Україна знову повертається до давнього питання – що робити зі старим житловим фондом, зокрема з «хрущовками», які вже давно перестали відповідати сучасним стандартам. Олена Шуляк, голова профільного парламентського комітету, заявила, що законопроєкт про комплексну реконструкцію старих кварталів готується до другого читання і може бути розглянутий у Верховній Раді до кінця року. Про це пише «Мінфін».
Цей законопроєкт обіцяє радикальні зміни, але виникає питання: чим це обернеться для мешканців старих будинків і ринку нерухомості загалом?
Чому знову заговорили про «хрущовки» під час війни
Тема реновації житлового фонду виникала в Україні вже неодноразово. Вперше про знос старих будинків заговорили ще у 2006 році, але всі ініціативи тоді зазнали краху. Основною проблемою була відсутність фінансування: оновлювати будинки за бюджетний кошт виявилося занадто дорого, а інвестори вимагали умов, які суперечили інтересам мешканців.
Тепер, схоже, ситуація змінюється. Законопроєкт №6483, який було ухвалено в першому читанні у 2022 році, передбачає оновлення старих кварталів шляхом їхньої реконструкції або знесення з подальшим будівництвом нових будинків.
За словами Шуляк, йдеться про майже 46 тисяч старих будівель по всій Україні, зокрема:
- 7646 будинків, збудованих до 1919 року;
- 9693 будинки, зведені між 1920 і 1953 роками;
- 7192 «хрущовки», побудовані з 1954 до 1969 року.
Що це означає для мешканців
Реновація може проходити за кількома сценаріями. Деякі будинки модернізують: утеплять фасади, замінять комунікації та пристосують до потреб людей з інвалідністю. Інші ж будуть знесені, а на їхньому місці збудують нові багатоповерхівки.
Мешканцям таких будинків запропонують два варіанти: тимчасове переселення у так зване «маневрене житло» на час реконструкції або надання нового житла після завершення будівництва. Альтернативою може бути грошова компенсація.
Однак є нюанси. Згідно з проєктом, мешканці отримають житло з тією самою площею, що й у їхніх старих квартирах. У разі, якщо забудовник збільшить площу нової квартири, власникам доведеться доплачувати за «зайві» квадратні метри за ринковими цінами. Це викликає занепокоєння, особливо серед пенсіонерів, які не мають фінансової можливості для таких витрат.
Суспільна необхідність чи примусове відчуження
Особливо суперечливим є положення про примусове відчуження земельних ділянок «у разі суспільної необхідності». У ситуаціях, коли власники відмовляються від виселення, рішення прийматиме суд.
Такі положення викликають побоювання серед експертів, які побоюються зловживань на місцевому рівні. Шуляк зазначила, що для запобігання маніпуляціям реноваційні процеси мають бути максимально цифровізовані.
Чому ринок нерухомості може змінитися
Реновація «хрущовок» може суттєво змінити баланс на ринку нерухомості. У великих містах, таких як Київ, забудовникам вже майже не залишилося місця для нових проектів. Старі п’ятиповерхівки, які займають центральні райони, є надто «розкішним активом», щоб не бути перетвореними на багатоповерхівки. Наприклад, знесення однієї «хрущовки» дасть змогу звести будинок на 350 квартир, з яких лише 80 повернеться мешканцям, а решта продаватиметься забудовником.
Чи варто купувати «хрущовки» зараз
Ринок уже реагує на можливу реновацію. Покупці можуть втратити інтерес до старого житла, якщо законопроєкт буде ухвалено. Адже немає гарантії, що переселення буде вигідним або безпроблемним. Натомість можливий розпродаж квартир у таких будинках, а ціни на них можуть знизитися на 10-15%.
На думку експертів, скуповувати «хрущовки» у надії на додаткові квадратні метри чи вигідне переселення тепер не має сенсу. Усі нові правила будуть діяти виключно в інтересах тих, хто вже володіє таким житлом.
Реновація «хрущовок» — це амбітний і водночас ризикований план. Якщо все буде зроблено прозоро, це може стати революцією в житловій політиці України. Але чи готова держава гарантувати захист кожного мешканця? Поки що це питання залишається відкритим.
