На будівельному ринку утворилася класична «бульбашка», або, якщо завгодно, «піраміда», що готові, відповідно, лопнути чи зруйнуватися від найменшого поштовху.
Вакханалія на будівельному ринку України призвела до абсолютно ідіотичних наслідків. Обсяги будівництва зростають як на дріжджах, без найменшого огляду на платоспроможний попит. Кількість готових квартир в десятки разів перевищує кількість тих, хто в змозі їх купити. Дійшло до того, що за кількістю нових квартир на душу населення Україна вже обігнала Євросоюз, проте це є ознакою не добробуту, а дурості й жадібності вітчизняних ділків.
Попри це, будівельна вакханалія триває, а нормативи уряду щодо цілком виправданого посилення вимог до забудови, які почнуть діяти з наступного року, викликав істеричний поспіх будівельних фірм, що прагнуть встигнути до цього часу розгорнути якомога більше будівництв і мало турбуються про те, що це загрожує наслідками.
Одне слово, на будівельному ринку утворилася класична «бульбашка», або, якщо завгодно, «піраміда», що готові, відповідно, лопнути чи зруйнуватися від найменшого поштовху. Разом з обвалом будівельного ринку в цьому разі може бути непереливки фінансовій системі країни, бо й будівельники, і покупці закредитовані що аж ну.
Проблемою вже перейнявся Національний банк, адже все це може дуже погано закінчитися не лише для забудовників й інвесторів, що вклали в будівництво гроші, а й для країни загалом. От тільки далі заклопотаності справа не йде, і що з цим усім робити, ніхто, здається, й гадки не має.
У 2017 р. будівництво продемонстувало небувале зростання – на 13% щодо попереднього року, і досягло 5,9 млн кв. м. І це загалом в Україні. А в Києві пропозиція нових квартир на первинному ринку зросла на неймовірні 40%. Навіть у Китаї, напевно, нервово здригнулися від такого «зростання відсотків жиру в маслі».
До того ж очевидним є ще одне досягнення. За питомою вагою нових квартир бідна Україна обійшла навіть Євросоюз. Щоправда, Європа є дуже неоднорідною, утім, це вже інше питання. Якщо в Європі на 1 тисячу населення пропонують 2,8 квартири, то в Україні – 2,9.
Досягнення це є вкрай небезпечним, бо означає, що ринок житлової нерухомості в Україні затоварений і от-от може початися процес його обвалу. Нагадаємо, що глобальний криза 2008 року почалася в США саме з обвалу на ринку іпотеки, що була закредитована «по саму зав’язку».
Справжню «цінність» такого «досягнення» найяскравіше характеризує така цифра. За даними ріелторів, на одного потенційного покупця на ринку вже припадає 50-60 квартир, і ця цифра загрозливо зростає.
Виникає питання щодо адекватності забудовників, які й далі збільшують будівництво та пропозицію квартир в умовах краху, що стрімко насувається. Адже подекуди ще стовбичать недобудови, що залишилися після кризи 2008 року.
З іншого боку, логіка таких неадекватних дій насправді цілком адекватна вітчизняному капіталістичному ідіотизму. Ділянки під забудову корупційним шляхом отримано, хабарі та відкати роздано, а ще більше обіцяно, кредити в банках узято, до того ж теж з відкатами й іншими «зіхерами», гроші, часто кредитні, з довірливих інвесторів-покупців наперед узято і так далі. Одне слово, кожен, хто хоч трохи знає, чим є так званий бізнес, розуміє: «назад дороги немає», як у старому радянському кіно про війну. Жодних запобіжників від цього безумства немає, як, утім, немає їх і в усьому світі, і криза 2008 року є яскравим тому підтвердженням.
До речі, тут є цікавою ріелторська постановка питання про «платоспроможний попит». Він може бути як мінімум двох видів. Перший – це коли покупець має кошти на придбання об’єкта нерухомості. Другий – коли покупець бере кредит у банку, збільшуючи в такий спосіб закредитованность економіки, що особливо небезпечно в умовах війни, зовнішньої і внутрішньої нестабільності.
Ба більше, очікується сплеск будівництва з огляду на те, що з 2019 року, повторимо, набувають чинності нові, жорсткіші будівельні норми. Тому, щоб встигнути до «часу Ч», будівельні фірми активізують здавання житла та його пропозицію на ринку.
«У разі реалізації такого сценарію зростуть ризики для окремих забудовників, збільшиться кількість недобудов і погіршиться фінансовий стан банків, що кредитують будівництво та покупців житла», – справедливо зазначають у Нацбанку.
Отже, бачимо «мильну бульбашку», надуту жадібністю та дурістю так званих бізнесменів й іншої публіки, що годується довкола будівництва. Ця «бульбашка» має певні особливості.
Вочевидь, у будівельній сфері все-таки настає протверезіння, викликане усвідомленням того, що стався перебір, а продати побудоване й розпочате буде дуже непросто. За даними Нацбанку, у 2017 р. кількість виданих на будівництво дозволів загалом в Україні зменшилася на 25%. А в першому кварталі 2018 р. обсяги зданого житла знизилися на 15% – до 875 тис. кв. м.
Лідерами є Київ і Київська область, на які припадає 43% новобудов, а також Львівська та Одеська області.
Однак після затвердження в березні 2018 р. Кабміном згаданих документів щодо посилення будівельних норм може статися сплеск активності.
Не вдаючись у зайві подробиці, зазначимо, що нові правила Кабмін увів з метою «гармонізації вітчизняних будівельних норм з європейськими».
Насамперед передбачено певні заборони й обмеження. Наприклад, висота забудови залежатиме від чисельності мешканців у населеному пункті, а також від поверховості наявної забудови. Буде заборонено будувати біля автотрас і в інших потенційно небезпечних місцях, в історичних центрах тощо. Загалом це правильно, бо в нас будують, що та де завгодно і хто хоче, точніше, той, хто зміг «занести» кому потрібно і скільки треба, адже виділення ділянок і дозволи на будівництво – це окрема висококорумпована сфера.
Оскільки кількість виділених ділянок істотно скоротиться, будівельні фірми почнуть запасатися ними на майбутнє, оформляючи у великій кількості дозвільні документи.
Там, де будівництво вже ведеться, його прагнутимуть якнайшвидше закінчити, спровокувавши викид на ринок додаткових, не забезпечених платоспроможним попитом квадратних метрів.
Водночас у столиці зараз ділянок під забудову пропонують навіть більше, ніж раніше. Відбувається це через зміну цільового призначення земельних ділянок. Передусім колишні промислові зони переводять у житлові. Про екологію тут і мови немає. Показовим є факт планомірного знищення промислових підприємств, які, мовляв, неефективні й нікому не потрібні, з подальшою забудовою звільнених територій житлом, яке теж, як виявляється, нікому не потрібно через брак платоспроможного попиту, як мінімум у середньостроковій перспективі.
До речі, у Китаї вже є такі міста-примари, що зведені під час будівельного буму і стоять порожні. Але те, що витримує економіка Піднебесної, економіка України, що ледь дихає, може не витримати.
За неофіційними даними, будівельні фірми, що мають корупційні зв’язки з чиновниками або цими чиновниками контрольовані, набрали занадто багато ділянок, і тепер продають їх разом з проектами забудови.
Напередодні введення зазначених обмежень ці фірми з допомогою пов’язаних з ними чиновників і далі отримують нові ділянки, через що «бульбашка» на ринку роздувається ще більше.
У ЗМІ вже давно циркулює інформація про те, що в столиці деякі будівельні фірми перебувають під контролем чиновників в уряді та мерії (це до питання про «європейського мера» Кличка!). Ці фірми й далі отримують нові ділянки та будують об’єкти незалежно від ситуації на ринку.
Як наслідок, проблеми з ліквідністю ще дужче загострюються і можуть призвести до кризи, що потягне на дно не лише будівельний бізнес, а й банківський сектор, включно, за чутками, навіть з державними банками, які активно кредитують «своїх» забудовників. За держбанки зрештою заплатить держава, надрукувавши додаткові гроші, що призведе до сплеску інфляції та девальвації гривні.
Навіть більше, піраміда на ринку будівництва може впасти під впливом багатьох зовнішніх чинників, наприклад, через зростання курсу долара, який прогнозують укотре на осінь нинішнього року в разі чергової відмови в отриманні траншу МВФ. Навіть суто зовнішньоекономічні проблеми, наприклад, падіння цін на метал і сільгосппродукцію, а отже, скорочення валютних надходжень в Україну, можуть спровокувати кризові явища на будівельному ринку, бо загальна ситуація є вкрай нестійкою.
За даними Нацбанку, наприкінці 2017 р. у Києві виставили на продаж понад 57 тисяч нових квартир. З початку 2018 р. до них додалися ще близько 11 тисяч квартир.
Водночас на первинному ринку нерухомості столиці на рік, за оцінками ріелторів, продається 12-16 тисяч квартир.
Отже, квартир, що вже є в наявності, вистачить на 5-6 років продажів. І це якщо не буде якихось криз і катаклізмів! Хоча саме до кризи на ринку нерухомості штовхають будівельні фірми, які за наявності такої надутої “бульбашки” й далі будують і вводять у дію нове житло.
Виникає закономірне питання. Будівельні фірми утримують цілу зграю різного роду високооплачуваних «маркетологів», «фахівців із нерухомості» й інших «експертів». Куди дивиться вся ця публіка? Чому не доповідає своєму керівництву і власникам, що ринок перенасичений і може будь-якої миті обвалитися? Нарешті, де ця хвалена ефективність приватнокапіталістичного підприємництва, якщо через жадібність і дурість чиняться відверто ідіотські речі, що загрожують величезними проблемами не лише для будівельних фірм та їхніх клієнтів, а й для фінансової системи країни, тобто для всіх громадян?!
А це ж ще далеко не всі проблеми. Ситуація, що склалася, змушує забудовників знижувати ціни. Водночас значну частину реальної собівартості займають витрати на дозвільні документи, відкати та хабарі. Тому забудовники починають економити на зарплаті робітникам, на матеріалах, на якості цих матеріалів та будівництва загалом.
Наслідки цієї вакханалії є очевидними. Окрім того, що клієнти отримують неякісне житло, воно ще й становить потенційну небезпеку як для мешканців, так і для оточуючих.
