При покупке арестованного имущества можно получить «в нагрузку» скандальных экс-владельцев. Но часто этот риск оправдан
О распродажах арестованного суперликвидного имущества «задаром» ходят легенды. И хотя покупателей отпугивают страшные истории о скандалах с прежними владельцами, количество торгов и объем проданного «из-под ареста» не ументшается. «ЭИ» попытались разобраться, действительно ли «задаром», что продают и чем на самом деле рискует покупатель.
Как продают
«Участник №1, можете ли Вы предложить более высокую цену?» — спросил начальник отдела реализации Киевского областного филиала «Укрспецюста» Евгений Грибанов. «Нет»,— смущенно ответила женщина. Г-н Грибанов стукнул молотком. Так недавно был продан дом 1906 г. постройки с земельным участком площадью 0,44 га в Вышгородском районе Киевской области (около 30 км от столицы). Цена весьма привлекательна — 19440 грн. (! — Ред.). Поначалу стоимость была выше на 30%, но поскольку желающих приобрести участок не нашлось (!!! — Ред.), землю уценили. После уценки появилось двое претендентов (торги проводятся при наличии минимум двух участников). Предмет торгов достался покупателю, предложившему большую цену (19550 грн). И он остался доволен. «На рынке эта земля стоила бы не меньше 25 тыс. грн.»,— поскромничал счастливый владелец.
Как указано в книге «Рынок недвижимости Украины — 2004», изданной Ассоциацией риэлторов Украины, в 2004 г. рыночная стоимость земельных участков в Вышгородском районе составляла $1500-2500 за сотку. Сейчас, наверняка, еще дороже.
Что продают
На торги «Укрспецюста» и еще шести организаций (перечень см. ниже) имущество попадает после ареста, проведенного Исполнительной службой. Имущество самое разное — от подержанных автомобилей и б/у мебели до элитных особняков и коммерческой недвижимости. Хотя в основной массе это все же малоликвидный товар. По словам гендиректора «Укрспецюста» Евгения Глода, случается иметь дело и с заплесневевшими от хранения в сырости куртками, кооперативными тельняшками и носками ручной вязки. Но бывает, на торги выставляют и весьма интересные вещи. «В начале года продали особняк на Петропавловской Борщаговке,— рассказывает замдиректора Киевского областного филиала «Укрспецюста» Андрей Масловский.— Площадь более 400 квадратных метров, со всей «начинкой». Дом оценили в 3 млн. грн. (около $560 тыс. по тогдашнему курсу.— Авт.). Боялись, что охрана все вынесет и оставит голые стены. Но, видимо, владельцу было не до того. Он тогда в тюрьме сидел».
Предпринимателям интересна, прежде всего, недвижимость: офисные, складские помещения и т. п. Ее оценочная стоимость, действительно, нередко значительно ниже рыночной. Но если объект ликвидный, цена в процессе торгов может вырасти.
Риски
Для участия в торгах необходимо внести гарантийный взнос (5% от оценочной стоимости лота). Если участник торгов не приобрел лот, взнос возвращается. У участника, купившего объект, торгующая организация берет определенную комиссию за свою работу. Законодательно установленный максимум — 20% цены лота. По словам главного бухгалтера ООО «Мультимедиа Софт» (компания, имеющая право на продажу арестованного имущества) Светланы Грицай, в их компании комиссия составляет, в основном, 14%. Размер комиссии зависит, прежде всего, от цены объекта. Чем он дороже, тем процент комиссионных меньше. По словам Евгения Глода, также имеют значение трудозатраты при подготовке объекта к продаже. К примеру, объект недвижимости часто требует сбора, переоформления документов (см. интервью).
Но прежде чем поспешить на торги, стоит разобраться с возможными рисками, которые, в первую очередь, связаны с прежними владельцами. По признанию Андрея Масловского, не исключено, что у покупателя впоследствии появится еще одна «статья затрат» — судебные издержки. Может понадобиться решение суда об освобождении объекта недвижимости от прежних обитателей или о его изъятии. Случаи, когда должники не хотят отдавать родное добро, нередки.
«ЭИ» удалось пообщаться с сотрудниками одной из компаний, чье имущество было продано в счет погашения задолженности и которая не намерена с этим мириться. «Полгода назад несколько наших зданий принудительно продали за долги. Сейчас мы думаем над тем, как оспорить это решение,— объясняет гендиректор завода-должника, пожелавший остаться неназванным.— Будем обращаться в прокуратуру, в УБОП. Мы считаем, что нашу недвижимость продали очень дешево. Гораздо дешевле, чем она стоит. Увы, насколько мне известно, это обычная практика. К тому же, мы предлагали исполнителям другие объекты. Продай их по нормальной цене — и вырученного вполне хватило бы для погашения долга. Но они выбрали самый лакомый кусок…».
Но, как выяснилось, судебные иски о возврате арестованного имущества (главный риск.— Ред.) прежнему владельцу после его продажи хотя и возможны, все же малоперспективны. Председатель Национального профсоюза арбитражных управляющих Украины Анатолий Вязовченко не смог вспомнить ни одного подобного случая. Как пояснил «ЭИ» г-н Вязовченко, суд не вправе отказать в принятии подобного обоснованного иска, но в процессе судебного разбирательства решающую роль будет играть весомость доказательств. Если новый собственник имущества сумеет доказать свой статус добросовестного приобретателя (не знал и не мог знать об ограничениях на отчуждение имущества), то вернуть имущество правовым способом будет проблематично. Речь в таком случае может идти лишь о компенсации должнику ущерба, вызванного действиями лиц — организаторов продажи. Размер и способ возмещения ущерба должен определить суд. Но это при условии, что доказательства нарушений прав должника или прав иных лиц бесспорны и имущество не потеряло свои первоначальные свойства (например, не порезано на металлолом).
К этому можно добавить положение статьи 388 Гражданского кодекса: «Имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя (таковым всегда является покупатель арестованного имущества на торгах.— Авт.), если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений».
Возможно, именно потому, по словам Андрея Масловского, бывшие владельцы вместо судебных разбирательств иногда просто пытаются сорвать торги, на которых продается их имущество: «Недавно продавали помещение в Белой Церкви. Принадлежало оно предприятию, у которого были большие долги по зарплате. Администрация и владельцы устроили на торгах такую потасовку… Хорошо, что рядом был наряд милиции. Пришлось их вовлечь».
Кто продает
Как уже упоминалось, сейчас торги проводит не только «Укрспецюст». Какой компании-реализатору отдать тот или иной товар, определяется на тендерах, которые проводит Исполнительная служба. «ЭИ» попросили ИС рассказать подробнее, как это происходит. Но вместо ответа из Минюста прислали выдержку из Инструкции о проведении исполнительных действий, утвержденной приказом Минюста №74/5 от 15.12.99. Инструкцией установлено, что при выборе продавца следует, прежде всего, руководствоваться размером комиссионных. То есть отдавать на продажу тем, у кого комиссионные ниже. Но кому отдается предпочтение, если комиссионные у претендентов одинаковы, для нас, увы, осталось загадкой. Исполнительная служба, должно быть, делает выбор в тяжких сомнениях, поскольку предлагаемые компаниями комиссионные часто совпадают. Хотя, по словам Евгения Глода, еще в 2003 г. соперники «Укрспецюста» предлагали комиссионные в 0,001%, чтобы победить в конкурсе. Сейчас же, как признался в беседе с корреспондентом «ЭИ» сотрудник одной из этих компаний, все «участники рынка» договорились, что не будут откровенно демпинговать.
Информацию о продаваемом имуществе можно найти в прессе. «Укрспецюст», к примеру, сотрудничает с более чем 300 изданиями по всей стране. В объявлении должны содержаться: стартовая цена объекта продажи, дата и место проведения конкурса, информация об объекте. Поскольку объект продается по месту нахождения должника или объекта, то и объявление дается, как правило, в местных СМИ. Если же покупатель хочет купить чтото определенное, ему лучше обратиться непосредственно к продавцу. Евгений Глод уверяет, что «Укрспецюст» всегда отвечает на подобные запросы. Их можно направлять по адресу:
«Укрспецюст», ул. Печенежская, 32, г. Киев, 04107.
В 2003 г. «Укрспецюст» утратил монополию на продажу имущества, арестованного по решению судов. Тогда, помимо дочерней структуры Минюста, право продавать имущество получили ГП «Спецсервис» (подчиняется МВД) и ГАК «Национальная сеть аукционных центров». В 2004 г. Минюст провел второй тендер. «Национальную сеть аукционных центров» заменили на «Центр государственного земельного кадастра» при Госкомитете по земельным ресурсам. Только в 2005 г. к продаже имущества должников допустили частные структуры, и сейчас этим делом занимаются шесть компаний: «Укрспецюст», снова — «Национальная сеть аукционных центров», а также ООО «Мультимедиа Софт» (Киев), ЗАО «Экспоцентр Одесса» (Одесса), ООО «Инвестиции и консалтинг» (Донецк) и ООО «Региональная корпорация имущественных услуг и мониторинга» (Львов). Но «Укрспецюст» по-прежнему остается основным продавцом арестованного имущества. По данным ИА «Украинские новости», в 2004 г. «Укрспецюст» реализовал имущества на 160 млн. грн.
Попытки корреспондента «ЭИ» пообщаться с руководством остальных компаний наткнулись на упорное нежелание что-либо сообщать.
Судебные иски о возврате арестованного имущества прежнему владельцу после его продажи хотя и возможны, все же малоперспективны
ГЕНДИРЕКТОР «УКРСПЕЦЮСТА» ЕВГЕНИЙ ГЛОД РАССКАЗАЛ «ЭИ», КАК ПРОДАЕТСЯ И ПОКУПАЕТСЯ АРЕСТОВАННОЕ ИМУЩЕСТВ
— Что изменилось в работе «Укрспецюста» в 2005 году после того, как пять организаций получили право реализовывать арестованное имущество наряду с вами?
— Ничего. У нас просто упал объем реализации.
— А размер комиссионных не уменьшился?
— Ходят слухи, что мы берем 20% (максимальный размер, установленный законом. — Авт.). На самом деле наше вознаграждение, за редким исключением, никогда не превышало 14-15%. В среднем оно составляет 810%. Бывает, что и 2-3%. Все зависит от наших затрат. Продать носки или магнитофон несложно. Тут и запрашивать 14% нет оснований. Но если речь идет о недвижимости, да еще и недостроенной, тут много хлопот и нюансов. К примеру, в советские времена предприятие могло построить новый объект — цех, складское помещение и т. д. — только за счет средств на капремонт. Поэтому такого объекта часто нет даже на балансе. Соответственно, право собственности не оформлено должным образом. Нам нужно побегать по БТИ и другим инстанциям, взять много справок. Это большая работа, она стоит дороже.
— Как проходят торги?
— За 15 дней дается объявление в газету по месту регистрации должника или по местонахождению объекта. Для этого мы сотрудничаем с более чем 300-ми печатными СМИ. Кроме того, нам часто пишут, спрашивают, не будут ли в ближайшее время продавать такой-то объект. Всегда отвечаем.
Участвовать в торгах может кто угодно. Любое юридическое или физическое лицо. Ему только нужно предъявить документы, дать заявку и внести гарантийный взнос. Это 5-10% от стартовой цены продажи. В назначенный день проходит аукцион. Прямо в офисе отделения «Укрспецюста». Если брать по Украине в целом, то торги проходят каждые три дня.
— В прессе мелькала информация, что Вы намерены создать специальный сайт, где будет размещаться информация о торгах…
— Сейчас он в стадии разработки. Как только разработчики передадут готовый программный продукт, мы тут же его запустим. На сайте можно будет найти данные не только о наших торгах, но и обо всем арестованном имуществе, которое исполнительная служба передала для реализации соответствующим организациям. То есть там будет фигурировать не только «Укрспецюст», но и наши конкуренты. Минюст идею одобрил, дело за техническим воплощением.
— «Укрспецюст» часто обвиняют в том, что имущество продается за бесценок…
— Если объект не нашел покупателя, мы, в соответствии с Законом «О Государственной исполнительной службе», обращаемся к Исполнительной службе с просьбой о переоценке. Уценка составляет 0-30%. Но стоимость в любом случае определяет оценщик и утверждает Исполнительная служба. Мы тут ничего не решаем. К примеру, на Западе лициатор имеет право по собственной инициативе понижать цену до той, которая устроит покупателя, если никто не хочет покупать имущество по стартовой цене.
— Как складываются отношения с должниками?
— Сложно. Должник должен понимать, что чем больше он затягивает процесс, тем меньше он выручит от продажи имущества и тем больше нужно продавать для погашения его долга. Основные фонды стареют и дешевеют. Лучше рассчитаться с кредитором самому. Даже после решения суда, когда уже понятно, что ареста имущества не избежать, можно заключить мировое соглашение с кредитором. И продать имущество самому. Но часто должник не хочет этого делать. А потом кричит: мой трактор стоит миллион! Так почему же ты сам не продал его по этой цене? Вот иди и попробуй найти того, кто возьмет твой трактор за такую цену.
— Бывает ли, что должники мешают продаже?
— Да, и почти всегда. Часто срывают торги. Например, по сговору с должником на аукцион приходят некие лица-«покупатели» и «набивают» цену. В результате стоимость какого-то сарая доходит до 8 млн. грн. Ясно, что реальный покупатель прекращает участие в торгах, потому что он не будет столько платить. А потом эти лица отказываются платить деньги. Все, что они теряют, — это 5% гарантийного взноса… Должники всячески затягивают и само исполнение решений. Есть дела, которым по 4-5 лет. При существующей системе погашения задолженности кредитор пребывает в наиболее ущербном положении. Зато дебитору все карты в руки. Он пишет жалобы прокурору, идет в суд, стучится во всевозможные кабинеты. Недавно вот был случай с продажей имущества издательства «Лугань». Получив протест прокурора, суд на этом основании признал продажу незаконной, даже не запросив у нас документы по законности продажи.
— То есть, возможно, что у нового владельца отберут купленное?
— Думаю, что нет. Согласно Гражданскому кодексу имущество, проданное с публичных торгов за долги, возврату не подлежит. Можно оспорить только результат продажи — в случае если торги прошли с нарушениями, и это доказано в суде.
— А как же быть с «Луганью»?
— Теоретически, такое решение не должно было быть принято. На основании вышеуказанной нормы ГК.
— Говорят, в «Укрспецюст» можно прийти и сказать: «Хочу купить вон тот дом. Организуйте»…
— Это байки. Тот, кто их сочиняет, не имеет ни малейшего понятия о сути нашей работы. Мы просто стучим молотками. Существует определенная цепочка. (Идет к доске и рисует схему). Есть кредитор. Есть должник. Кредитор подает иск в суд. Суд принимает решение о взыскании долга, накладывает арест. Далее решение попадает в исполнительную службу, которая определяет, что из имущества должника нужно продать. Она же заказывает оценку независимому эксперту. Тот определяет стоимость этого имущества. И только потом подключаемся мы и организовываем продажу. Каким образом тут «Укрспецюсту» можно что-то «заказать»?! Мы ведь не можем уговорить контрагента не платить по договору, чтобы у него образовались долги! И не определяем, что именно продавать и за сколько. Поймите, наша организация — это подрядчик. «Местовой» на рынке. Нам дали товар и сказали: продайте его за такую-то цену. Даже не товар, а «бумажку» на него. И мы продаем. Реализация имущества — это всего лишь конечная точка исполнения судебного решения. Не более.
— Почему же столько обвинений?
— Тех, кто что-то делает с принуждением, всегда не любят. Государственную исполнительную службу обвинять нельзя — она выполняет решение суда. Остается «Укрспецюст»…
