Землепродавцы

В 2006 году киевскую землю должны продавать только с аукционов.
Когда состоится первый — чиновники молчат

В 2005 г. земля в столице подорожала как минимум на 30%. Эксперты утверждают, что это не предел: мэрия усложнила условия выдачи разрешительной документации на участки под строительство многоквартирных домов, отменяет землеотводы и приняла порядок, по которому участки в Киеве будут продаваться только на конкурсах и аукционах.

По данным Киевзема, за 2001-2005 гг. Киевсовет отвел участков, площади которых достаточно для постройки 7,6 млн. кв. м жилья. Чего при нынешних объемах строительства в столице — около 1 млн кв. м в год — должно хватить строителям на пять-шесть лет. При этом лишь чуть больше 40% отведенных земель в Киеве приходится на 12 строительных компаний, остальные 60% участков получили около 100 юридических лиц (мелкие стройкомпании и посредники, оформляющие разрешительную документацию и продающие «землю с проектом».— Ред.).

Как утверждает начальник Главного управления по земельным ресурсам Анатолий Муховиков, по итогам 2005 г. в бюджет города должно поступить не менее 350 млн. грн. от продажи участков и 180-190 млн. грн. — от аренды (сейчас городские власти как раз занимаются подсчетом точной цифры.— Авт.). Сколько сейчас в столице свободной земли, которую можно приобрести на «первичке» (т.е. у властей), г-н Муховиков не знает, аргументируя отказ назвать цифры «отсутствием земельного кадастра».

В 2005 г. цены на землю в Киеве выросли не менее чем на 30% за год. «Участок площадью 1 га с документацией, над которой еще работать и работать, стоит $1 млн, а участки с готовым разрешением на строительство стоят в разы дороже. Цена, естественно, зависит от района и от многих других параметров»,— рассказал президент строительной компании «Градострой» Виктор Власов. Соответственно, стоимость земли на первичном рынке всегда ниже, чем ее стоимость на вторичном рынке, поскольку «вторичная» земля выставляется на продажу уже с заложенной прибылью посредников.

По данным компании «Самсон-Инвестаналитика», стоимость сотки земли под строительство многоэтажных домов на вторичном рынке Киева на декабрь прошлого года составила $15-55 тыс. (таких «соток» для строительства среднего дома нужно около 50.— Авт.). А плата за аренду земли у города в среднем составляет 66 тыс. грн. в год по одному участку. «Естественно, мы предпочитаем приобретать землю на первичном рынке»,— признался г-н Власов. Но сделать это, по утверждению строителей, стало весьма непросто. «В Киеве практически не осталось свободной» земли, пригодной для реализации строительных проектов, поэтому строительно-инвестиционные компании приобретают земельные участки преимущественно на вторичном рынке»,— объясняет директор компании «Киев Жилье-Инвест» Наталья Хорева. «Свободных, в полном смысле слова, участков в Киеве фактически нет — они все за кем-то закреплены»,— соглашается с ней президент «Градостроя».

К тому же на получение земельного участка у строителя уходит от полутора до трех лет, жалуется управляющий директор проектной компании «Слав-Инвест» Милан Паевич. «Отвести землю через Киевсовет сейчас стало не просто труднее, чем три года назад, — это стало практически невозможно. Это в состоянии сделать только те компании, которые каким-то образом смогли снискать благосклонность Киевзема»,— сетует Виктор Власов. Стоимость получения разрешения на землю, включая и неофициальные отчисления, может составлять от $340 тыс. до $1 млн.

Тем более, городская власть заставляет строителей брать землю в аренду, а потом ее выкупать, что не всем на руку. «Для строительства жилья строительно-инвестиционным компаниям земельные участки выгоднее брать в аренду, при строительстве же объектов коммерческой недвижимости (бизнес-центров) выгоднее землю покупать»,— объясняет г-жа Хорева. «Люди (компания, строящая жилье.— Авт.) вложили деньги в проект, быстро его построили, продали и вышли из проекта, поэтому им абсолютно не нужны дополнительные расходы за выкуп земли, на которой будет стоять недвижимость, им уже не принадлежащая. Единственное, что может делать собственник земли — организовать собственный ЖЭК и обслуживать дом, но это пока из области фантастики»,— рассказывает директор «Castle Development» Валерий Кирилко.

В 2005 г. Киевсовет также принял несколько достаточно значимых земельных решений. Первым из них стройкомпании обязали еще до отвода земли подготавливать проект перспективной застройки квартала (если там уже размещены объекты, которые нуждаются в реконструкции или сносе), в котором она собирается возвести дом. Этот проект должны согласовать общественность и четыре управления КГГА. И только потом строителям отводится земля. Ранее компании разрабатывали до получения участка только эскиз будущей застройки.

Достаточно шокирующим для строителей стала и отмена землеотводов. При этом власти обещали предоставить альтернативные участки, но строители остались ими не довольны. «Нам предложили совершенно неравноценный участок. Дело в том, что он расположен возле девятиэтажного дома рядом со спортивной площадкой, на которой растет более 200 деревьев и где находится автомобильная стоянка местных жителей. Мы понимали, если возьмем этот участок, через год опять жители начнут конфликтовать»,— пожаловался гендиректор «Экостроя» Юрий Сербин, чье решение о землеотводе отменил Киевсовет.

Кроме того, в 2005 г. городские депутаты утвердили «Временный порядок приобретения права на землю на конкурентных основах», в соответствии с которым земля в Киеве будет продаваться исключительно на конкурсах и аукционах. В документе значится, что земля, на отвод которой поданы заявки до 1 сентября 2005 г., будет отводиться по-старому (голосованием депутатов горсовета на сессии). Правда, с 2003 г. в Киевзем подано 6 тыс. таких заявок, причем из них только треть удовлетворена. Из оставшихся 4 тыс. часть заявлений отклонена, а часть еще дожидается рассмотрения. Поэтому когда земля начнет продаваться на конкурсах, пока никто из киевских чиновников точно сказать не может.