «При возникновении вопросов будем приостанавливать действие лицензии управителя»,— пообещала г-жа Отченаш.
Ценные бумаги
Изменения к Закону «Об инвестиционной деятельности» практически не зацепили «облигационные» схемы. У застройщиков осталась возможность эмитировать целевые и дисконтные облигации, а также применять опционы для привлечения средств на строительство. Правда, инвесторам следует осторожнее относиться к выпускам «метровых» целевых облигаций, зарегистрированным после 14 января. У владельцев «метровых» облигаций могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на жилье в БТИ, так как теперь базовым товаром в процессе инвестирования является единица недвижимости (а не площади).
И еще. Обычно номинал облигационного выпуска равен расчетной стоимости строительства. В процессе строительства стоимость «квадратов» растет. Увеличивается и продажная цена бумаг. В последнее время налоговики трактуют возникающую разницу как валовой доход строителей. Поэтому застройщики в целях оптимизации иногда завышают номинал облигаций и начинают их продажу по цене в 1,5-2 раза ниже номинала. Покупая такие облигации, физлицам следует помнить, что при погашении по номиналу с разницы придется уплатить 13% подоходного налога.
Чтобы «увязать» целевые облигации и квартиру, застройщики используют т.н. «дополнительный договор резервирования», в котором указывают параметры недвижимости, которая будет передана в погашение пакета облигаций той или иной серии. Обычно в таких договорах застройщики оставляют за собой право корректировать площадь объекта в одностороннем порядке (после получения техпаспорта в БТИ). Поэтому покупателю облигаций стоит обратить внимание на проспект эмиссии облигаций — именно его условия первичны. То есть если застройщик передал вам жилье меньше обещанного — вполне реально получить компенсацию через суд. «Если площадь квартиры окажется больше указанной, получить доплату с инвестора невозможно»,— предупреждает Наталья Доценко-Белоус.
Продвинутые «физики» также могут попытаться в суде признать договор резервирования лишь предварительным договором купли-продажи недвижимости. Такой договор требует нотариального удостоверения. «Его нет. Поэтому можно потребовать от застройщика передать инвестору «видовую» квартиру, изменить этаж»,— говорит г-жа Доценко-Белоус. Задержка со сдачей дома в эксплуатацию также грозит застройщику серьезными проблемами. Физлицо может подать в суд (в связи с нарушением строителями Закона «О защите прав потребителя») и получить от застройщика по 3% суммы договора за каждый день (!) просрочки.
Поэтому в текущем году застройщики больше внимания уделят выпуску дисконтных облигаций. Инвесторам эти облигации оставляют гораздо меньше пространства для маневра, нежели целевые бумаги. Они не привязаны к конкретному помещению. «У эмитента нет обязательств погасить такие бумаги»,— объясняет Наталья Доценко-Белоус. Застройщик просто должен возместить их номинал покупателю, то есть при изменении цены «квадрата» цена облигаций не меняется, увеличивается только их количество. При этом отсутствие разницы между номинальной и продажной ценой бумаг (дисконт может быть символическим) не повышает валовые доходы эмитента.
