Цены на жилье в украинских областных центрах отличаются в 2-6 раз, но растут везде
15 мая в Ялте завершила работу IX Международная конференция риэлторов, организованная Ассоциацией специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). По утверждению участников, с начала года цены на недвижимость в Украине выросли в среднем на 10%: на 4-6% в «депрессивных» регионах, на 15-30% — в большинстве городов-миллионников. После более чем полуторалетнего молчания некоторые риэлторы снова начинают поговаривать о возможном снижении темпов роста цен и даже «обвале» рынка. Впрочем, большинство экспертов «оптимистично» прогнозируют рост цен на жилье более 15-20% по итогам года.
По уровню цен на жилье областные центры Украины можно условно разделить на две группы. Первая: Киев, Днепропетровск, Донецк, Харьков, Львов, Одесса, Севастополь и Ялта. Стоимость кв. м в центральных районах этих городов превышает $700. Вторая: Ивано- Франковск, Ривне, Тернополь, Винница, Хмельницкий, Запорожье, Сумы, Чернигов, Черкассы, Житомир… Стоимость жилья здесь — $300-550 за кв. м в центре.
В Киеве за январь-май цены выросли на 7-8% (в полном соответствии с прогнозами) и достигли на «вторичке» $1300-1800 за кв. м в центре и $900-1200 на окраинах. На «первичке» — $1200-1500 в центральных районах и $900-1100 на периферии. «В столице есть все предпосылки для снижения темпов роста цен. Главная причина — покупательная способность меньше, чем запрашиваемые продавцами цены (зарплаты киевлян меньше зарплат москвичей в 2-3 раза, а цены на недвижимость Киева меньше чем в Москве всего в 1,5-2 раза. — Авт.). По итогам года рост цен не должен превысить 15-20%»,— считает директор киевского АН C.I.T. Эдуард Бразас.
Иначе обстоят дела в Харькове. По данным директора ДП «Проконсул+» Алексея Попова, цены тут с начала года выросли на 25-30%. Подорожали в основном одно- и двухкомнатные на окраине, двух- и трехкомнатные в центре. Сейчас кв. м на вторичке стоит $700-900 в центре, $450- 500 — на окраине, на первичке — $800-1000 в центре, $400-450 на окраине. «По итогам года цены могут вырасти на 50%,— говорит г-н Попов. — Главная причина в нехватке жилья… Кроме того, на цены повлияла ревальвация гривни. Люди просто снимают жилье с продажи, что провоцирует скачкообразный рост цен».
В Донецке, по словам учредителя АН «Новосёл» Ивана Кудояра, кв. м на «вторичке» стоит $900-1200 в центре, $450-600 на окраине, на «первичке» — $900- 1200: «Строят в основном в центре… Однако сейчас на многих строительных площадках работы приостановились. Компании выжидают». Большой разброс цен на вторичном рынке обусловлен существенной разницей в инфраструктуре центра и окраин. С начала года цены на новостройки практически не выросли, на квартиры б/у — поднялись примерно на 10%. «Цены растут только за счет слабого предложения… Количество сделок меньше, чем в прошлом году, — люди не решаются продавать. Вместе с тем, с первичного рынка уходят инвесторы, опасаясь падения цен. А таких покупателей было до 45%,— рассказывает г-н Кудояр. — Думаю, после сезонного летнего снижения цен последует глобальное, а уровня продаж и цен 2004 года рынок Донецка достигнет через три-четыре года».
В Одессе, по данным учредителя «Первой риэлторской компании» Дмитрия Грабины, стоимость новостроек с начала года выросла менее чем на 10%, а квартиры на вторичном рынке — на 10- 15%. Основная особенность — соседствующие дома очень разного качества, из-за чего наблюдается очень большой разброс цен. Так, на «вторичке» метр площади в центре стоит $600-1200, на окраинах $450- 600. Новостройки — от $1200- 1500 в центре до $700-800 на окраинах. Риэл торы ожидают увеличения объемов строительства малометражных квартир эконом-класса и уменьшения в связи с этим цен на них на вторичном рынке (сейчас они на 10-30% дороже нового жилья). «Люди стали охотнее вкладывать в недвижимость. Поэтому цены будут расти до 15-25% по итогам года»,— уверен г-н Грабина.
«Во Львове с начала года цены выросли на 10-15%»,— поведала «ЭИ» Ирина Яремко, директор АН «Золотая Арка». Сейчас метр на вторичном рынке стоит $800-1100 в престижных районах и $500-600 на окраине, а новое жилье в среднем — $500- 800 за квадрат. Прогнозировать поведение цен г-жа Яремко не рискнула: «Многое будет зависеть от стабильности курса и налоговой политики на рынке недвижимости. Объективных причин для роста цен нет, кроме, возможно, инфляции…».
По данным вице-президента ассоциации «Недвижимость Севастополя» Григория Апресова, цены на жилую недвижимость в январе-марте выросли на 2-3%, до $800-1200 на кв. м б/у жилья в центре и $400-600 — на окраине. «Первичный рынок города по сравнению со вторичным очень мал… Но пока что жилья хватает всем, спрос и предложение сбалансированы, поэтому неликвидные квартиры не покупают и рост цен минимален»,— объяснил ситуацию г-н Апресов, добавив, что много квартир для отдыха покупают россияне, жители Киева, Донецка, Днепропетровска и Харькова.
В Ялте, по словам директора АН «СТД-центр» Виктора Мазурина, цены к началу мая выросли более чем на 20%: «Спрос на квартиры растет, но на рынке очень мало предложений — люди не уверены в завтрашнем дне и продают квартиры в крайнем случае. Основная масса продавцов придерживает объекты, а если и выставляет, то по невероятным ценам. Поэтому кв. м на «вторичке» стоит $1500- 2000 в центре и $800-1000 — на окраине, на «первичке» — $2500- 5000 в центре и $1200-1300 на окраине». Наибольшим спросом в Ялте пользуются однокомнатные квартиры, а до 80% покупателей — иногородние, преимущественно украинцы и россияне.
В Ивано-Франковске цены с начала года выросли на 8-10%, причем чуть ли не половина роста пришлась на последние недели (эксперты связывают это с ревальвацией гривни. — Ред.). «Сейчас кв. м в центре на «вторичке» стоит до $550, на «первичке» — $480- 550, на окраинах стоимость квадрата всего на $50 меньше — город небольшой, проблем с транспортом нет, к тому же там много домов с хорошей планировкой»,— рассказал Николай Тарасюк, директор АН «Тонус». Цены, по его мнению, к концу года вырастут еще максимум на 10%.
В Черкассах, по словам директора АН «Март» Михаила Моторного, цены с начала года выросли на 5-10%: «В центре кв. м на «вторичке» стоит $400- 450, на окраине — около $300. Рост цен привлек строителей. В 2004 г. объемы стрительно-подрядных работ по сравнению с 2003 г. выросли более чем на 60%. Думаю, в этом году рост будет еще больше».
В Чернигове с начала года цены выросли на 4-6%. «Сейчас кв. м на «вторичке» стоит $340- 400 в центре, $280-320 на окраине, на «первичке» — $340- 450»,— рассказывает Владимир Кот, директор центра недвижимости «Чернигов- РИО». Риэлтор уверен, что рост обусловлен исключительно нехваткой жилья: «Строители предпочитают другие города, где уровень рентабельности больше 100%…».
Бурное развитие рынка недвижимости в большинстве городов началось в последние год-два. Экономический рост привлекает в крупные города людей, растет спрос и, как следствие, — цены. При этом, когда стоимость квадрата на первичном рынке переваливает за $250-300, город стает интересным для строителей. Кстати, в отличие от столицы, темпы роста цен в которой по сравнению с прошлым годом снизились по разным оценкам до 15-25%, в большинстве городов «второго эшелона» цены растут на 30- 40% в год. Примечательно, что прогнозы риэлторы давали очень неохотно — украинский рынок недвижимости чересчур чуток к политической и экономической ситуации. Эксперты разводят руками. «Для большинства продавцов квартир немедленно продать сегодня — не цель. Так как это единичная продажа, они хотят продать ее как можно дороже, пусть и через полгода, а то и в более отдаленном будущем. Возможно, именно в этом проблема нашего рынка недвижимости — люди от любого изменения ждут подвоха, а потому накручивают цены, страхуя свои — воображаемые — риски»,— подвел невеселый итог один из риэлторов.
