Развитие рынка недвижимости и его ценообразование уникально в каждой стране Западной Европы. Однако все европейцы прошли в свое время через взрывной рост цен на жилье с последующим болезненным обвалом рынка. О том, как это происходило в Дании, «ЭИ» рассказал ведущий эксперт по ипотеке проекта Европейского союза «Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине» Лайф Андерсен.
— Какие экономические предпосылки были для кризиса рынка недвижимости в Дании?
— Начну с небольшого экскурса. Начиная с середины 50-х и до середины 70-х в стране наблюдался значительный рост экономики. Первый и второй нефтяные кризисы (1973 и 1978 гг.) привели к рецессии в экономике страны. В последующие семь лет наблюдался значительный прирост ВВП. Начиная с 1985 года и до начала 90-х в экономике опять начался спад, причем с высокой инфляцией и практически полным отсутствием безработицы. Тогда правительство обязало работодателей компенсировать трудящимся рост инфляции пропорциональным увеличением зарплат.
Интересно, что именно строительные компании больше всего провоцировали инфляцию — строилось много домов при высокой рентабельности строительства. Цены на жилье быстро росли и подтягивали вверх стоимость других товаров и услуг. Перед тем, как началась стагнация ведущих мировых экономик, несколько лет подряд в Дании и других европейских странах наблюдался бум на рынке потребительского кредитования. Наши банки выдавали кредиты даже на 100% стоимости жилья. Финансисты считали, что рынок будет расти вечно, но ошиблись. Высокие издержки на производство сделали датские товары неконкурентными на мировых рынках. Объемы экспорта падали, а количество импортируемых товаров росло. К тому же, рецессия наблюдалась и в других странах Запада.
— Итак…
— Итак, ухудшилось сальдо товарного баланса, за счет роста импорта уменьшился спрос на товары внутреннего производства, соответственно товарные запасы возрастали, а люди делали все меньше покупок. Что были вынуждены делать компании и предприятия, чтобы снижать свои издержки? Увольнять персонал! В пик рецессии в 1990-1991 гг. уровень безработицы в Дании увеличился с 2% до 18%. В это же время происходило падение всех фондовых индексов страны. Прирост ВВП был минимальным — около 0,1%. Спрос сократился.
— Какие события последовали в финансовой сфере?
— Недостаточная оценка банками собственных рисков при выдаче потребительских кредитов обернулась серьезной проблемой. Когда доходы людей росли, они покупали в кредит квартиры, машины, бытовую технику и т.д. Большая часть людей, которые вдруг потеряли работу, оказались перегружены займами, и многие не смогли их выплачивать. Последовали дефолты. Банк, в котором работал я, в одночасье стал «счастливым» обладателем более 1000 квартир и домов. Выполнение обязательств заемщиков осуществлялось за счет заложенного имущества. Поэтому цены на недвижимость в течение четырех лет с 1987 по 1991 годы снизились на 30-40%.
Приведу такой пример. Семья купила дом за $1 млн., $800 тыс. из которых взяла в кредит. И вот цена жилья обвалилась, а заемщик потерял платежеспособность. Таким образом, квартира первоначальной стоимостью 1 млн. перешла к банку по цене $600 тыс. Если раньше для продажи залоговой недвижимости было необходимо потратить три месяца, то теперь аукционы длились около года. Никто не хотел покупать. Год задержки с возвратом кредита означает для банка потерю еще 10% от его суммы. Кроме того, квартиру нужно содержать, необходимо платить аукционщикам и оценщикам. В результате всех этих затрат чистая прибыль банка от реализации составляла 60% стоимости объекта недвижимости. В нашем примере это $360 тыс. Понятно, что $440 тыс., которые недополучил банк, «повисают» на заемщике. Пока они не будут возвращены банку, человек не сможет получить другой кредит.
В общем, кризис серьезно ударил по банковской системе. Банки потеряли около 9% от суммы кредитных портфелей. Серьезные проблемы возникли у 60 малых и средних банков. Самые серьезные потери понесли банки, которые работали в относительно бедных областях страны. Небольшие банки были слабо капитализированы, в результате их поглотили более крупные. В тот период четыре банка в Дании удерживали 80% рынка.
— Как долго продолжалось падение цен на недвижимость?
— Наибольшее падение цен отмечалось с 1989 по 1991 годы. Покупатели оказывали психологическое давление на продавцов. Когда на рынке накопилось достаточное количество предложений, продавцы начали конкурировать между собой, постепенно снижая цены. Хотя снижение было неравномерным — элитная недвижимость подешевела незначительно. Зато цены на жилье ниже среднего класса обвалились более чем на 40%.
На рубеже 92-го темпы падения стоимости жилья замедлились. Это произошло благодаря растущему спросу со стороны иностранных покупателей. Потом цены оставались стабильными до конца 90-х. А с ростом экономики начали опять увеличиваться.
— Как пережили кризис строительные компании?
— Предложение на рынке недвижимости сильно превышало спрос, в результате чего около 90% застройщиков обанкротились. Выстоявшим компаниям выгоднее было выкупать старые дома, поддерживать и реконструировать их, нежели возводить новое жилье. Интересная тенденция — после кризиса несколько подросла арендная плата. Люди опасались покупать недвижимость, предпочитая арендовать ее.
— Наверное, условия кредитования ужесточились…
— Из кризиса банкиры вынесли урок и перестали разбрасываться деньгами. Условия потребительского кредитования стали более жесткими — увеличились размеры первоначальных взносов. До кризиса кредитные ставки составляли 16-17% годовых в кронах, а после — снизились до 8%. Снижение произошло из-за недостаточного спроса на кредиты. Кроме этого, падение цен на недвижимость означало снижение инфляции, которая тоже учитывается при определении процентных ставок. Сейчас ставки находятся в пределах 3% в евро.
— Г-н Андерсен, как Вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости в Украине?
— На ценообразование в вашей стране влияет множество факторов. Если в Украине продолжится рост доходов населения на фоне постоянного увеличения ВВП, то цены на недвижимость, по идее, должны расти и дальше. Однако сейчас мало кто возьмется прогнозировать развитие экономической ситуации в Украине. Специфика украинской экономики в том, что ее структура разбалансирована, и изношены основные производственные фонды. Этим частично и объясняется высокий уровень инфляции, который слабо компенсируется настоящими темпами экономического роста.
По моему мнению, в Украине в скором будущем возможно появление ценового «пузыря» на рынке недвижимости. Особенно велик он в Киеве, крупных областных центрах и в Ялте. Если «пузырь» лопнет, то рынок недвижимости ожидает серьезный кризис.
— Объясните подробнее, в чем могут быть его причины?
— Прежде всего беспокойство вызывают города, пережившие взрывной рост цен на недвижимость в течение последних нескольких лет. Если взглянуть на страны, похожие на Украину, — Польшу и Венгрию, то заметно, что в Варшаве и Будапеште средняя стоимость квадратного метра жилья редко превышает EUR1000. При том что уровень жизни и доходов населения в этих странах намного выше, чем в Украине. То же самое касается и качества жилья. Так чем же обусловлена такая высокая цена недвижимости в Киеве? По моему глубокому убеждению, она завышена!
Сравните рост цен на недвижимость в Киеве с графиком изменения цен на стройматериалы. Вы увидите, что себестоимость строительства одного метра квадратного за последний год возрастала значительно меньшими темпами, чем цены на готовое жилье, которые выросли более чем в 1,5 раза. Это свидетельствует о том, что строительные компании уж слишком пекутся о получении сверхприбылей. По оценкам специалистов, прибыльность застройщиков в Киеве колеблется от 100% до 400%. Для сравнения, маржа застройщика в Румынии не превышает 25-35%.
— Это общеизвестные факты. Но в чем причины такой высокой маржи, на Ваш взгляд?
— Сегодня строительство, похоже, является необычайно прибыльным бизнесом в Украине. К сожалению, этот сектор экономики не может похвастаться своей прозрачностью. Строительный рынок в крупных городах страны разделен между компаниями, чье руководство тем или иным образом связано с городскими властями. В конкурентной борьбе победа достается тем, кто имеет прямой выход на должностных лиц, ответственных за принятие решений, или тем, кто дал им большую взятку. Например, в Киеве только две крупные строительные компании — «Київміськбуд» и «Житло-Інвест» — контролируют приблизительно 70% строительного рынка в столице. Именно они, прямо или косвенно, участвуют в строительстве и реализации двух третей жилья, строящегося в Киеве (куда смотрит Антимонопольный комитет?— Ред.). Остальной рынок делит между собой дюжина компаний, реализующих в основном дорогие строительные проекты в центре города. Несовершенная система выделения земельных участков позволяет строительным компаниям получать дорогие строительные участки в долгосрочную аренду в обмен на обещания сделать существенные вливания в застройку этих районов в будущем. Но такие обещания часто не выполняются. Почему бы вашим властям, наконец, не перейти к практике открытых аукционов и распределять участки для строительства прозрачно?
