На строительном рынке нагнетается напряженность. Некоторые застройщики не хотят мириться со снижением доходности своего бизнеса. Единственным и реальным способом преломить ценовую ситуацию является сокращение предложения новостроек на рынке. С этой целью сейчас предпринимаются попытки «завалить» рынок целевых облигаций.
Взрывной рост цен на жилье в минувшем году сделал строительство чуть ли не самым прибыльным бизнесом в Украине. Лихорадочная скупка «на корню» населением и спекулянтами любых кирпично-бетонных сооружений довела маржу застройщиков до 200-300%. Однако бесконечно взвинчивание цен продолжаться не могло. Уже в январе покупатели недвижимости выдохлись. По мнению брокера Сергея Диденко, сейчас платежеспособный спрос на жилье в крупнейших городах Украины в 2-3 раза меньше предложения. Цены на «первичке» с начала года уже снизились на 10-15% и, по мнению незаангажированных экспертов, цену «квадратов» в новостройках ждет неизбежная дальнейшая корректировка (которая потянет за собой цены на «вторичке».— Ред.). Застройщики не могут долго ждать возобновления благоприятной конъюнктуры рынка и не готовы мириться со снижением доходности своего бизнеса. Для них единственным и реальным способом преломить ситуацию является сокращение предложения «новостроев» на рынке.
В пятницу агентство «Кредит-Рейтинг» заявило о высоких рисках облигационных механизмов в строительной сфере. «Бесконтрольный выпуск целевых облигаций проходит достаточно давно, и уже просматриваются некоторые признаки того, что в этом механизме заложены определенные мины. Если до определенного времени строительный сектор переживал бурный рост и приток инвестиций, то после ухудшения экономической конъюнктуры ситуация изменилась. А там, где слабо, там и рвется. Рейтинг (читай — надежность) компаний строительного сектора сильно зависит от воздействия неблагоприятных условий на рынке. Пока все хорошо — все хорошо, когда же возникают сложности, то запаса прочности у строителей обычно не хватает»,— объясняет директор агентства «Кредит-Рейтинг» Станислав Дубко.
Подавляющее большинство инвестиционно-строительных компаний, которые финансируют строительство жилищных комплексов путем размещения целевых или дисконтных облигаций, не имеют опыта застройки и реализации подобных проектов, а также публичного привлечения средств посредством облигаций. Из прорейтингованных агентством «Кредит-Рейтинг» с начала 2005 г. 82-х выпусков строительных облигаций рейтинги инвестиционной категории (на уровне uaBBB) имеют лишь 3 компании. Еще 30% компаний, осуществивших выпуск строительных облигаций (с кредитными рейтингами категории uaBB и uaB), имеют опыт работ в инвестиционно-строительной сфере и реализуют по нескольку проектов, часть из которых находится в процессе завершения. Среди оставшихся треть компаний (35%), выпустивших облигации, имеют разрешительную документацию на проведение строительства, но при этом не имеют опыта работ в этой сфере. Строительные проекты этих компаний, как правило, находятся на нулевой стадии. Еще 30% компаний начинают размещать облигации, даже не имея всей основной строительной документации, что увеличивает риски невыполнения обязательств в установленные сроки и в полном объеме. В первую очередь перечисленные тенденции касаются строительных компаний, работающих на столичном рынке (по данным «Кредит-Рейтинга», таковых 55 из 82 прорейтингованных им компаний), а также строителей городов Одессы и Харькова.
«Законодатель прописал правила игры для фондов операций с недвижимостью (ФОН) и фондов финансирования строительства (ФФС). В этих механизмах риски инвестора минимизируются за счет разделения финансовой, управляющей и строительной функций. Если смотреть с точки зрения безопасности инвестора, то законодателю следовало бы добиваться прямых запретов на использование определенных механизмов (инвестдоговоров и облигационных механизмов.— Авт.), а также более полного раскрытия информации о себе застройщиками»,— утверждает Станислав Дубко.
В свою очередь юрист компании «Коннов&Созановский» Наталья Доценко-Белоус считает, что «раскачка» нестабильности на рынке носит заказной характер. «Идет серьезная борьба за сферы влияния на рынке строительства»,— комментирует ситуацию г-жа Доценко-Белоус. По ее словам, те люди, которые стоят за лоббированием механизмов ФФС и ФОН, видят в облигациях своего основного конкурента. На законодательном уровне бороться с облигационными схемами не получается. Остается только полностью дискредитировать этот инструмент среди инвесторов. А для этого необходимо создать парочку виртуальных застройщиков, которые действительно окажутся финансовыми пирамидами, — и дело в «шляпе» (по сведениям «ЭИ», сейчас уже зарегистрировано 2 фиктивных выпуска.— Авт.).
По мнению юриста, нагнетание обстановки на рынке может привести к обвалу цен на жилье — инвесторы не смогут избавиться от облигаций. На вторичном рынке их покупать никто не пожелает (разве что со значительным дисконтом.— Авт.), а застройщик до момента погашения их скупать также не обязан. «Это может очень серьезно ударить по ценам, что приведет к финансовому кризису застройщиков, а затем и дефициту строящейся недвижимости на рынке. Многие застройщики будут вынуждены уйти с рынка»,— подчеркивает Наталья Доценко-Белоус. В результате на рынке опять сформируется дефицит нового жилья, что в свою очередь снова приведет к росту цен на недвижимость.
В сложившейся ситуации «ЭИ» рекомендуют всем желающим инвестировать в строительство жилья с предельной осторожностью подходить к выбору строительной компании. И прежде всего интересоваться наличием у застройщиков документации, разрешающей строительство. «Вам обязаны предоставить утвержденный и согласованный проект застройки, отвод земельного участка, разрешение на строительство и выполнение работ, а также сроки начала строительства и ввода дома в эксплуатацию»,— объясняет независимый юрисконсульт Олег Кравченко. Если «строители» что-то мутят или обещают предоставить документы «завтра» — задумайтесь. «Ведь просто на обещаниях далеко не уедешь. Зачем вам потом не спать по ночам 2 года до сдачи дома»,— предостерегает юрист.
Станислав Дубко, директор агентства «Кредит-Рейтинг»:
— Сейчас исполнение своих обязательств эмитентом зависит только от его порядочности. Никакими законами облигационные риски в жилищном строительстве не урегулированы. Правил игры для облигационных механизмов финансирования строительства нет.
Мы стараемся учитывать в своих рейтингах тот факт, что застройщики в целях оптимизации проводят выпуск облигаций через специально создаваемое «схемное» ООО. Хочу заметить, что существует такое понятие как кредитная история, и многие застройщики отказываются от практики создания ООО под каждую эмиссию. Нужно сказать, что, пока все хорошо, застройщик, конечно, будет афишировать свою связь с компанией, через которую проводится эмиссия облигаций. Тем не менее «проектные» компании сейчас не стремятся продемонстрировать на бумаге гарантии материнских контор выполнить свои обязательства. Пока рынок устраивает такое положение вещей, все хорошо. Но, в случае каких-либо катаклизмов, на рынке может сложиться ситуация, когда застройщики легко откажутся от обязательств своей «дочки». Чем ниже присвоенный рейтинг, тем ниже, по нашему мнению, вероятность исполнения эмитентом своих обязательств.
Достаточно большое число эмитентов не раскрывают свои рейтинги. Таких клиентов среди строительных компаний около 20-25%.
Пока мы не планируем пересматривать рейтинги всех эмитентов целевых жилищных облигаций. Толчком для группового пересмотра могут стать фундаментальные события на рынке и в строительной отрасли.
Наталья Доценко-Белоус,
юрист компании «Коннов&Созановский»:
— Делать какие-либо выводы на основании данных «Кредит-Рейтинга» безосновательно. У них своя шкала, которая абсолютно не объективна для строительства. Из-за особенностей налогообложения до момента ввода дома в эксплуатацию у застройщика идут одни убытки. Очень часто у достаточно крупных строительных компаний рейтинг читается буквально так: компания не может выполнить свои обязательства по погашению облигаций. Тот факт, что более трети компаний не имеют опыта в строительной сфере — действительно аксиома. Но многие такие компании существуют как «схемное» решение крупных и известных застройщиков. Обычно застройщики зарегистрированы в виде ОАО, и не могут выпускать облигации на сумму больше своего «уставника». Чтобы преодолеть это ограничение, создаются ООО, которые ограничений по объему эмиссии облигаций не имеют. Конечно, у такой компании опыта нет. Но она наймет в качестве подрядчика самого застройщика, а затем будет обеспечивать передачу недвижимости инвесторам.
Безусловно, облигации — это на 100% рисковый инструмент. Они ничем не обеспечены, а ГКЦБФР не проверяет наличие строительных документов. Таким образом эмиссию целевых облигаций может зарегистрировать фиктивный застройщик и создать финансовую пирамиду. Но реальные застройщики очень серьезно относятся к своим обязательствам и постоянно контролируют рынок, чтобы не допустить появления фиктивных эмитентов.
