Постоянно растущая рентабельность жилищного строительства привела к тому, что строительные компании в Киеве появляются как грибы после дождя — сейчас их уже около 150. И все торопятся освоить свои площадки поскорее. Во-первых, неизвестно, сколько продлится рост цен. Во-вторых, на днях парламент может принять правительственный законопроект №7482, который поставит вне закона все схемы финансирования строительства, кроме фондов для операций с недвижимостью (ФОН, пока нет в природе) и фондов финансирования строительства (ФФС). И эти схемы, и другие, пока действующие, имеют свои «подводные камни».
ФФС
Несмотря на относительно невысокую стоимость услуг связки управитель — ФФС (около 2% стоимости строительства), строители эту схему не жалуют. Дело в том, что у управителей ФФС (специализированных финучреждений, лицензированных Госфинуслуг.— Авт.) слишком много прав. «По закону между застройщиком и управителем фонда заключается договор залога имущественных прав на объект недвижимости и, соответственно, на земельный участок»,— поясняет директор юридической фирмы «Элитконсалтинг» Елена Сукманова. И для владельца участка существует угроза потерять свой участок и недостроенный объект — например, если строительство более чем на 5% превысило смету или ввод объекта в эксплуатацию просрочен более чем на 30 суток.
Создавать же собственную финансовую компанию для управления ФФС несколько накладно. Только в уставный фонд такой структуры придется «влить» 3 млн. грн. Кроме того, в любом случае необходимо застраховать объект строительства и материальную ответственность перед инвесторами. Наконец, средства, которые поступают от фонда к застройщику, облагаются налогом на прибыль и НДС. Минимизировать налоговые платежи в этой схеме невозможно, поэтому схему с ФФС используют только 15-20% участников рынка. Впрочем, для инвесторов эта схема наиболее безопасна.
Облигации
Действующая пока схема с выпуском целевых (беспроцентных) жилищных облигаций — самая простая и дешевая. Ей отдают предпочтение многие новые строительные компании. Затраты застройщика на эмиссию и обслуживание облигаций составляют около 1% сметной стоимости проекта. По оценкам директора финансовой компании «КУБ» Константина Шевчука, от момента эмиссии бумаг до первого поступления ресурсов проходит 45-60 дней. Согласно законодательству, операции по купле-продаже облигаций не облагаются НДС. Обязательство по уплате налогов у застройщика возникает только после передачи недвижимости в собственность инвестору.
Однако многие компании с опасением относятся к облигациям, которые бывают двух видов. Первый вид — цельно-товарные облигации (1 облигация — 1 квартира), они предназначены для инвесторов, готовых сразу выложить полную стоимость будущего жилья. Второй — «метровые» бумаги (1 облигация — 1 кв. м площади квартиры), они позволяют клиенту вкладывать деньги постепенно. При нынешнем уровне цен цельно-товарные бумаги не обеспечивают застройщикам 100%-ную реализацию квартир. Да и банки под такие облигации дают кредиты неохотно, так как номинальная стоимость ЦБ (себестоимость строительства) в несколько раз отличается от рыночной стоимости бумаг. А так как в залоге у банка будут именно облигации, при дефолте застройщика финансисты смогут потребовать только номинальную стоимость его бумаг. «Метровые» же бумаги грозят проблемами самому застройщику. Так как все держатели облигаций равны перед застройщиком, каждый инвестор вправе потребовать квартиру на любом этаже или даже по 1 кв. м от разных квартир. Договор резервирования конкретной квартиры застройщику не поможет, так как не является легитимным. Даже если с инвесторами все пройдет гладко, строители сомневаются, что договоры резервирования будет принимать БТИ при оформлении перехода права собственности на жилье. А «крайними» могут остаться клиенты.
ПИФ
Эта схема объединяет облигационный заем и работу паевого инвестиционного фонда, которым управляет КУА. Она позволяет оптимизировать платежи по НДС и освободить финансовые потоки застройщика от налога на прибыль. Для финансирования строительства КУА создает закрытый, срочный и недиверсифицированный ПИФ (т. е. венчурный фонд). Так как управляющая компания вправе сама распоряжаться средствами фонда, для контроля застройщику необходимо ввести в состав ее правления «своего человека». «Он получит должность замдиректора и будет управлять исключительно ПИФ застройщика»,— объясняет директор КУА «Центр финансовых инициатив» Максим Плехов. На первом этапе застройщик выпускает целевые жилищные облигации, которые передает ПИФ по номиналу. Затем фонд распространяет бумаги на рынке (по рыночной цене). Так как ПИФ — лишь оптимизационный механизм, клиент общается только с застройщиком, но формально покупает облигации у фонда.
Погашение облигаций застройщик осуществляет по номиналу, передавая квартиры инвесторам (здесь у него возникает обязательство по уплате НДС.— Авт.). А вся прибыль строителей аккумулируется в ПИФ. «Налоговые обязательства по прибыли (облигационному доходу) фонда возникают только при его закрытии. Но деньги можно вывести из ПИФ»,— рассказывает г-н Плехов. Для этого на счета застройщика вносятся «мусорные» ЦБ по цене, скажем, 0,01% от номинала. Фонд же покупает эти бумаги по номиналу и закрывается с убытками. За удовольствие «обделить» государство надо платить: по словам Максима Плехова, затраты на реализацию такого механизма составят около 4% от стоимости объекта. Впрочем, пока по такой схеме работал только один фонд, так что какие-то подводные камни не исключены и в этом случае. Хотя бы потому, что с «мусорной» схемой знакомы правоохранительные органы.
Благодарим за помощь в подготовке материала Украинскую финансово-консалтинговую группу — Центр экономико-правовых инициатив
