Проблема роста количества жилых недостороев в Украине на сегодня вышла за рамки узкорыночной и стала, пожалуй, общегосударственной. Поэтому ее необходимо решать самыми разными методами.
Только в Киеве сейчас, по нашей информации, находятся 45 замороженных объектов жилищного строительства. И самое интересное, что среди компаний-застройщиков, которые их возводили, есть маститые имена и разное жилье от эконом- до премуим-класса. И все они забрали деньги инвесторов и фактически бросили их на произвол судьбы.
А вот, по информации, которую предоставили «i» в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, замороженных жилых объектов в столице на сегодня насчитывается не менее 79, во Львове — 25, в Днепре — 3. Недостроев, надо полагать, намного больше.
В целом статистика намного печальнее. Проблема в том, что она давно не обновлялась. Сейчас Госстат располагает данными максимум на начало 2015 г. Тогда в стране насчитывалось 3823 незавершенных жилых здания. Из них около половины (1688) были в процессе строительства. Строительство большинства остальных (2078) было приостановлено. И еще 57 зданий были законсервированы.
«Нельзя путать такие понятия, как «замороженные» объекты и «недострои». Это разные вещи. Ведь, недострои, это те, которые еще будут возводиться и далее. А вот замороженные объекты были покинуты компаниями-застройщиками, можно сказать, что навсегда», — говорит юрист Ассоциации пострадавших инвесторов Александр Босенко.
Как отметила в комментарии «і» директор проектной компании «АІММ-ГРУП» Анна Искиэрдо, даже в Киеве и области есть немало объектов строительства, которые возводят или возводили без необходимой документации: «Ни одна строительная компания не откроет вам информацию, которая может отпугнуть потенциального инвестора. Однако, чтобы было значительно меньше обманутых инвесторов-физлиц, специальные органы, на которые был возложен контроль за строительством, должны отсеивать еще на первых этапах ненадежных застройщиков».
Проблема в том, что ныне функции выдачи разрешительных документов и последующего контроля за компаниями-застройщиками, возложена на одну структуру — Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ).
«Этими вопросами должны заниматься разные органы. К тому же, законодатели в свое время сыграли со всеми нами злую шутку: они закрепили за ГАСИ не обязательство контроля за этапами строительства конкретных компаний, а просто право этой институции. Поэтому мы и имеем так много нарушений в строительной сфере и покинутые стройки. Да, пускай ГАСИ занимается выдачей лицензий и разрешений, но контроль должен осуществлять другой орган. Считаю, что это может быть независимая государственная институция с широкими правами», — говорит Александр Босенко.
Однако точку зрения руководства Ассоциации потерпевших инвесторов поддерживают не все специалисты рынка. Так, председатель Национального совета риэлторской палаты Украины Виктор Несин заявил «і», что наоборот, те, кто выдавал разрешительные документы и должны контролировать свою работу и работу компаний-застройщиков.
«А как же иначе, пусть ГАСИ и занимается контролем, ведь имена эта организация берет на себя функцию кому-то давать разрешение на такой сложный и ответственный вид деятельности, как строительство, а кому-то — нет. И пусть именно ГАСИ и отвечает за свои ошибки. Например, по моим данным, 70% наших строек жилья имеют немалые проблемы с разрешительной документацией. А ведь, добро на эти стройки и давали руководители ГАСИ. А то мы потратим кучу денег на создание нового независимого органами по контролю за нашими часто недобросовестными застройщиками, и они уйдут никуда», — говорит Несин.
Недавно глава ГАСИ Алексей Кудрявцев заявил, что его ведомство предлагает изменить правила контроля за работой застройщиков и перейти к поэтапному контролю строительства: «Количество этапов будет зависеть от сложности и специфики объектов. Целью контроля должно стать не наложение штрафов в результате выявленных нарушений, а совместная работа по их предотвращению. То есть переход от карательного вектора к консультативной поддержке и партнерскому взаимодействию с бизнесом. Представители инспекции будут посещать строительные площадки в согласованное с заказчиком время, а при обнаружении незначительных нарушений штрафы и остановка работ проводиться не будет. У застройщика будет время для устранения нарушений».
Также глава ГАСИ уверен, что необходимо сократить сроки регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации с 10 до 5 дней. Ведомство хочет отказаться от плановых проверок застройщиков и проверок по требованию правоохранительных органов без решения суда. Однако все это также нужно аккумулировать в соответствующем законопроекте.
На все это Виктор Несин просто недоумевает, и отвечает, что при нынешних ужасающих масштабах нарушениях в строительстве, включая и качественные показатели возводимых зданий, их безопасность, при глобальной проблеме недостроя и «заморозки», тотальном обмане компаниями-застройщиками физических лиц-инвесторов, предлагать такие изменения выглядит просто смешной затеей.
«Разве имеет значение, за сколько дней выдавать регистрацию декларации о готовности объекта — 5 или 10 дней. Лишь бы все было законно. А то бывает, что после ввода в эксплуатацию дома и въезда туда жильцов, последние через некоторое непродолжительное время узнают, что он возведен незаконно, есть проблемы с землей и так далее. Вы знаете, почему у нас до сих даже в столице страны нет Генерального плана строительства города? Потому что, если его примут, то однозначно компаниям-застройщикам будет намного сложнее возводить дома. Ведь, в плане все будет расписано: какие участки отводятся под строительство, а какие — нет. И менять целевое назначение участков, как это ныне происходит сплошь и рядом, при генплане стройкомпании уже не смогут. Поэтому они и лоббируют на всех «фронтах» непринятие этого важного документа», — отмечает эксперт.
Тем не менее, нельзя не сказать в защиту многих честных компаний-застройщиков. Так, Анна Искиэрдо считает, что большинство недостойных строительных компаний были открыты недавно людьми, которые никогда раньше не занимались возведением даже самого простого жилья.
«Сегодня немало бизнесменов, которых кризис и проблемы в стране заставили закрыть свои фирмы, открывают другие — строительные. Они не в состоянии овладеть сложной и ответственной работой, тем более в сжатые сроки. Поэтому и возникают такие горе-стройки, где компании затем становятся банкротами, а люди не получают взамен ни денег, ни своих квадратных метров», — отмечает она.
Некоторые честные компании-застройщики сами предлагают своим инвесторам-физлицам принимать активное участие в контроле строительства жилья. По словам руководителя компании BGM Игоря Вишнякова, у них существует линейная система контроля качества.
При ней каждый вид работ выполняет автономная бригада, следующая за ней бригада принимает все, что выполнено предыдущей. Если она выявила недостатки предыдущей, то сообщает об этом прорабу и первая бригада должна их устранить. После этого вся такая работа сдается инвестору-физлицу (представителям инвесторов) и подписывается документ о выполнении работ с гарантией качества.
Все это позволяет не только контролировать работы, и стройбригадами, и обычными физлицами, купившими квадратные метры, но и значительно экономить средства при возведении домов. Ну и к тому же, люди видят, что дом возводится поэтапно, они этот процесс контролируют. Это значительно успокаивает инвесторов-физлиц и порождает доверие с их стороны к компании-застройщику. И они знают — недостроя не будет и руководство компании не сбежит, бросив все и прихватив немалые деньги инвесторов.
В свою очередь, Александр Босенко предлагает другой рецепт оживления недостроев или замороженных объектов. Правда, он применим лишь в случаях, когда завершено не менее 80-90% всех строительно-монтажных работ — передавать все права на достройку инвесторам-физлицам. Действительно, в этом случае они смогут найти другую компанию-застройщика и быстро ввести жилье в эксплуатацию.
Однако, конечно же, все эти методы являются лишь косметическими, да и сами они требуют нормативно-правового обеспечения. Поэтому остро необходимо в кратчайшие сроки принять целый пакет законов, кардинально защищающий инвесторов-физлиц и жестко карающий нерадивых застройщиков.
