Жаркие цены

Июльский рост цен на вторичном рынке столичной недвижимости превысил прогнозы

Июльский рост цен на столичную недвижимость вопреки прогнозам превысил показатели прошлого месяца. С 1 июля по 1 августа цены выросли более чем на 5%, а индекс стоимости жилья поднялся до $1159,2 за 1 кв. м. Вместе с тем эксперты начинают поговаривать о «перегретости» рынка. Правда, пока только в сегменте наименее качественного жилья.

Причины небывалого (по сравнению с предыдущими годами) летнего роста цен специалистами называются разные. Некоторые риэлторы уверены, что столичный рынок «не заметил» периода отпусков, потому что продавцы не торопятся с продажами, ожидая традиционного осеннего ажиотажа и завышая в период июля-августа цены примерно на 10%. Другие утверждают, что причина — в росте количества покупателей, многие из которых иногородние. Последние используют отпуска для покупки жилья в Киеве. Так или иначе, но превышение спроса над предложением на вторичном рынке очень значительное, даже при том, что количество предложений почти такое же, как и весной (то есть в период повышенной деловой активности).

Несмотря на то, что столь высокие темпы роста, да еще и в разгар лета, выглядят и странно, и настораживающе, говорить о перегреве всего киевского рынка недвижимости пока еще не приходится. Поскольку, с одной стороны, слишком уж велик поток приезжих, стремящихся приобрести недвижимость в Киеве. С другой — крайне недостаточен объем строительства нового жилья.

Но вот некоторые секторы рынка, похоже, уже подходят к этой стадии. В частности, цены на квартиры в старых кирпичных и панельных домах приблизились к ценам на квартиры, превосходящие их и по качеству, и по метражу (построенные за последние 5-7 лет.— Ред.). При этом темп роста цен на хрущевки не снижается. Более того, он существенно выше, чем на более качественное жилье (последнее объясняется достаточно просто — на фоне заметно возросших цен на недвижимость повышенным спросом пользуется как раз самое дешевое жилье.— Ред.). Но вряд ли подобное положение будет продолжаться долго.

Рискнем сделать предположение, что через какое-то время (возможно, через год-два) графики изменения цен в разных секторах будут существенно отличаться от сегодняшних. Цены на жилье низкого качества, расположенное на окраинах, вероятнее всего, будут снижаться, а стоимость современного качественного и выгодно расположенного жилья будет расти. Но при всем том резких скачков цен или «лопанья мыльного пузыря» — по терминологии некоторых экспертов — по нашему мнению, не будет. Как минимум из-за того, что для большинства наших граждан недвижимость — это не просто товар, а одна из важнейших целей в жизни. И если начнут падать цены — большинство владельцев не бросятся в панике продавать квартиры. Кроме того, в устойчивости цен на киевскую недвижимость заинтересованы не только большинство киевлян, но и государство, банки, инвесторы, предприниматели… Нельзя не учитывать и явно выраженный интерес к недвижимости Киева со стороны иностранных инвесторов. Вот что по данному поводу пишут на сайте российской группы компаний «НОВА» (http://www.novaholding.ru): «Наибольшего внимания частного инвестора сегодня заслуживает рынок недвижимости Украины. В Киеве цены за последние полгода выросли на 30%! Сейчас здесь происходит то же самое, что года 3-4 назад было в России. Разумеется, это представляет интерес для иностранных инвесторов, потому что квадратный метр будет только дорожать… Что касается рисков вообще, то здесь они как минимум не выше российских, и в дальнейшем будут только снижаться, косвенно об этом свидетельствует и украинский фондовый рынок, начавший заметно развиваться в последнее время».

В заключение прогноз цен на август.

Индекс ценового ожидания, полученный с помощью математических методов, показывает, что цены в августе вырастут на 5,82%. Учитывая время массовых отпусков, мы склонны считать этот прогноз несколько завышенным. С другой стороны, сделав подобное допущение в прошлом месяце, мы были не правы. Поэтому, по нашим оценкам, рост цен в августе будет не меньше июльских 5,6-5,7%.