Зе-власть ищет и находит все новые и новые способы сделать как можно больше гадостей рядовым гражданам. Впрочем, нерядовых это тоже касается, но их судьба мало кого интересует. В этот раз дело касается налогообложения операций с недвижимостью, земельных наделов и, что особо бесит, урожая, на этих наделах выращенного, вплоть до дачного огородничества. Если извращенная мысль правительства будет развиваться и далее в таком же направлении, то скоро дело дойдет до налогообложения милостыни под церковью и стоимости собственноручно отремонтированного водопроводного крана на кухне.
Согласно действующему законодательству, правительство имеет право раз в год подавать законопроекты о внесении поправок в налоговое законодательство. Обычно это делается перед внесением проекта бюджета на следующий год, чтобы верстать бюджет с учетом изменений в Налоговый кодекс, что в принципе, логично. В 2020 году Кабмин этим правом не воспользовался, возможно, по причине “разгула коронакризиса”. В нынешнем 2021 году правительство решило воспользоваться этой возможностью.
В Раду был подан законопроект №5600 от 2 июня 2021 года “О внесении изменений в Налоговый кодекс и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений”
В этом проекте содержится много “всякого разного”, касающегося различных предметов налогообложения в различных отраслях экономики.
Пострадает даже Ахметов, но это его проблемы
В частности, этот законопроект окрестили “антиахметовским”, поскольку он предусматривает повышение рентной платы за пользование природными ресурсами при добыче железной руды.
Известно, что структуры Ахметова являются крупнейшими добытчиками и экспортерами руды и железорудного концентрата. Как уже приходилось недавно писать, на волне послекризисного роста мировой экономики, обусловленного, в частности, эмиссией огромной денежной массы, имеет место огромный скачок цен на сырье и полуфабрикаты. В частности, цена железорудного сырья, которое еще год назад составляла около 55 долларов, сейчас доходит до 215 долларов за тонну. Если учесть, что затратная часть добычи сырья в Украине выросла не слишком существенно (во всяком случае, не в четыре раза, как экспортная цена!), то отнюдь не грешно было бы обложить дополнительной податью добычу, а еще лучше экспорт руды и концентрата. Такая мера, кроме наполнения бюджета, должна также подвигнуть того же Ахметова и других к тому, чтобы экспортировать не сырье, а хотя бы полуфабрикат в виде стали, цена которой достигает 600 долларов с прогнозом до 800 долларов к концу года (). А тонна горячекатанного стального рулона – это уже 1200 долларов. Правда, для экспорта нужна качественная сталь, но и это позитив в плане необходимости подтягивать к мировым стандартам технологии и дисциплину производства. И аналогичные вещи можно высказать относительно перехода от экспорта сырья к продаже продукции с глубокой ступенью переработки, соответственно, с большей добавленной стоимость, большим количеством рабочих мест, уплаченных налогов и социальных взносов.
И все это к тому, что увеличение налоговых ставок на добычу полезных ископаемых следовало бы заменить на некий налог на экспорт сырья, чтобы подвигнуть олигархат к производству и экспорту продукции с глубокой степенью переработки. Хотя сама по себе постановка вопроса о налогообложении сверхприбылей от скачка цен на сырье имеет право на существование.
Впрочем, это отдельный вопрос. К тому же, указанный законопроект предусматривает такую неоднозначную меру, как очередное повышение акцизов на алкоголь, что является шаблонной мерой правительства, когда оно хочет по-быстрому срубить побольше денег в бюджет, но часто это выливается в рост контрабанды и фальсификата, и это приводит как к потерям бюджета, так и к рискам для жизни и здоровья граждан.
Но есть в указанном законопроекте нормы, которые напрямую касаются рядовых обывателей в таких сферах как операции с недвижимостью, а также в пользовании земельными наделами и выращивании на них сельхозпродукции.
Государство хочет поиметь с квартирной вакханалии
Начнем с недвижимости как со сферы куда более денежной, в которой предлагаемые правительством меры иногда имеют определенные основания в отношении дельцов, которые пачками покупают-перепродают квартиры, но пострадают, как всегда в таких случаях, прежде всего, ни в чем неповинные небогатые граждане, вынужденные по каким-либо причинам совершать операции с недвижимостью.
Прежде всего, предлагается для тех, кто продает более двух объектов недвижимости в год ввести оплату с суммы продажи налога на доходы физических лиц (НДФЛ, он же подоходный налог) в размере 18%, к которым придется еще приплюсовать 1% госпошлины с продажи недвижимости и 1,5% военного сбора, то есть суммарно налог составит 20,5% от суммы продажи.
Отметим, что в настоящий момент при продаже первого за год объекта недвижимости приходится платить только 1% госпошлины, но это не касается новостроек, к которым относят недвижимость, которой не больше трех лет со дня ввода в эксплуатацию. При продаже новостроек, а также при продаже второго и более объекта недвижимости за год, дополнительно взимается 5% суммы продажи и 1,5% военного сбора, то есть всего 7,5%.
Подобная мера введена для того, чтобы изымать в пользу бюджета часть дохода тех, кто зарабатывает на перепродаже недвижимости, включая так называемых инвесторов, выкупающих квартиры на этапе строительства, вплоть до стадии котлована, а затем перепродающих ее конечным потребителям.
Теперь же правительство намерено ввести более серьезные налоговые изъятия. При продаже второго объекта остается суммарный налог в размере 7,5%, а при продаже третьего и более, повторим, в сумме 20,5% от стоимости сделки. Таким образом, государство будет изымать часть ренты перепродающих недвижимость инвесторов, “навар” которых колеблется, по разным оценкам, от 10-12% до 30-50%, в зависимости от этапа вложения денег в строительство, от динамики рынка, часто от простого везения.
С таким подходом можно было бы где-то даже согласиться, так сказать, с точностью до цифр, хотя “под раздачу” могут попасть не только те, кто пачками перепродает квартиры. Кроме того, это чревато достаточно серьезным повышением цен на рынке, что сделает менее доступным жилье для конечных потребителей, желающих приобрести жилье для собственных нужд, а не для перепродажи. Повышение ожидается, правда, не на 20%, а на 5-10%, но тем не менее. Заговорили о возможности разного рода схем с оформлением на подставных лиц, занижении оценки и так далее, с каковыми схемами доблестные фискалы будут героически бороться или, наоборот, закрывать глаза, получая “на карман”.
В медиа появились догадки о том, что такую норму могли пролоббировать застройщики, которые сильно страдают от инвесторов. Последние, имея достаточно средств, скупают недвижимость на начальных этапах строительства, когда несуществующие еще квартиры продаются по низким ценам, а потом продают их на этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию через переуступку прав по инвестиционному договору, чтобы не оформлять на себя, соответственно, не “вешая” на себя продажу объектов недвижимости со всеми вытекающими последствиями в виде процентов, госпошлин и так далее. Поскольку частные инвесторы продают права по инвестиционным договорам дешевле текущих цен продажи застройщиками, то формально они мешают застройщикам.
Но в отношении того, что указанные нормы были спровоцированы застройщиками, чтобы помешать фактически спекулятивному бизнесу инвесторов и получить побольше денег от конечных покупателей, платящих высокую цену, есть определенные сомнения, как минимум в том, что такое объяснение применимо не всегда.
Во-первых, выкупая квартиры на ранних этапах строительства, инвесторы беспроцентно кредитуют застройщиков, давая толчок строительству и одновременно рискуя, поскольку далеко не все стройки сейчас оканчиваются успешно. Вполне возможно, что без такого беспроцентного кредитования конечная стоимость недвижимости была бы выше.
Во-вторых, в инвестировании на начальном этапе часто принимают участие “свои”, то есть лица, связанные с застройщиком. Обычно “чужие там не ходят”. Хотя, конечно, случаи бывают разные.
Кстати, проект содержит норму о том, что предлагаемые налоговые ставки будут распространяться не только на готовое жилье, но также на недострои и на обмен недвижимости. Последнее, кстати. может ударить и по обычным пользователям, которые делают сложные размены для собственных нужд, а не для извлечения выгоды. В этом случае, операции с переуступкой прав по инвестиционным договорам во время строительства уже не дадут возможность минимизировать налоги и пошлины.
Вся эта “возня” так или иначе чревата ростом стоимости жилья для конечных покупателей. Например, условная молодая семья, чтобы обзавестись квартирой, будет вынуждена переплачивать, влезать в еще большие долги и кредиты, дольше жить на съемных квартирах, пытаясь собрать деньги на квартиру.
И еще одно замечание. Всего этого следовало ожидать. В Украине реально некуда вложить деньги с целью их сохранения и приумножения. Фондовый рынок отсутствует как таковой, ОВГЗ не в счет – это “игры для своих”, да и деньги там нужны очень большие. Единственным объектом для инвестиций является недвижимость, в которую “играются” те, кто имеет некоторый излишек свободных денег в более или менее значительной объеме. Рано или поздно государство должно было обратить внимание на этот источник поступлений в бюджет, тем более что деньги здесь “крутятся” немалые.
А теперь НДС – всем, чтобы никто не ушел от этого!
Но если указанное повышение налогов может коснуться сравнительно небольшого круга зажиточных граждан, то следующая новация может ударить буквально по любому, кто продает квартиру даже единственный раз в жизни.
Известно, что законы у нас часто выписаны коряво либо из-за халатности их составителей, либо с определенным умыслом. Здесь имеет место нечто подобное.
В ряде случаев продажа недвижимости может еще и попасть под уплату НДС в размере 20%.
Согласно действующим сейчас нормам, продажа жилья освобождается от уплаты НДС. Исключение составляет так называемая первая передача жилья застройщиком в виде новопостроенных или реконструированных квартир и домов. Но есть одно исключение: от уплаты НДС освобождается первая передача застройщиком жилья, построенного с привлечением государственных средств.
Кстати, сразу же возникает закономерный вопрос: почему в таком случае массово не строится жилье с участием государства, которое было бы на 20% дешевле? Ведь это позволило бы не только предоставлять жилье малообеспеченным, но и снизить рыночную стоимость квадратных метров за счет конкуренции и возможности выбора. Очевидно, это по определенным причинам никому не нужно…
Возвращаясь к НДС на жилье, отметим, что кроме первой поставки жилья с государственным финансированием, от НДС освобождаются все последующие перепродажи жилья.
Но теперь эту норму хотят изменить, освободив от НДС только первую передачу жилья, построенного с государственным участием, и тогда все продажи жилья будут облагаться налогом на добавленную стоимость. По крайней мере, так можно понять содержание новации. И хотя в процессе рассмотрения в Раде эта норма может быть изменена, этот факт является весьма показательным. Не говоря уже о том, что в таком виде налог на добавленную стоимость и вовсе превращается в налог с продажи по ставке 20%, и на каждой перепродаже стоимость квартиры будет увеличиваться на 20%. Или как-то так, поскольку понять ход мысли сочинителей подобных нормативных “перлов” трудно или, наоборот, очень легко.
Без земли на выход?!
Однако кроме недвижимости, проект поправок в налоговое законодательства содержит очень неприятные сюрпризы владельцам земельных наделов и производителям сельхозпродукции.
Прежде всего, вводится так называемая “минимальная налоговая нагрузка на землю”. Это дополнительный налог, наряду с существующим сейчас налогом на землю.
Минимальное налоговое обязательство – это налог на тех, кто выращивает собственную сельхозпродукцию, содержит домашний скот или сдает землю в аренду (либо арендаторы). Фактически это любые земельные угодья, которые используются или даже просто могут использоваться для сельскохозяйственного производства, вплоть до семейного фермерства как юридическими, так и физическими лицами, причем среди последних могут быть как предприниматели, так и просто граждане, которые выращивают что-либо на своих огородах или разводят домашний скот, либо могут просто теоретически это делать, поскольку в их собственности имеются определенные земельные наделы.
Более того, они могут даже ничего и не выращивать, но им припишут такое выращивание. что взять с них налоги, а заодно лишить субсидии по коммуналке, о чем далее.
Минимальное налоговое обязательство исчисляется по следующей формуле: нормативно-денежную оценку земли для конкретного региона умножают на площадь участка, количество месяцев обработки земли (или ее сдачи в аренду), коэффициент (0,05, а для ФОПов на четвертой группе – вдвое меньше) и разделить на 12.
Средняя нормативно-денежная оценка пахотной земли в Украине составляет 26400 гривен за гектар. В этом случае, за гектар угодий придется заплатить около 660 гривен налога в год при условии, что земля обрабатывается в течение 6 месяцев. При этом ФОПы на 4-й группе заплатят вдвое меньше из-за понижающего коэффициента. Если в пользовании находится значительный массив земли, то сумма окажется вполне весомой, причем она, повторим, добавится к уже существующему налогу на землю. Плюс к этому, придется платить еще и единый социальный взнос (ЕСВ).
Поскольку в некоторых регионах нормативно-денежная оценка выше указанной средней, например, более 33000 гривен, то в этих областях сумма минимального налогового обязательства будет выше.
Проектом норматива предусматривается, что минимальное налоговое обязательство для физических лиц будут устанавливать контролирующие органы. Отсутствие четкого унифицированного и обязательного для всех механизма приведет к волюнтаризму, коррупции и беспределу, как всегда у нас в таких случаях.
Еще одна показательная деталь состоит в том, что под новый налог попадает земельный участок свыше полугектара. Таким образом, даже из тех “бесплатных 2 гектаров”, которые многие получили по закону, придется платить налог за полтора гектара.
Но и это еще не все. Согласно действующим пока нормам, в доходах физического лица при налогообложении не учитывается сельхозпродукция, выращенная на участке площадью 2 гектара. Теперь эту норму хотят сократить до полугектара. Опять-таки, при выращивании урожая на “бесплатных” 2 гектарах придется платить налог с того, что выращено на полутора гектарах и только на полугектаре можно будет огородничать без последствий для своего кармана в виде новоявленного налога.
Все, что выращено на площади свыше полугектара, приплюсуют к общему доходу физлица и обложат подоходным налогом в размере 18% плюс военный сбор 1,5%. А поскольку общий доход учитывается при назначении субсидий, то выросшие или даже реально не выросшие на участке пара мешков картошки и кабачки могут стать основанием для лишения субсидии на коммунальные услуги. И можно быть уверенным, что количество якобы выросшего урожая (кто, как и когда мерить будет?), а также цена, по которой фискалы будут учитывать эту картошку с кабачками в доходе физлица имярек, будут устанавливаться таким образом, чтобы “натянуть по максимуму” совокупный доход и отказать в субсидии. Очень, кстати, “талантливая” схема!..
Здесь очень важной является приведенная выше оговорка о том, росла ли на участке картошка на самом деле. Если подходить шире, то выращивал ли гражданин имярек эту картошку на своем земельном участке вообще? А если не только на своем? А уродила ли эта картошка? А продавал ли он эту картошку или съел ее сам в тесном семейном кругу и завез мешок престарелым родителям? Придется доказывать, что картошку не продавал, а выращивал для своих нужд, причем “доказывать”, как обычно, коррупционным путем? Помнится, при Сталине тоже налогом облагали каждое фруктовое дерево на подворье, так селяне все деревья вырубали, но тогда могли дать срок за вредительство.
Тем более что фискалам будет дано право начислять налоги по земельным участкам, которые обрабатываются без документов и поиск которых будут осуществлять местные власти… Это ж какой простор для коррупции, доносительства и сведения счетов, да еще с учетом и без того уродливого морально-психологического климата в обществе вообще и в селе в частности!
И таких вопросов можно задать очень много.
И все это будет учитываться для начисления минимального налогового обязательства и совокупного дохода для налогообложения и отказа в субсидии, включая не взошедшую картошку и сгнившие буряки, которые кто знает, как и по какой цене будет плюсовать в доход граждан, причем такой доход можно “повесить” на любого индивида, даже того, которые никогда и ничего не выращивал. А доказывать что-то в наших судах – сами понимаете!..
Но думается, что сугубо идиото-фискальная цель во всем этом была далеко не единственной, скорее даже не самой главной.
Имеется вполне обоснованное подозрение, что все это делается в связи с началом с 1 июля так называемой земельной реформы и открытием так называемого рынка земли. Увеличением налоговой нагрузки на землю, а также извращениями на тему налогообложения (не)существующего урожая на земельном наделе граждан могут подталкивать к тому, чтобы поскорее избавиться от земельных наделов в рамках объявленной так называемой консолидации, о которой недавно приходилось писать в материале “Украинская земля: экспроприация паев и шевченковские «Гайдамаки» в перспективе“. Избавление от земли придет в виде крупного землепользователя, который выкупит эту землю на своих условиях и за ту сумму, которая устроит его, а не нынешнего владельца.
Ну, это если еще выкупит, а не просто отберет, например, за какие-нибудь долги, в том числе, по указанным налогам за сгнившую картошку и не принявшиеся помидоры.
Напоследок вкратце напомним следующее. В Европе, на которую у нас модно молиться, аки на царствие небесное, семейное сельское хозяйство является объектом не только достаточно трепетного отношения, но также существенной финансовой поддержки и субсидирования со стороны государства, потому что это, прежде всего, занятость и хотя бы минимальный уровень жизни.
У нас же начинается явный “узаконенный” и просто беспредел по экспроприации земли мелких собственников в пользу крупного землевладения. Это не европейский, а латиноамериканский и теперь еще африканский путь развития с соответствующими социальными последствиями.
