Виталий Жадобин адвокат, управляющий партнер ЮК «4PARTNERS»
Покупка жилья на первичном рынке осуществляется в основном как инвестиция в строительство. В таких случаях, лично для меня на первое место выходит не юридическая, а именно практическая составляющая проекта:
- Этап готовности дома или комплекса в целом. Самый высокий риск инвестирования – на нулевом этапе строительства (котлован, фундамент). Высокая вероятность того, что до момента ввода дома в эксплуатацию застройщик может остановить процесс строительства по многим причинам, будь-то бюрократия, кризис, неправильное планирование и бюджетирование. Понимаю, что данный риск якобы оправдывается низкой стоимость квадратного метра, но это может быть очередным сигналом о том, что компания не владеет необходимым бюджетом для реализации проекта.
Знаю, что большинство крупных строительных компаний не начинают разрабатывать участок до момента наличия 50% сметной стоимости объекта строительства. Уверен, что именно опыт подвел их к подобным решениям, так вот об опыте.
- На втором месте я бы поставил именно опыт работы компании, о котором мы поговорим чуть позже.
- И на третьем месте, конечно же – детальный анализ разрешительных документов на строительство объекта.
Каждый проект строительства – это отдельная история, которая требует индивидуальной оценки. Любой новострой может иметь свои подводные камни, где-то менее, а где-то и более значительные. Да, есть определенные критерии, которые в комплексе позволят вам оценить надежность еще на этапе выбора, но в большинстве случаев вам не обойтись без участия эксперта. Чтобы предметно обрисовать ситуацию, давайте рассмотрим пример из моей недавней практики.
Ко мне обратился клиент, с просьбой оценить юридические риски покупки квартиры в строящемся клубном доме «Форт Хаус» в Вышгороде. В первую очередь его беспокоил правовой статус земли, на которой ведется строительство, а также особенности разрешительных документов при реконструкции.
Прежде чем прояснить эти вопросы, давайте остановимся на базовых акцентах проверки любого объекта недвижимости:
Первый важный пункт, на который я, как адвокат, всегда рекомендую обращать внимание – это открытость застройщика, его готовность предоставить для ознакомления полный пакет документов.
Когда застройщик по первому же запросу беспрепятственно предоставляет все необходимые Вам документы, это свидетельствует о том, что ему вероятнее всего нечего скрывать. Вместе с тем, для правильной оценки таких документов их еще необходимо проанализировать. В случае с «Форт Хаус», вся разрешительная документация выложена в открытом доступе на сайте проекта. Соответственно, мы можем сразу проверить застройщика по основным критериям:
Кто строит?
Из документов «Форт Хаус» мы видим, что застройщиком проекта является юридическое лицо ООО «БИНАТ ЛТД». Чтобы узнать о нем больше, следует проверить наличие компании в Едином государственном реестре юридических и физических лиц-предпринимателей. Вводим код ЕГРПОУ на сайте https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch
Уже через несколько минут мы располагаем сведениями о том, что это юридическое лицо было зарегистрировано еще в 1995 году и по состоянию на сегодняшний день не пребывает в состоянии ликвидации. Видим состав учредителей, большую сумму уставного капитала (около 4 млн. гривен), строительная отрасль в видах деятельности и т.д.
Дальше переходим на сайт Государственной фискальной службы Украины (http://sfs.gov.ua/) чтобы получить информацию о налоговом статусе. В нашем случае мы видим, что ООО «БИНАТ ЛТД» пребывает на учете в органах ГФС и по состоянию на текущую дату у него отсутствует налоговый долг.
И конечно же мониторим всю доступную информацию о компании в интернете. Через буквально несколько секунд работы с поисковой системой – находим данные о том, что ранее компания занималась розничной торговлей и владела 18 супермаркетами «Бимаркет», которые в последующем влились в сеть «ЭКО Маркет», также «БИНАТ ЛТД» владеет на сегодняшний день крупными объектами недвижимости.
Указанные выше факты дают понимание, что это реально функционирующая компания с историей, именем, опытом работы, штатом сотрудников .
Не менее важно проверить замешан ли наш застройщик в судебных спорах?
Проверяем эту информацию в Едином государственном реестре судебных решений.
В данный момент в отношении застройщика отсутствуют судебные споры: о правомерности ведения строительства, о невыполнении каких-либо договорных обязательств, о взыскании задолженности, и как следствие отсутствует производство о неплатежеспособности такого юридического лица.
Приступаем к анализу документации. С чего начать?
Предлагаю начинать с основополагающего документа каждого строительного проекта – декларации о начале выполнения строительных работ.
Исходя из данных декларации о строительстве мы обращаем внимание на то, что генеральный подряд проекта осуществляет компания «БИГ СИТИ БИЛДИНГ». Тут очень важно проверить наличие лицензии и ее категорию. В нашем случае, у генподрядчика проекта строительства, пятая – наивысшая категория, которая дает возможность выполнять данные строительные работы (сам объект III категории сложности). Всю ту же работу по изучению компании необходимо обязательно проделать и в отношении генерального подрядчика, посетить сайт и все приведенные выше реестры.
Как читать декларацию.
В этом документе, а также в последующих дополнениях к нему, должны быть цифра в цифру отображены все данные, которые Покупателю озвучили в отделе продаж проекта строительства (этажность, количество квартир и т.д.), присвоен адрес и указан вид работ.
Дальше в документе фигурируют вопросы реконструкции и права собственности, которые и вызывали сомнения у моего клиента.
Согласно декларации «БИНАТ ЛТД» осуществляет реконструкцию незавершенного строительства административного здания ПТУ под многоквартирный жилой дом. Тут важно понимать, на основании чего получена декларация о начале строительных работ. Для данного проекта декларация была получена на основании разработанного застройщиком строительного проекта и свидетельства о праве собственности на ранее приобретенный компанией объект (административное здание ПТУ). То есть термин «реконструкция», который фигурирует в декларации, буквально означает вид градостроительной деятельности по изменению параметров объекта капитального строительства в рамках его существующего периметра.
Информационная справка из Государственного реестра позволит внести полную ясность на предмет наличия ипотеки или других обременений объекта (в данном случае бывшего здания ПТУ и земельного участка). В нашей ситуации, справка подтверждает отсутствие каких-либо обременений земельного участка или бывшего административного здания ПТУ.
Что значит земля в аренде?
В случае с «Форт Хаус» земельный участок, который находится непосредственно под строением и вокруг него находится в долгосрочной аренде. Об этом свидетельствует вышеуказанная информационная справка, которую может заказать любое заинтересованное лицо на сайте Минюст. https://kap.minjust.gov.ua/services/registry
Следует отметить, что в соответствии с действующим законодательством Украины реконструкция не требует отдельного землеотвода. Кроме того, в документах проекта я вижу градостроительные условия и ограничения, которые предусматривают возможность реконструкции административного здания ПТУ под многоэтажный жилой дом.
Исходя из этого, я могу утверждать, что вопросы аренды земельного участка и особенности реконструкции, которые беспокоили моего клиента, в данном случае не вызывают каких-либо опасений.
В процессе анализа, также важно обратить внимание на технические условия.
Это разрешительная документация на подключение дома к сетям: водоснабжению, газу, канализации и электричеству. Технические условия – документы, которые требуют долгих согласований с компетентными органами и их наличие на ранних стадиях проекта подтверждают профессиональный подход к процессу строительства, а также намерение застройщика построить объект и своевременно ввести его в эксплуатацию. Отсутствие технических условий у застройщика, в свою очередь, может стать причиной затягивания процесса ввода объекта в эксплуатацию.
В нашем случае, компания «БИНАТ ЛТД» предоставляет все технические условия, свидетельствующие о урегулировании вопросов подключения к коммуникациям в открытом доступе на сайте. (http://forthouse.com.ua/ )
Данный факт является еще одним положительным аргументом в сторону застройщика при анализе вопроса инвестирования в недвижимость клубного дома «Форт Хаус».
Такой подход дает возможность предварительно оценить любой новострой на предмет риска инвестиций. Важно отметить, что вышеуказанные акценты анализа инвестиционного проекта являются базовыми, и в арсенале специалистов существует еще немало способов проверки объекта инвестирования на предмет рисков для потенциальных покупателей. Будьте внимательны в своих инвестициях и не пренебрегайте привлечением экспертов.
Виталий Жадобин – адвокат, управляющий партнер ЮК 4PARTNERS,
член экспертной группы PROFi Hub,
член Национальной ассоциации адвокатов Украины,
член Ассоциации юристов Украины
эксперт в отраслях: разрешения споров, земельного и хозяйственного права.
