Застройщики пребывают в активном поиске новых схем работы с инвесторами. На прошедшей недавно конференции «Строительство, инвестиции, ипотека — 2006» было озвучено мнение о том, что в этом году застройщики все чаще будут привлекать ресурсы населения с помощью вторичных финансовых инструментов, например, опционов. «ЭИ» решили разобраться, чем опционная схема удобна для застройщика и какие риски она таит для инвестора.
После того как вступившие в силу 14 января изменения в ст. 4 закона об инвестиционной деятельности окончательно поставили инвестдоговоры вне закона, застройщики продолжают искать новые схемы привлечения средств на строительство, не прибегая к помощи ФФС, ФОН, НПФ. Целевыми и дисконтными облигациями наших граждан, желающих купить квартиры в новостройках, уже не удивишь. К сожалению, не удивишь и налоговиков, которые научились находить валовой доход в ценнобумажных оптимизационных механизмах застройщиков. В ходе конференции, проходившей 26-28 января в Киеве, были озвучены мнения о том, что в текущем году с целью привлечения средств населения и оптимизации работы строители будут активно применять вторичные финансовые инструменты — так называемые опционы (право на покупку товара или заключение контракта на заранее оговоренных условиях.— Ред.). Стоит отметить, что в Украине до сих пор экзотикой являются товарные опционы, не говоря уже о финансовых. Причина их неприятия скорее психологическая, нежели техническая. Однако в этом году опцион станет ближе и понятнее украинским гражданам — постараются строители. Если с 2004 г. из 11 предприятий, зарегистрировавших в ГКЦБФР выпуски опционов, только пять являются строительными, то, по мнению юриста компании «Коннов & Созановский» Натальи Доценко-Белоус, в нынешнем году их может стать в несколько раз больше (при условии стабилизации или дальнейшего роста цен на жилье).
Опцион для инвестора — это право приобрести недвижимость по фиксированной цене в будущем, застраховавшись от возможного ее подорожания. Конечно, за такое право придется заплатить премию застройщику, например, по $100 за фиксацию цены каждого квадратного метра площади жилья. Опцион для застройщика — это возможность оптимизировать валовой доход и отодвинуть оплату НДС до момента продажи недвижимости. Премия (продажная цена) опциона может постоянно меняться, так как она формируется на бирже (а реально — регулируется застройщиком в торгово-информационной системе в «ручном» режиме.— Авт.). Таким образом строители могут сразу получить прогнозную наценку в стоимости недвижимости. Как выяснили «ЭИ» в ходе конференции, в настоящее время отечественные строители готовы продавать опционы за 20-25% первоначальной стоимости «квадратов». Многие эксперты считают, что на фоне непонятной ситуации с ценой недвижимости на «первичке» это слишком высокая премия. «Конечно, когда жилье росло на 60% в год, был смысл покупать опционы с 20%-ной премией. Сейчас, когда существует возможность корректировки цен как на «первичке», так и на «вторичке», премия опциона потенциально должна снизиться до 10-15%. Именно такой рост цен на недвижимость в год считается нормальным»,— объясняет независимый юрисконсульт Олег Кравченко. Однако на отечественном рынке некоторые классические закономерности не работают. Премия опциона формируется застройщиками не как цена хеджирования рисков инвесторов при удорожании жилья, а как стоимость строительных работ. Премия в размере 20-25% — это как раз те средства, которые необходимы застройщику на запуск строительного проекта. Поэтому можно предположить, что при снижении цен на недвижимость опционы как инструмент привлечения средств на строительство популярностью пользоваться не будут.
Отметим еще один нюанс, который, по нашему мнению, делает опционы не слишком выгодными для частных инвесторов. При регистрации права собственности на квартиру в БТИ в документах будет указываться зафиксированная в условиях опциона цена «квадратов». Если рыночная стоимость недвижимости на тот момент будет выше, покупателю придется заплатить 13%-ный подоходный налог.
С юридической точки зрения, опционы для инвестора — неоднозначный инструмент. С одной стороны, его можно трактовать как договор на выполнение строительных работ, с другой — как протокол о намерениях. К тому же порядок обращения опционов регулируется нормативными актами ГКЦБФР, а не законами. «Можно сказать, что опцион — это производная ценная бумага, приобретая которую, инвестор осознанно идет на риски»,— объясняет г-н Кравченко. В любом случае купля-продажа квартиры по таким опционам состоится только после окончания строительства. Поэтому если застройщик не выполнил свои обязательства, с него можно в лучшем случае «выбить» уплаченную премию опциона и моральный ущерб за невыполнение условий договора.
