Осень 2005 года, по оценкам риэлторов, не принесет ни резкого скачка цен на недвижимость, ни обвала
Сегодня в Одессе начала работу международная конференция по недвижимости, организованная Ассоциацией риэлторов Одессы и Одесской области. Ее участники отмечают, что в 2005 г. темпы роста цен на недвижимость обогнали прошлогодние показатели на 10-15% — с начала года стоимость квартир в зависимости от региона выросла на 30-60%. Часть риэлторов поговаривают о возможном падении цен на недвижимость еще до конца года, но подчеркивают, что резким оно не будет. Другие утверждают, что за сентябрь-декабрь цены увеличатся на 10-12%.
Сегодня по уровню цен областные центры Украины условно можно разделить на две основные группы. К первой относятся крупные мегаполисы с высоким уровнем жизни и деловой активности и некоторые курортные города. Это Киев, Донецк, Харьков, Днепропетровск, Львов, Одесса, Ялта, Севастополь. Стоимость 1 кв. м тут начинается от $700-800. Вторая группа — это города класса Ивано-Франковска, Ровно, Тернополя, Винницы, Хмельницкого, Сум, Житомира, Черкасс, Чернигова, Запорожья. «Квадрат» жилья в этих городах стоит $400-600.
Правда, внутри групп цены неоднородны. К примеру, в Киеве с начала года цены на первичном рынке выросли на 40% и достигли в среднем $900-1300 на периферии и $1300-1600 (и больше.— Ред.) в центре. На «вторичке» в 2005 г. цены выросли на более чем 30% и составили в среднем $1500-2000 в центре и $1100-1400 на окраинах. По итогам 2005 г. рост цен может составить более 50%, считает директор АН «CIT» Эдуард Бразас.
Иначе дела обстоят в Харькове. По данным директора ДП «Проконсул+» Алексея Попова, цены в городе с начала года выросли на 60%. Летом в Харькове цены росли на 5-7% в месяц, чего в прошлом году не наблюдалось. По его мнению, основные причины бурного роста — включение продавцами в стоимость квартир налога на доходы с продажи недвижимости, уменьшение предложения в январе-апреле — опять же за счет действия этого налога, падение курса доллара и развитие ипотеки. В прошлом году 1 кв. м нового жилья в «околоцентральном» районе стоил $400, сегодня эта же квартира продается по $550-600 за метр на начальном этапе инвестирования. В центральных районах цены на «первичке» начинаются от $1200-1400 за метр. На вторичном рынке стоимость квадратного метра колеблется от $850-900 «возле метро не в центре» до $600-850 на окраинах. В 2004 г. в Харькове было сдано около 18 жилых объектов (примерно 180 тыс. кв. м), около 45 объектов строится. К концу 2005 г. строители обещают сдать около 30 домов общей площадью около 320 тыс. кв. м. По прогнозу г-на Попова, до конца года цены могут вырасти еще на 10%, но может быть и плавное снижение стоимости квартир.
В Донецке, по словам директора АН «Фемида-сервис» Сергея Тюрина, на начальной стадии строительства 1 кв. м в среднем стоит $620-750 (к концу строительства цена может доходить до $950). На вторичном рынке в центральной части города метр в хорошем доме обойдется покупателю в $900-1000, на окраине — в $500-600. За прошлый год цены выросли на 30%. Г-н Тюрин считает, что цены и в дальнейшем будут повышаться, но без резких скачков — на 2-3% в месяц. По сравнению с 2003-2004 гг. объем жилищного строительства в Донецке увеличился в 2-2,5 раза (сейчас строится 30 домов общей площадью около 300 тыс. кв. м, которые будут сданы в 2005-2006 гг.).
В Одессе, по данным президента Ассоциации риэлторов Одессы и Одесской области Тельмана Абассова, в первом полугодии 2005 г. цены выросли на 10-25%, до конца года ожидается рост еще на 10-15%. Квартиры на первичном рынке Одессы в центре стоят от $700 за 1 кв. м, в домах «с видом на море» — от $1-2 тыс. за «квадрат». Начиная с 2002 г., в Одессе ежегодно вводится 120-140 тыс. кв. м, в 2006 г. власти ожидают увеличения объемов до 200 тыс. кв. м.
В Ялте, по словам директора АН «СТД-центр» Виктора Мазурина, с начала года цены на рынке выросли более чем на 35%. Около 80% всех покупателей — иногородние (85% — украинцы, 15% — россияне). На «вторичке» метр жилья в «прицентральных» районах стоит около $1570, в центре — приближается к $1800 за 1 кв. м. Гораздо выше цены на первичном рынке: недалеко от моря — $3200-4000 за 1 кв. м (в элитных домах — $4,5-7 тыс. за 1 кв. м), в центре — $1500-2000, на окраине — $1000-1200. Значительная разница в ценах на «вторичке» и на «первичке» объясняется в первую очередь низким (по сравнению с новостройками) качеством старого жилого фонда Ялты. Сейчас в городе, по словам г-на Мазурина, строится около 15 многоквартирных домов (общей площадью от 150 тыс. кв. м.— Авт.).
В Запорожье, по данным директора АН «Арсенал» Юрия Сирыка, цены на «первичку» за этот год подросли на 25-30%, на «вторичку» — на 30-50%. Сейчас стоимость 1 кв. м на первичном рынке в среднем составляет $530-580, на вторичном — от $700-900 в центре до $550-850 на периферии. Г-н Сирык считает маловероятным падение цен до конца года: «Как первичный, так и вторичный сегменты, несмотря на некоторые заявления в СМИ о скором падении цен на недвижимость, сегодня остаются довольно активными. Наблюдается некоторое уменьшение объемов ипотечного кредитования из-за ужесточения банками кредитной политики. Но это может привести к уменьшению лишь темпов роста цен, но никак не к их снижению».
В Чернигове с начала года цены выросли на 40%. «Сейчас квадратный метр на «вторичке» в среднем стоит $450-550 за 1 кв. м, а на «первичке» — $450-600 без внутренних отделочных работ»,— отметил директор центра недвижимости «Чернигов-РИО» Владимир Кот. Риэлтор уверен, что рост цен обусловлен исключительно нехваткой жилья: «Спрос в 10-15 раз превышает предложение, особенно по небольшим одно- и двухкомнатным квартирам». В 2004 г. в городе было построено всего 56 тыс. кв. м жилья (из которых 18,8 тыс. кв. м — индивидуальное строительство), в 2005 г. ожидается ввод 67,1 тыс. кв. м.
В Черкассах, по словам руководителя аналитической корпорации «Биржа Недвижимости» Валерия Бегменко, за восемь месяцев 2005 г. рост цен на первичном рынке составил более 50%, на вторичном — 42%. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Черкасс — $400-430, по отдельным проектам — $510-565 (в зависимости от срока окончания строительства). На вторичном рынке в центре — $460-580 за 1 кв. м, на окраине — $330-430. «Более высокие темпы роста на первичном рынке являются следствием очень небольшого предложения нового жилья и высоким спросом на новое жилье»,— объясняет г-н Бегменко. По его словам, в 2004 г. в Черкасской области введено 38 тыс. 600 кв. м жилья. Из-за небольшого предложения и высокого спроса на жилье, по его мнению, цены до конца года могут увеличиться еще на 10-15%.
Несмотря на упорные слухи о возможном обвале рынка недвижимости уже во второй половине сентября, который эксперты связывают, во-первых, с сезонным увеличением предложения и, во-вторых, с ужесточением условий выдачи жилищных кредитов банками, риэлторы почти из всех регионов Украины уверены, что обвала не будет. Главная причина — явный недостаток строящегося жилья, который наблюдается в каждом из перечисленных городов. По мнению риэлторов, в этих условиях более вероятно или плавное снижение, или стабилизация, или небольшой — до 10% — рост цен.
