Огромное количество людей перетечет в созданные на базе местных жэков частные компании.
Верховная Рада проголосовала за законопроект, который расширяет права собственности жильцов многоквартирных домов. За документ “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” № 1565, проголосовали 256 нардепов при необходимых 226 голосах.
Документ предполагает ликвидацию монополии жэков. Если Президент подпишет его — закон вступит в силу. Спикер Владимир Гройсман уже успел назвать этот закон реформаторским. Но его мнение разделяют далеко не все.
Подвинуть жэк
Нардепы уже рассматривали законопроект под таким названием в январе этого года, но тогда он вызвал массу негативных отзывов у общественности и документ отправили на доработку. Впрочем, суть нынешней редакции осталась прежней — закон предусматривает, что государство полностью перекладывает на плечи жильцов все хлопоты по управлению домами. Так, жильцы на основании общего голосования смогут распоряжаться обслуживанием дома, его ремонтом и пр., либо нанять управляющего, который возьмет эти хлопоты на себя.
Согласно документу, уже к 1 июля 2016 года жильцы многоэтажек должны будут сами определиться, кто возьмет заботы об их доме. Они могут нанять управляющего — частную компанию (предпринимателя), которая займется обслуживанием объекта, либо объединиться в ОСМД (общество совладельцев многоквартирных домов) и уже от его имени действовать — заключать договора с компаниями, которые оказывают услуги на рынке ЖКХ — вывозят мусор, убирают дворы, ремонтируют внутридомовые коммуникации и пр.
Еще один бонус — согласно документу дому жэк обязан будет передать придомовую территорию и технические этажи — теперь жильцы дома смогут решать, как этим добром распоряжаться, например, сдавать в аренду.
Если к указанному сроку жильцы не определяться с видением, кто будет обслуживать их дом — в процесс вмешаются муниципальные власти. Именно им нардепы дали право проводить конкурсы на выбор управляющей компании для многоквартирных домов.
Многие участники рынка неплохо отзываются о таком новшестве в ЖКХ. “В законе определены понятия, что такое многоквартирный дом, что такое придомовая территория. Это позитив”, — говорит юрист Лев Пащенко.
Поддерживают инициативу правительства и в международной финансовой компании IFC — ее эксперты были привлечены к разработке основных положений законопроекта.
Отметим, похожий законопроект стал одной из основ реформы ЖКХ в Польше — более чем 20 лет назад поляков поставили перед фактом необходимости самостоятельной заботы о своих жилищах.
Жилищный вопрос
Скорее всего, большого энтузиазма у большинства жильцов многоквартирных домов такое нововведение правительства не вызовет. Наиболее активные и продвинутые в этом вопросе лишь жители новых, современных домов — именно они и могут взять инициативу в свои руки. “Когда ты с таким трудом зарабатываешь на свое жилье, въезжаешь в новострой, то тебе хочется поддерживать порядок в доме. Жильцы кооперируются в соцсетях, объединятся в ОСМД, коллективно решают все проблемы. Куда хуже ситуация в обычных домах старой постройки, многие там квартиры получили еще в советское время, жильцы инертны”, — поясняет брокер Иван Ефименко.
“В новых домах обычно застройщики сами создают частный жэк, который обслуживает этот дом. В старых домах создать ОСМД очень сложно: кто-то не хочет лишнего беспокойства, кто-то не верит в ОСМД, опасаясь, что такое объединение приведет к росту стоимости коммунальных услуг, а кто-то просто сдает квартиру и кроме своевременной оплаты со стороны жильцов, больше не хочет вникать ни в какие проблемы”, — добавляет риелтор Стефания Макицкая.
Переживания жильцов старых домов понять можно. Ведь этим документом государство финансово дистанцируется от таких объектов. И после вступления в силу документа текущие крыши, разбитые парадные, поломанные лифты — все это станет насущной проблемой жителей конкретного дома. Решать их придется исключительно за свои средства.
Отметим, по данным Госстата, в Украине около 240 тыс. многоквартирных домов, которые занимают площадь примерно 470 тыс. кв. м. На долю домов, возрастом менее семи лет, приходится не более 15% жилых высоток. Преимущественное большинство объектов, до 60%, это дома, построенные еще при Советском Союзе. Из них почти 20% официально признаны аварийными, 70% были построены в 40-50 лет назад и нуждаются в капитальном ремонте и тепловой модернизации. Это дорогостоящие затраты. К примеру, приведение в порядок стандартной пятиэтажки, по самым скромным оценкам и в ценах при курсе доллара 8 грн/долл., тянуло на миллион гривен. За сколько лет жильцы смогут собрать такую сумму? Кредитных программ для ОСМД как таковых в Украине нет.
Бедный рынок
Есть и еще одна проблема, на которую эксперты обращают внимание — слаборазвитый рынок услуг ЖКХ. В Украине работает менее сотни управляющих компаний и около 500 частных фирм, оказывающих непосредственные услуги в сфере ЖКХ — вывозят мусор, ремонтируют дома, убирают придомовые территории и пр. Для такого количества единиц жилого фонда, как в Украине — это катастрофически мало.
При этом едва ли можно рассчитывать, что сюда придут европейские компании с именем — курс гривны делает этот бизнес нерентабельным, а риски высокого уровня неплатежей — весьма высоки. К тому же у европейских инвесторов уже есть негативный опыт работы в украинском ЖКХ — уходить всегда приходилось со скандалом, который чаще всего разгорался с подачи городских властей.
Вызывает опасения у экспертов и право городской власти самостоятельно проводить конкурс на выбор управляющей компании для домов. “Нет никакой гарантии, что городские власти не выберут близкую к себе компанию. Как проводят конкурсы — все уже знают. В таком случае, рассчитывать на качество обслуживания дома будет нельзя, а вот тарифы будут высокими. Четких требований по профессиональному составу, опыту, технике закон не оговаривает”, — объясняет Лев Пащенко. Впрочем, с другой стороны это должна быть хорошая мотивация для украинцев брать управление в свои руки. Но на примере медленного процесса создания ОСМД в Украине (в настоящее время лишь 17% домов приняли решение создать объединения совладельцев) едва ли можно быть уверенным, что наши соотечественники захотят действовать.
Качество может остаться низким еще и из-за кадрового вопроса. В Украине более 5,5 тысяч жэков и когда эти структуры расформируют, огромное количество людей, скорее всего, перетекут в созданные на базе местных жэков частные компании. Так, например, произошло в Харькове — несколько лет назад там ликвидировали жэки и отдали в управление весь жилой фонд города КП “Жилкомсервис”. Кроме этого, харьковские власти создали различные муниципальные предприятия по уборке территорий, лифтов и пр. В эти предприятия и перешли на работу из расформированных жэков лифтеры, дворники и пр. Однако заметно лучше выглядеть дворы и работать лифты в этом городе не стали.
