Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев о коммерческой
и жилой недвижимости Украины и России
По своему развитию украинский рынок жилой недвижимости во многом напоминает российский, но отстает от него приблизительно на пять лет. Беседуя с вице-президентом Российской гильдии риэлторов Константином Апрелевым, «ЭИ» попытались сопоставить два рынка и узнать, что ждет украинскую недвижимость в ближайшем будущем.
— Были ли случаи, когда падение цен на жилье в России было столь велико, что это можно было назвать обвалом рынка?
— Да, такая ситуация была после дефолта 1998 г. Хотя обвалом это не назовешь. Ведь рынок недвижимости реагирует на какие-либо воздействия очень консервативно. Снижение цен на вторичное жилье в Москве составило в целом 35% за два года — с августа 1998-го по июль 2000 г. Если рассматривать акции компаний, то их стоимость снизилась в несколько раз. Это свидетельствует о том, что рынок недвижимости обладает очень высокой «степенью ценового консерватизма» и при обесценивании национальной валюты примерно в четыре раза, цены на недвижимость снизились всего на треть, причем не сразу, а через какое-то время (за первые шесть месяцев они упали всего на 10%).
— Что было дальше?
— Начиная с июля 2000-го, то есть с минимального уровня цен после кризиса ($652 за кв. м), по август 2005 г. цены на недвижимость в Москве выросли в 3,4 раза, с $652 за кв. м до $2226. В регионах этот показатель был чуть меньше, но и там цены выросли больше чем в 2,5 раза.
— Что происходило с вторичным рынком жилья Москвы в 2005 году?
— Последние два месяца опять произошел небольшой скачок цен. За июнь рост составил 1,7%, за август — 3,7%. В целом с начала года рост цен на вторичном рынке Москвы составил 13,7%. В принципе, рост опережает инфляцию доллара. Этот показатель свидетельствует о том, что недвижимость сохраняет свою инвестиционную привлекательность как способ сохранения денежных средств, кроме того, превышает сегодняшние ставки по долгосрочным депозитам любого из банков.
— А на первичном рынке?
— Первичный рынок в Москве ведет себя по-другому. В прошлом году разговоры о расширении доступности жилья в Москве, инициированные правительством, и намеки на скорое снижение цен привели к возникновению некоего противостояния покупателей и продавцов… Ранее сам застройщик гарантировал вам, что как минимум вы заработаете 15-20% годовых (за счет разницы в цене на начальном и конечном этапе инвестирования строительства. — Авт.), плюс — получите прибыль за счет роста цен на недвижимость (в разные годы в различных регионах от 25 до 60% годовых). Пока общая доходность и темпы роста цен были значительными, никто из инвесторов не обращал внимания на огромные риски, связанные с инвестициями в этот сектор рынка. После того как цены на рынке жилья в Москве стали расти менее чем на 1% в месяц, многие инвесторы ушли и с вторичного рынка, и с рынка новостроек.
— И что же было дальше с ценами на новостройки?
— Если темпы роста цен начинают существенно снижаться в течение значительного периода времени, это приводит к уходу с этого рынка спекулянтов и инвесторов. Затем средний класс, который хотел покупать для себя, тоже немного «притормозил» с приобретением жилья, считая, что рынок перегрет, цены могут снизиться, поэтому не стоит торопиться с покупкой… Возникла ситуация, в которой можно не просто не получить прибыль на рынке, но и не достроить жилье, и потерять свои деньги вообще. Эта ситуация привела к тому, что большинство людей, которые еще год или два назад с удовольствием купили бы недвижимость на первичном рынке, сейчас предпочитают приобретать ее на вторичном, где все понятно, где недвижимость можно эксплуатировать и получать от этого прибыль. Покупательский спрос на первичное жилье снизился, и вот уже год цены на этом рынке в Москве и Петербурге «застыли» на уровне осени 2004 г.
— А в регионах?
— В регионах ситуация другая. Дело в том, что там еще есть «запас прочности» рынка (запас для его роста, то есть прогнозируемый спрос). Кроме того, там есть доверие потребителей: чем меньше город, тем больше информации о состоянии дел у застройщика… Но подобные ситуации (со стабилизацией цен. — Авт.) повторяются в разных регионах в разное время, это зависит от разных экономических факторов. Например, какие-то города относятся к аграрным регионам: у них урожайный год и, соответственно, всплеск цен на недвижимость, потом стабилизация и т.п. Естественно, значительную роль играет политика власти в регионе в отношении пересмотра или наоборот защищенности права на собственность.
— По-Вашему мнению, к чему могут привести неразбериха в украинском правительстве и грядущие выборы в Верховную Раду?
— Нестабильность может привести как к росту, так и к снижению цен. Наиболее вероятным сценарием может быть поначалу рост, как всегда бывает при смене власти, а далее все будет зависеть от глубины и продолжительности политического кризиса и вероятности перехода его в экономический.
— И что может произойти с недвижимостью в Украине?
— Сектор коммерческой недвижимости ведет себя аналогично бизнесу: сопоставляет доходность и риски и выбирает то, что в данный момент является для него предпочтительным. А если говорить о рынке жилой недвижимости, то он ведет себя как обычный средний обыватель: питается слухами, статьями в СМИ, комментариями экспертов и заявлениями политиков, это формирует тенденцию рынка. Но в основном он регулируется покупательским спросом, который, по-прежнему, не удовлетворяется теми объемами предложения, которые на нем присутствуют и это формирует устойчивый долгосрочный тренд роста цен. Поиграть на этом рынке, как на рынках акций и валют (на повышении и снижении), практически невозможно. К примеру, оборот рынка жилья в Москве составляет около $15 млрд., суммарный годовой оборот российского рынка жилья составляет $45-50 млрд. (точных данных по украинском рынку жилья никто из специалистов дать не может, однако по приблизительным подсчетам он оценивается в $7 млрд. — Авт.). Какой объем денег нужно вывести на этот рынок, чтобы его существенно изменить, в том числе покупательский спрос?
— Сколько строится в Москве нового жилья в год? И какова средняя цена кв. м в столице России?
— В Москве строится около 4-5 млн. кв. м жилья в год (для сравнения: по расчетам «ЭИ», на одного жителя Киева приходится 0,4 кв. м новостроек в год, в Москве — около 2,5 кв. м. — Авт.). Мне сложно говорить о ценах на новостройки, потому что их не знает никто, даже те, кто их продает. В среднем цена на вторичном рынке достигла $2226 за кв. м в августе этого года (в Киеве средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке в августе была $1235. — Авт.).
— Какова доля Москвы в рынке жилой недвижимости России?
— В 1998 г. объем рынка жилья в Москве оценивался $3,5 млрд. в год, сейчас он составляет около $15 млрд. Если смотреть на рынок России в целом, то в 1998 г. он составлял $10 млрд., из них менее 50% приходилось на Москву. Если взять 1992 г., то более 60% рынка — оборот Москвы, а все остальные — регионы. Сегодня этот показатель по России — $45-50 млрд. в год.
— Какие факторы оказывают наибольшее влияние на стоимость недвижимости?
— Главным фактором остается неадекватный объем предложения по отношению к спросу… Введение жилья многие годы не обеспечивало реальных потребностей. Кроме того, в секторе строительства сложно обеспечить рыночную конкуренцию из-за ограниченности круга участников и келейности этого рынка.
— Есть ли другие факторы влияния на цены?
— Второй фактор, который существенно влияет на ценообразование — стоимость топлива и энергоносителей. А они значительно растут, соответственно, увеличиваются транспортные расходы, растут издержки на производство стройматериалов, и, исходя из этого, увеличивается себестоимость строительства. Третий фактор: существующий денежный поток, связанный с высокой доходной составляющей нефтяного бизнеса. В России очень большой объем инвестиций из нефтяного бизнеса перетекает в недвижимость.
— Сколько в России можно заработать на недвижимости?
— Если рассматривать недвижимость как источник вложения инвестиций с целью получения доходов, то он вполне конкурентоспособен. Если бы вы те же деньги положили в банк, в лучшем случае по депозиту вам выплатили бы 8-9% годовых в валюте. При вложении в жилую недвижимость можно рассматривать несколько составляющих дохода. Во-первых, естественный прирост цены в течение девяти месяцев года по Москве составил 13,7%. Во-вторых, доходы от сдачи жилья в аренду: сегодня при сдаче жилья арендная ставка составляет от 6% годовых в Москве, от 5% — в регионах. Естественный прирост и доход от аренды дает за год примерно 17%. Хотя есть жилье, которое приносит от сдачи в аренду и все 10%. Тогда получается 23% годовых в валюте. Даже рисковые фонды не все могут гарантировать такой доход… В-третьих, этот рынок прост и понятен для обычного обывателя. Недвижимость — не ценная бумага, она обладает всеми свойствами товара, ее можно подержать в руках…
— Насколько перегрет рынок коммерческой недвижимости России и Украины?
— Реально у нас в регионах цены повышаются опережающими темпами даже по сравнению с Москвой, хотя и не везде. Например, в Санкт-Петербурге цены на рынке жилой недвижимости уже с год стоят. Но там рынок был перегрет, когда к 300-летию в город пришли большие денежные потоки, и произошла переоценка стоимости недвижимости. В принципе, то же самое, но с коммерческой недвижимостью произошло, по моим оценкам, в Киеве и еще нескольких городах Украины. А чуть раньше, года два-три назад, такая ситуация случилась со всеми странами, вступавшими в Евросоюз.
— А что случилось там?
— Все ожидали, что после вступления в Евросоюз в страну сразу пойдут инвестиции, и цены на недвижимость поднимутся в первую очередь. За счет этого ожидания они все-таки поднялись, а бума инвестиций, который ожидался, не произошло. Сейчас, например, Прибалтика и Польша находятся в определенном кризисе, потому что они столкнулись с избытком офисов и ТЦ, потому что рассчитывали на повышение спроса, а этого, вопреки ожиданиям, не произошло…
— Есть ли предпосылки к снижению цен в России?
— Все зависит от экономического состояния региона и от того, раньше или позже он отреагировал на кризис. Если раньше начался рост цен, то он к фазе стабилизации подходит раньше, и наоборот. В Москве и Санкт-Петербурге рост цен приостановился, а в других регионах цены продолжают динамично расти. Но в целом сейчас нет факторов, которые привели бы к снижению стоимости. Кстати, это же относится и к Киеву.
— Вам не кажется, что наш рынок несколько перегрет?
— Мне сложно говорить, потому что я в вашей экономике не живу и ее не «чувствую кожей». Но рынок — это отражение спроса и предложения. На мой взгляд, пока в стране не будет строиться достаточно жилья, все время будут расти цены. Более того, если ничего не изменится с нефтью, металлом и другими основными сырьевыми поставщиками валюты в наши страны, то, наверное, ничего не изменится и на рынке недвижимости, и цены будут продолжать расти.
— Почему сейчас в некоторых благополучных регионах Украины рост цен за 2005 год составил уже 60%?
— Ситуация вполне нормальная. У нас тоже были регионы, где рост за год составлял 60%. Мне кажется, что цены в Украине начали расти несколько позже, чем у нас, и сейчас они находятся в верхней фазе динамичного роста, что связано и с политическим состоянием страны в целом. У вас может произойти процесс стабилизации, но оснований для этого я пока не вижу. По моему убеждению, она может начаться, когда будет введен, как в России, реальный муниципальный налог на недвижимость в размере 2% от стоимости недвижимости в год. Это будет стабилизирующим фактором, потому что развитие ипотеки и возможность получения кредитов для приобретения жилья однозначно влияет на дальнейший рост цен за счет расширения доступности той же недвижимости.
— Кстати, сколько людей в России пользуется ипотекой, и какие процентные ставки на кредиты у Вас?
— На текущий момент в России 2-3% от всех сделок, связанных с жильем, заключаются «через ипотеку». В Украине, уверяю, процент ипотечных сделок ниже, чем в России. Диапазон ставок российских банков — 9,5-16% годовых в валюте для вторичного рынка.
— А что будет в России и Украине с рынком в 2006 году?
— Спокойный рост цен будет продолжаться, пока не случится политический либо экономический апокалипсис.
Персона
Константин Апрелев, вице-президент и член правления Российской гильдии риэлторов. Родился в 1964 г. в Павлодаре. В начале 90-х окончил Московский энергетический институт по специальности «инженер-физик-теплоэнергетик». С 1991-го по 1992 г. возглавлял дирекцию недвижимости Группы компаний «САВВА», был членом совета директоров. С 1992 г. по настоящее время — гендиректор, президент ЗАО «Русское агентство недвижимости «САВВА» (Москва). Стоял у истоков создания Российской гильдии риэлторов, куда сегодня входит более 1200 фирм. Был ее президентом с 1994-го по 1998 г. Принимал активное участие в разработке законов об ипотеке, о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, пакета законопроектов, направленных на расширение доступности жилья, является автором концепции развития рынка недвижимости в России.
