РусУкр

Особенности приобретения недвижимости в коттеджных городках

 
Печать Отправить на почту

 

 

Сайты по продаже недвижимости предлагают сегодня всем желающим жить «поближе к земле» варианты по приобретению участков, недостроев и готовых домов в более 200 коттеджных городках, расположенных в пределах Киевской области. Только за текущий год на рынке появилось больше 20 таких проектов.

Особенности приобретения недвижимости в коттеджных городках

Насколько удачной может оказаться такая покупка выясняли « Экономические новости».

Инфраструктура 

Для начала отметим, что по оценке самих девелоперов, все коттеджные городки, которые существуют на рынке, застроены в среднем чуть более чем на 50%. Поэтому рассчитывать на то, что, покупая коттедж уже со 100% -й степенью готовности, можно будет получить всю обещанную застройщиком инфраструктуру, вряд ли стоит. Как правило, застройщики занимаются ею в последнюю очередь. И если конечно «не забудут», что в конкурентной борьбе  за инвестора обещали и суперсовременный садик, и школу, и поликлинику, спортплощадку, рекреационные зоны и еще много чего красивого и полезного.

«Сейчас в пригороде Киева ситуация сложилась таким образом, что успешным может быть только тот проект, который максимально учитывает потребности покупателя. Прежде всего речь идет о создании инфраструктурного комплекса, который предусматривал бы наличие детских садов, школ, объекты быта, детские спортивные площадки, желательно имел зеленые зоны отдыха и рекреации. Иными словами, сегодня очень трудно продать лишь голые «метры», покупателю нужен комфорт, и именно за это он готов платить деньги», — говорит в комментарии «Экономическим новостям» управляющий партнер AVM Development Group Владислав Кононов.

По его мнению, не менее 20% территории застройки компании должны выделять для обустройства территории и создания объектов инфраструктуры.

Несмотря на это, в действительности, как отмечает СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution Андрей Рыжиков в комментарии «ЭН», многие застройщики, осознавая заинтересованность покупателей к своему объекту строительства, территорию, которая должна была пойти под инфраструктуру, просто застраивают новыми домами.

Как результат — в пригороде до сих пор нет ни одной школы, которая была бы построена исключительно за деньги застройщика. «На самом деле самостоятельно построить школу слишком затратно, и делает нерентабельным само строительство жилого комплекса», — говорит Владислав Кононов.

Отметим, обычно застройщик выходит из такого расчета: если ЖК рассчитан на 300 квартир, то застройщик строит детский сад до 100 мест. Между тем, коттеджные городки, которые строятся вокруг Киева, насчитывают в среднем 50 коттеджей. Сегодня, по словам Владислава Кононова, вопрос создания школ напрямую зависит от воли застройщика и власти населенного пункта, в котором строится жилой комплекс.

«Очень часто крупные компании по договоренности с местными властями занимаются финансированием ремонтов уже имеющихся в  населенном пункте школ и детских садов и переоборудованием их по современным нормам. Мощные, известные компании еще на стадии планирования внимательно изучают возможности населенного пункта, в котором они собираются строить, и при необходимости готовы вкладываться в школы и детсады », — говорит Владислав Кононов.

Несмотря на это, с ростом количества коттеджных городков вопрос достаточного количества детских садов и школ в пригороде Киева становится все более актуальным, но отнюдь не решенным. Родители, которые в поиске лучших условий проживания для своих детей перебрались из Киева в пригород, вынуждены, простаивая в бесконечных пробках возить своих детей в школы и детсады Киева. В конце концов — решением становится либо продать свой коттедж и купить взамен опять же квартиру в столице, либо с учетом финансовых возможностей, дом в коттеджном городке использовать как дачу на выходные, а жить в многоэтажке Киева.

Заставить застройщиков все-таки построить обещанную социальную инфраструктуру, по словам Андрея Рыжикова, можно двумя способами — сильным давлением и  и более легким давлением. «Первый — это протесты, суды и долговременные разбирательства. Второй — это рынок. Когда украинский потребитель научится разбираться, заложена ли на самом деле анонсированная застройщиком инфраструктура в проект, или застройщик в силу своей неблагонадежности даже не планировал ее создавать, то сомнительные проекты сами собой перестанут появляться, поскольку не будут вызывать интерес покупателей, и, как следствие, не будут  приносить прибыль», — говорит он.

Отдельным вопросом Андрей Рыжиков поднимает саму передачу на баланс построенных садов и школ. «Например, в Киеве власть часто отказывается принимать на баланс построенную инфраструктуру. Поэтому у застройщиков очень часто появляются  попросту нереализованные  «зависшие» проекты школ-садов в полностью готовых комплексах», — говорит он.

Предотвратить появление подобных ситуаций, по словам Андрея Рыжикова, может помочь обязательное страхование застройщиков и их проектов. «За счет страховых платежей в случае невыполнения застройщиком обязательств можно будет или достроить объект, либо вернуть покупателям деньги», — отмечает он.

Пресловутое долевое участие, на деньги от которого якобы должна строиться инфраструктура, по оценке Андрея Рыжикова, совсем не работает. «Мы все видели отчеты о поступлении от долевого участия, но аналогичных отчетов по использованию собранных средств не найдем», — отмечает он.

Цена комфорта

Между тем, по информации Владислава Кононова, с начала года стоимость жилья в пригородной зоне Киева повысилась почти на 4%.

Сама стоимость земли в коттеджных поселках за этот период выросла в среднем на 7-8% (более 800 у. е. за сотку). «Вместе с тем другие земельные участки, предназначенные под жилищное строительство, в отдельных приближенных к Киеву районах в среднем продаются по 650-680 у. о. за сотку», — сообщил Владислав Кононов.

Наибольший рост цен наблюдался в населенных пунктах, расположенных на расстоянии 5-10 км от Киева.

К концу года, по прогнозам Владислава Кононова, стоимость жилья в пригороде может вырасти еще больше. «Тенденции шести месяцев свидетельствуют, что коттеджи и земельные участки под индивидуальное строительство, как наиболее инвестиционно привлекательные сегменты рынка недвижимости, к концу 2019 могут вырасти в цене еще на 5-6%», — говорит он.

Такое увеличение цены Кононов связывает с возможным ростом стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ, которое наблюдается традиционно с начала августа до начала декабря, приходящейся на активный строительный сезон.

Сегодня, по словам соучредителя и управляющего партнера Украинского клуба недвижимости (URE Club) Ольги Соловей, основной пул предложения сосредоточен в ценовом сегменте от 2,5 до 5 млн. грн за коттедж. «Вместе с тем можно найти предложение как по 1,5 млн грн, так и за 6-8 млн», — отмечает она. Что касается VIP-жилья, дома в элитных коттеджных городках с земельным участком площадью 0,30 га продаются сегодня и по 40 млн грн.

Важные нюансы 

Впрочем, покупка жилья в коттеджных городках имеет свои особенности. Ни один из застройщиков, по словам эксперта по рынку столичной недвижимости Сергея Костецкого, не работает по классической схеме жилого комплекса. Обычно здесь продаются участки с подрядом на строительство по стандартному проекту. С одной стороны, при таком подходе застройщика сохраняются общая архитектура и внешний вид коттеджного городка, с другой — финансовые риски и риски остаться в результате один на один с недостроем ложатся на покупателя.

«Риски здесь стопроцентные: никто ни за что не отвечает. В жилых комплексах все покупается через облигации и ценные бумаги. В коттеджных городках такого нет. Фактически инвесторы покупают участок земли с подрядом: хотите — стройте, хотите — нет. А застройщик вам ничего не должен », — отмечает Сергей Костецкий.

Большой проблемой для  покупателей недвижимости также является практически повсеместное нарушение  обещанных сроков ввода в эксплуатацию. Когда уже построенные объекты простаивают без подключения газа, воды, электричества и других коммуникаций. Либо по вине застройщика,  либо местных властей и коммунальных предприятий. И переезд в новое желанное жилье иногда затягивается на многие месяцы и даже годы.

Перед тем, как стать участником проекта определенного коттеджного строительства, специалисты советуют привлечь к проверке репутации застройщика и его проекта профессионального юриста, который поможет выяснить целевое назначение самого участка, определить его владельца, проверить наличие разрешительных документов для застройки, дать оценку предусмотренных договором штрафных санкций в случае невыполнения определенных обязательств как самим застройщиком, так и клиентом-покупателем и тому подобное. Конечно, для покупателя жилья в коттеджном городке такие меры потребуют определенной суммы, но в будущем могут себя полностью оправдать.

Значительно меньше рисков несет приобретение готового коттеджа, когда уже есть право собственности на землю и дом. Однако и цена покупки здесь будет выше. Так, по оценкам экспертов, приобретение жилья на начальной стадии строительства дает возможность покупателю сэкономить до 25% его стоимости.




Новости рынков

"Касается каждого": Украинские квартиры ждут важные инновации (1904)

Детективы НАБУ по делу «Роттердам+» озвучивают невежественные тезисы из сериала «Слуга народа» (1193)

Мировые цены на нефть растут после атаки на саудовское нефтяное месторождение (862)

Советник Трампа прилетит на встречу с Поляковым обсудить секретный проект – СМИ (859)

В Украине начался настоящий строительный бум (705)

Владелец захваченного танкера "Мрия" обратился к Зеленскому и Баканову с призывом вмешаться в ситуацию (617)

«Крутится, вертится шар голубой, Роттердам + не такой уж плохой»: соцсети отреагировали на информацию о том, что Роттердам+ обеспечивает самую дешевую цену угля (559)

Нефть дешевеет из-за опасений снижения темпа роста мировой экономики (557)

Дело "Роттердам+" основано на непонимании экономических законов — эксперты (478)

Перебои с углем на государственных ТЭС связаны с переделом угольных схем в интересах Коломойского – СМИ (473)







Последние новости в соцсетях


Новости партнеров

bigmir)net TOP 100