Введение новых государственных строительных норм (ГСН), которые должны были вступить в действие с 1 сентября, приостановлено судом по иску одной из ландшафтных компаний. Введению революционных норм противится целый ряд компаний-застройщиков. Что же так пугает их в этом документе? Что положительного несут в себе новые ГСН и смогут ли они в корне изменить неопределенность и хаос на рынке первичного строительства в Украине разбирались Экономические новости.
Для этого следует просто внимательно ознакомиться с ними. Так, в новых ГСН имеется более 50 существенных изменений.
«Голубые» и «зеленые» линии
Во-первых, это известные и часто приводящие к конфликтам, искам и судам ограничения по высотности застройки в городах. Их именуют «голубые линии».
Напомним, ранее действующие нормы устанавливали лишь ограничения для существующих и запроектированных улиц и дорог. Это так называемые «красные линии», обозначающие линии регулирования застройки – расположение зданий и земли общего пользования, предназначенные для прокладки коммуникаций, благоустройства улиц и тп.
Согласно новым нормам, “голубые линии” будут регулировать ограничения застройки по высоте в населенных пунктах. Это решит проблему хаотичной застройки по высотности и будет способствовать гармонизации городского пространства.
К сожалению, есть немало примеров нарушения высотности зданий компаниями-застройщиками.
Так, уже несколько лет в судах оспаривается введение в эксплуатацию дома по адресу: Киев, ул. Нижний Вал, 27-29, известного как дом-монстр на Подоле.
История дома началась в далеком 2008 году. Тогда Главное управление охраны культурного наследия согласовало генеральный план и паспорт отделки фасадов жилищно-офисного комплекса, которые предусматривали 5 этажей с постепенным каскадным увеличением высотности до 9 этажей вглубь квартала. Позже, в 2009 году компания–застройщик получила позитивный вывод от ГП «Укргосэкспертиза» на проект строительства, предусматривающий 8 этажей. Однако, в процессе строительства, здание превратилось в 13-этажного «монстра».
“Дом-монстр” на Подоле
Изначальный проект ЖК «Подол Престиж» сильно отличается от того «монстра», который временно застыл над Подолом. Однако сложная ситуация в стране, лазейки в законодательстве и бесчестность чиновников сделали свое дело, сыграв на жадности и ненасытности застройщиков.
“Дом-монстр” на Подоле должны демонтировать. Об этом заявлял еще в апреле нынешнего года мэр Киева Виталий Кличко.
“Многие дома мы сразу сносим, зная, что они не имеют документов, а идет строительство самовольное. Просто приезжаем и срезаем сваи. И в ближайшее время, я думаю, что по зданию, известному как “монстр на Подоле”, по которому суды уже практически всех инстанций пройдены, мы будем идти таким же путем – демонтажем. Это будет показателем для других (застройщиков), нарушающих все законы”, – заявил мэр.
Также в новых ГСН прописано ограничение застройки в так называемых зеленых зонах – «зеленые линии». Вводится норма по границам ландшафтных и рекреационных территорий, на которых запрещено строительство. Все компании-застройщики должны будут возводить детские сады и школы в жилой застройке, увеличивать площадки для отдыха и спорта, а также зеленую зону для парков и скверов.
Согласно новым нормам, для школ и колледжей Украины должно стать правилом обязательное обустройство реального безбарьерного пространства для детей с инвалидностью.
По словам заместителя министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Льва Парцхаладзе, по статистике, сегодня 75% школ имеют безбарьерный доступ до 1-го этажа, то есть, пандус при входе в здание. Однако доступ ко второму этажу из 16 тысяч учреждений имеют только 65 школ. «Должны быть оборудованы специальные туалеты, лифты или подъемники и другое инклюзивное пространство. И на местах это, действительно, должны понимать», – уверяет Парцхаладзе.
Нужно отметить, что новые ГСН не пугают честных и ответственных застройщиков, они готовы их принять и более того, многие из них уже давно сами работают по этим обновленным нормам.
Так, в комментарии ЭН Ирина Бирова, директор службы заказчика компании ТММ отметила, что потребность в изменении ГСН, ввод в действие которых с 1 сентября 2018 был приостановлен, назрела давно: «Например, основной градостроительный ГСН 360-92** «Планировка и застройка городских и сельских поселений» пересматривался последний раз в 2002 году, ГСН В.2.3-5-2001 «Улицы и дороги населенных пунктов» в 2001 году, ДБН В.2.2-4-97 «Здания и сооружения детских дошкольных учреждений» в 1997 году. Получается, что, несмотря на 21 век за окном, мы вынуждены соблюдать давно устаревшие нормативы, либо же в индивидуальном порядке согласовывать отклонение от этих норм. Думаю, что разработчики воспользуются образовавшейся паузой, чтобы выявленные при обсуждениях недостатки были доработаны и нашли свое отражение в новой редакции ДБН, которая обязательно будет введена в действие».
Егор Русаков, менеджер проектов строительной компании «Ковальская» раздумывая над тем, жесткие или нет новые ГСН, отмечает в комментарии ЭН, что в их разработке и обсуждении принимало участие много строительных компаний рынка. «Возможно, эти нормы и правильные. Однако большинство застройщиков довольно горячо выступают против них. Например, компании отказываются от проектировки и установки мусоропроводов в многоквартирных домах. Новым ГСН это будет введено как обязательный «элемент программы».
Земля превыше всего
Архитектор, Лауреат Государственной премии по архитектуре Георгий Духовичный, считает одним из главных вопросов, которые решают новые ГСН, земельные. Действительно, именно они всегда становились предметом особых споров, завязанных либо на незаконной продаже участков и их аренде, либо откровенном самозахвате и постройке на них фактически незаконных строений и зданий.
Так, операции по продаже земли или сдача в аренду, по мнению эксперта, не может осуществляться без предварительного определения зон ограничений возможного строительства. Они же фиксируются архитекторами, квалификация которых подтверждена соответствующим сертификатом, включая их подпись и печать.
По словам Русакова, строительные компании уже далеко не первый год сотрудничают вместе с городскими (поселковыми) властями на предмет паевого участия – они вносят в обязательном порядке свои средства на развитие населенных пунктов.
Такая величина сейчас рассчитывается по определенной формуле с каждого сдаваемого в эксплуатацию квадратного метра. И это немалые деньги. «Однако, государство далеко не всегда использует этот ресурс для того, чтобы строить детские сады и школы. Зато местные власти лихо, разумеется, с большой выгодой для себя, выделяют земли под строительство жилья», — отмечает он. И понятно, ведь местные власти на этом хорошо зарабатывают, включая и довольно солидные неофициальные вознаграждения, которые они получают от девелоперов или застройщиков.
Безусловно положительный момент новых норм: ГСН однозначно запрещает любые действия, которые могут привести к уплотнению комплексной застройки населенных пунктов. Тем более в той их части, которая уже давно сложилась исторически.
Вообще эти нормы – большой шаг вперед с точки зрения цивилизованного, гармоничного, креативного и экологичного развития городов Украины. Достаточно побывать на таких крупных столичных жилых массивах, как Позняки и Осокорки. Они просто захлебываются в бездне сплошных высотных зданий без парков, без скверов, практически не имея пространства для отдыха и комфорта.
Кстати, в европейских странах обустройство зеленой зоны вокруг жилой застройки является обязательной нормой.
Хотелось бы обратить внимание украинских чиновников и застройщиков на пример первых лондонских скверов. Парки и скверы могут послужить образцом того, как инвестиции в зеленую зону позволяют не просто окупить затраты, но также получить существенную прибыль.
В 1775 году Фрэнсис Рассел, герцог Бедфорд, основал на месте столичной резиденции своих предков городской сквер. Красивое зеленое пространство в городской среде оказалось настолько популярным, что моментально выросли цены на недвижимость в окрестностях района Бедфорд-сквер.
Рассел-сквер в Лондоне
Осознав все выгоды, семья заложила еще один проект – Рассел-сквер, вокруг которого вскоре разместились фешенебельные гостиницы и другие общественные здания. Почти через два с половиной века район Блумсбери, в котором находится множество созданных на рубеже 18-го и 19-го веков скверов, до сих пор является одним из самых престижных и привлекательных для жизни районов Лондона.
Кто контролирует?
Какую степень ответственности за невыполнение тех или иных норм несут строительные компании, и кто осуществляет над ними контроль?
До недавнего времени тотальный контроль за этими процессами был возложен на Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ). Однако в связи с реформой по децентрализации еще с 2015 года весомую часть полномочий ГАСИ стала передавать территориальным общинам на места, т.е. местные власти стали осуществлять градостроительный контроль.
Насколько этот процесс усилил контроль за нерадивыми компаниями-застройщиками? Как считает руководитель ГАСИ Алексей Кудрявцев, ситуация стала намного контролируемей, чем ранее: «Если на территории населенного пункта ведется какое-то сомнительное строительство, то местные жители (включая активистов), обращаются в собственный орган на предмет его проверки. В этом случае уже можно процедурно оперативно отреагировать еще на начальных этапах строительства, когда на стройплощадку только завозится техника».
Примеров этого можно привести немало. Так, по Киеву останавливаются десятки незаконных строительств или тех, где нарушаются нормы. К примеру, по улице Сормовская, 3 в Дарницком районе столицы во время проверок был выявлен целый ряд нарушений: несоответствие проектной документации требованиям градостроительных норм и ограничение по высотности. Разрешение на строительство у компании-застройщика было отобрано.
Такая же участь постигла и строительство объектов на Вознесенском спуске 28-30. Там в этот процесс даже пришлось вмешаться народным депутатам. Также разрешение компании-застройщика было аннулировано.
Законом определено, что по решению суда самовольно построенный объект подлежит сносу с компенсацией расходов, связанных со сносом, за счет лица, которое осуществляет такое строительство. Однако привести примеры таких сносов специалисты практически не могут. Таким образом, у нас в Украине еще не работают эффективно исполнительные органы, которые обязаны это делать по решению судов. Возможно, что новые ГСН «сильно напугают» всех: и застройщиков, и судей, и исполнителей. И решение проблемы сдвинется с мертвой точки.
Дайте жалобную книгу…
Куда обращаться обычным украинцам, если они сталкиваются с беззаконием отдельных компаний-застройщиков: захват земли с последующим возведением жилья, попытка вести уплотненное строительство, несоблюдение всех строительных норм и т.д.?
По несложным объектам строительства (невысотным зданиям и постройкам) сегодня контроль осуществляется местными органами строительного контроля, который передали на места. Именно туда и следует подавать жалобы. Туда же подаются жалобы от жителей областных центров, если речь идет о так называемых объектах среднего класса – они именуются СС2. Жителям Киева следует обращаться в Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля КГГА.
А сложное строительство (объекты класса СС3) контролируется непосредственно ГАСИ. Поэтому, если возникают какие-либо вопросы, связанные со строительством крупного высокоэтажного торгового центра, либо сверхвысотных жилых (нежилых) построек, то эта сфера контроля ГАСИ.
Как видим, в Украине в настоящее время целый ряд компаний-застройщиков не хотят выполнять даже нормы «старых» ГСН. Поэтому неудивительно, что у них нет большого интереса к внедрению в практику более жестких «новых». Однако время не стоит на месте и его невозможно повернуть вспять – новые ГСН обязательно заработают в полную силу. И ждать этого мы будем недолго. Остается надеяться, что эти нормы будут выполнять все компании, а чиновники смогут осуществлять эффективный контроль, защищая строительный рынок и потребителей от недобросовестных застройщиков.
