Спрос на коттеджи и виллы подстегивает выравнивание цен: сейчас можно приобрести загородный дом по цене киевской квартиры. Правда, обратной стороной проживания за городом является низкий уровень инфраструктуры и загруженность транспортных магистралей. А также сложности с оформлением кредита на покупку домика в деревне
Жить в загазованном и шумном городе становится непрестижно. А вот желающих жить поближе к земле с каждым годом все больше. Одни приобретают готовый коттедж, другие строят его собственными силами. И все это можно сделать в кредит. Для банков же этот сегмент рынка в ближайшем будущем обещает стать наиболее перспективным. Уже сегодня в ряде банков доля таких кредитов занимает 10-15% от общего объема ипотечных портфелей и имеет тенденцию к росту. Единственное, что сдерживает этот сегмент, — отсутствие свободного рынка земли, формирование которого депутаты в очередной раз отложили. На этот раз до 2008 г. Для банкиров — это сложности с оформлением залога, для их клиентов — дополнительные расходы при оформлении кредита под покупку или строительство загородного дома или дачи. Поэтому при таком кредитовании гораздо больше юридических требований к документам и проектно-сметной документации, чем при стандартной ипотеке. Основное требование — земля должна быть в собственности или хотя бы в аренде как минимум на 49 лет с правом дальнейшей приватизации.
У человека, решившего переехать на ПМЖ за окружную дорогу, есть три возможности: купить коттедж в одном из строящихся городков, сходить на вторичку за готовым загородным особняком или купить земельный участок, на котором потом самостоятельно выстроить дом своей мечты. Рассмотрим все три варианта с точки зрения затрат времени, денег и нервов.
Проще всего оформить кредит на постройку дома в коттеджном городке. Залогом в этом случае становится приобретаемый коттедж, ставка кредитования устанавливается индивидуально с учетом конкретного проекта, а сам займ оформляется в предельно сжатые сроки (три недели). Но даже в этом случае получить кредит легче, если коттедж уже построен, а не находится в стадии заливки фундамента, поскольку банки с некоторой опаской относятся к недостроенному жилью. К тому же при покупке коттеджа покупатель приобретает только строение (!), а земля остается в собственности владельцев городка.
Правда, финансисты признаются, что пока опасаются делать ставку на программы по кредитованию коттеджных новостроек: слишком много неурегулированных вопросов. Например, в земельном законодательстве нет понятия «коттедж», нет порядка в присвоении почтовых адресов. Поэтому, когда речь заходит о кредитовании строящегося жилья, круг потенциальных кредиторов сужается буквально до пяти-шести банков. Строительная компания, возводящая городок, обычно заключает договор с двумя-тремя банками, из которых потенциальному владельцу коттеджа и придется выбирать кредитора. Короче говоря, разгуляться особо негде, хотя банкиры и утверждают, что насильно заставить покупателя оформлять кредит в конкретном банке застройщики не могут. Им, мол, главное получить деньги, а от кого именно — не так уж важно.
Проценты и сроки
Кредиты на покупку загородных домов выдают «Райффайзен Банк Аваль», УкрСиббанк, «ТАС-Комерцбанк», Укрсоцбанк, Правэкс-Банк, «Хрещатик», «ОТП Банк», «СЕБ Банк» и некоторые банки помельче.
Если говорить о процентных ставках, сроках кредитования и размере первоначального взноса, то банки предлагают практически такие же условия, как и для городского ипотечного кредитования. Средние ставки на кредитование индивидуального строительства составляют 17-18% в гривне, 12-13% в долларах и 10-11% в евро, наиболее распространенный срок — 10-15 лет, но удовольствие можно растянуть и до 20 лет.
Условиями оформления таких кредитов являются обязательное страхование имущества, которое предоставляется в обеспечение, и страхование заемщика от несчастного случая или страхование жизни. Таким образом, к стоимости кредита стоит прибавить еще 0,3-0,5% за страховку недвижимости и столько же за страхование жизни заемщика. Если же вы по тем или иным причинам не внесете деньги за страховку, банк заплатит за вас. Разумеется, эти деньги придется вернуть — банк будет ежегодно изымать примерно 0,3% от суммы кредита для страхования от несчастного случая и 0,35% от рыночной стоимости объекта для его страхования. Еще 1% суммы договора купли-продажи составит государственная пошлина и 1% придется отчислить в Пенсионный фонд.
К этому надо прибавить оформление договора купли-продажи (около $100) и оформление договора ипотеки (приблизительно 0,1% стоимости сделки). Экспертная оценка будет стоить еще около $200.
При этом в банках, предоставляющих кредиты на довольно длительный срок, предупреждают, что эти условия распространяются только на постройки в черте столицы, иногда — на некоторые населенные пункты Киевской области, Крыма или карпатского региона. «Срок, на который предоставляется кредит на покупку частных домов, — до 20 лет с первоначальным взносом 5% или до 25 лет с авансом 10%. Такие условия распространяются на Киев, Борисполь, Боярку, Бровары, Бучу, Васильков, Вишневое, Ворзель, Вышгород, Ирпень, Обухов, Козин, Украинку, — рассказывает директор департамента межбанковских отношений АКБ «Правэкс-Банк» Дмитрий Буц. — В других регионах срок кредитования — до 15 лет с первоначальным взносом 10%».
При необходимости можно договориться и о кредитовании без первоначального взноса, но в таком случае либо ставка будет выше, либо — комиссия за выдачу кредита. А может, банку придется предложить дополнительный залог. В среднем кредит на полную стоимость приобретаемой недвижимости обходится на 1-2% дороже.
Увеличивается стоимость кредитования и при увеличении его срока. Если на 5-10 лет ссуду в долларах США можно взять под 12-12,75% в год, то на 15-20 лет кредит будет стоить уже 13-15% годовых. А там, где на процентную ставку не влияет срок кредитования, на ней прямо пропорционально отражается размер займа. К тому же в мелких банках ссуды на частный сектор могут оказаться на 1-1,5% дороже, чем обычный ипотечный кредит на квартиру в городе. И все же создается впечатление, что выбрать банк, у которого можно одолжить пару сотен тысяч в валюте на скромный двухэтажный домик в деревне, не так уж сложно. Но, естественно, существует масса нюансов, способных испортить всю картину.
Готовый дом в кредит
Можно купить дом в кредит на вторичном рынке. В таком случае речь идет о классическом ипотечном кредите — банк забирает в залог недвижимость, клиент получает кредит на стандартных для данного финучреждения условиях.
Поскольку в качестве залога банк получает еще и земельный участок, на котором находится постройка, он требует от кандидатов на получение кредита представления всех документов на землю. В первую очередь — это свидетельство о праве собственности на участок. «Главное, чтобы земля под домом была приватизирована», — ключевое условие, которое сообщают все банковские сотрудники, консультирующие по вопросам покупки частной недвижимости в кредит.
«При покупке готового жилого дома на вторичном рынке возникают сложности именно с оформлением ипотеки на землю, которая, согласно закону Украины «Об ипотеке», подлежит передаче в ипотеку вместе с домом. Документ, удостоверяющий право собственности на землю, — это государственный акт, — рассказывает начальник казначейства АКБ «Киев» Алексей Козырев. — Для сравнения отмечу, что документом, подтверждающим право собственности на дом, будет договор купли-продажи такого дома».
Арендованная земля нередко служит основанием для отказа в кредитовании. Впрочем, если срок аренды истекает после того, как заканчивается период предоставления кредита, это может послужить смягчающим обстоятельством.
Помимо свидетельства необходимо будет представить кадастровый план земельного участка, выписку из единого государственного реестра.
Рыночную стоимость предметов залога необходимо подтвердить с помощью независимого оценщика. При этом земля и дом оцениваются отдельно. За работу с земельным участком придется выложить примерно 100 грн. за сотку (средний размер участков — 6-10 соток). На оценочные работы с домом нет четкой таксы — от 500 до 2 тыс. грн. в зависимости от площади коттеджа.
Кстати, практики советуют обратить внимание на стоимость приобретения, указанную в документах, поскольку банки, как правило, одалживают не больше 70-80% стоимости покупаемой недвижимости. Причем на деле размер кредита считают не от продажной цены, а от оценочной стоимости, определенной собственными независимыми оценщиками или специалистами агентства недвижимости. И банкиры, пусть неохотно, но признаются, что оценочная стоимость примерно на 20% ниже продажной. То есть дом, который продается за $100 тыс., оценят в $80 тыс., а кредит составит не больше $55-65 тыс. Другими словами, своих денег придется выложить сразу $45 тыс., а не 20, плюс нотариальные, страховые, риэлторские и прочие услуги. Если своих средств не хватает, остальную сумму тоже можно получить в банке, но уже под другой залог (квартира, машина) и под другие проценты.
Сами банкиры советуют прежде чем заняться поиском объекта недвижимости тщательно изучить требования, которые они предъявляют к нему как к предмету залога, поскольку отсутствие хотя бы одного из запрашиваемых параметров может свести работу на нет.
Во-первых, приобретаемый дом должен быть легитимной постройкой, что подтверждают соответствующие документы, — свидетельство о регистрации права собственности (документ выдается на основании разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), и оценен Бюро технической документации.
Во-вторых, по факту банки принимают в залог только дома, которые уже подключены или подготовлены к подключению к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, а также к линиям водоснабжения.
В-третьих, коттедж должен быть объектом для постоянного проживания, в котором можно прописаться (получить постоянную регистрацию). Покупку летних, дачных и садовых домиков банки кредитуют в исключительных случаях.
И еще нюанс. Как правило, банки соглашаются кредитовать только покупку коттеджей, которые сложены из кирпича, панелей или шлакоблоков, и нередко не допускают даже наличия деревянных перекрытий и внутренних стен в доме. Короче говоря, если хочется обосноваться в глуши и наслаждаться нетронутой прогрессом природой, придется покупать шалаш за собственные деньги или предложить банкирам в залог что-нибудь более существенное.
Купить землю и построить дом
Получение кредита на покупку земельного участка с целью дальнейшей застройки все еще считается занятием для экстремалов. В этом случае речь идет по сути о двух объектах недвижимости — земле и доме, поэтому кредитование осуществляется в два этапа: первый — на приобретение заемщиком земельного участка, второй — непосредственно на строительство. Одна из серьезных проблем кроется, как уже упоминалось, в оформлении права собственности на землю. Специалисты подчеркивают, что при самостоятельном оформлении покупки земельного участка следует внимательно проверять всю его историю. Ошибки, допущенные на первом этапе оформления приватизационных документов, могут привести к печальным последствиям.
Как правило, в этом случае банк требует в обеспечение дополнительный залог, скажем, квартиру в городе, машину, банковский депозит или поручительство третьего лица (если речь идет, например, о покупке земли в селе). «Получить кредит на строительство дома можно при условии дополнительного залога существующего имущества — им может быть недвижимость или автомобиль, права собственности, которые оформлены на заемщика либо на поручителя», — говорит Дмитрий Буц. При этом финансисты запрашивают залог, иногда вдвое превышающий размер кредита, аналогичное условие выдвигается и в том случае, если клиент желает получить кредит без первоначального взноса.
Площадь земельного участка и размеры дома также будут живо интересовать кредитного менеджера. Если участок заемщика меньше 10 соток, ему вряд ли светит получить кредит. Приветствуется возведение домов площадью от 150 до 400 кв. м.
На втором этапе заемщику необходимо предоставить банку полный пакет разрешительной и проектно-сметной документации. Дело в том, что те немногочисленные финучреждения, которые одалживают деньги под такое целевое назначение, выделяют их поэтапно, на основании стадийности строительных работ, так что для возведения собственного жилья неизбежно придется задействовать официальные компании. Стоит отметить, что целевое использование кредитных средств всегда строго контролируется специалистами банка на протяжении всего срока строительства.
Правда, некоторые банки разделяют периоды строительства дома и эксплуатации. К примеру, «Райффайзен Банк Аваль» и «ОТП Банк» дают заемщикам отсрочку платежей на 1,5 года, чтобы за это время возвести дом, а уж потом оплачивать кредит. УкрСиббанк стимулирует ускорение строительства другим путем: после введения дома в эксплуатацию действующая кредитная ставка уменьшается на 1%.
Необходимые документы для оформления кредита на покупку загородного дома:
• правоустанавливающие документы на дом (договор купли-продажи, акт дарения и т.д.)
• выписка о регистрации прав собственности на недвижимое имущество — справка-характеристика из БТИ, технический паспорт на дом;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка из ЖЭКа о зарегистрированных в доме лицах (форма 3);
• договор аренды земельного участка или государственный акт постоянного землепользования, если земельный участок находится в пользовании, или государственный акт о праве собственности на земельный участок и его целевое назначение;
• справка о нормативной денежной оценке земельного участка, выданная государственным органом земельных ресурсов, выписка из Государственного земельного кадастра об отсутствии или наличии ограничений.
• отчет о проведении независимой экспертной оценки стоимости предмета ипотеки.
• отчет по фактической стоимости объекта покупки (земельный участок плюс вложенные в строительство средства), степень готовности строительства на время проведения оценки.
• оценка будущей (прогнозируемой) рыночной стоимости объекта с земельным участком после завершения строительства.
Загородный дом или коттедж для выделения кредита должен:
• не являться отдельно стоящим домом (т.е. находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для проживания);
• иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором располагается дом;
• быть пригодным для круглогодичного проживания;
• иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника;
• быть обеспеченным системой газового или электрического отопления, а также холодным водоснабжением (в том числе автономным);
• целевое использование участка (земли): для жилищного или дачного строительства;
• находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к аварийности дома.
Меньше денег — больше нервов
Дмитрий, 31 год,
страховой брокер
Я покупал недостроенный дом с совершенно сырыми документами — было только постановление о выделении земельного участка. Цена объекта была смешной — 65 тыс. грн. Деньги на такие вещи банки дают неохотно, поэтому я решил сначала помочь хозяйке привести дом в товарный вид. Она выписала на меня доверенность. Я оформлял документы на землю, параллельно строил дом. Потом сдал его в эксплуатацию, зарегистрировал в БТИ. Вся процедура оформления нужных документов заняла у меня около полуторалет. За формирование землеустроительного дела пришлось отдать 500 грн. Технический паспорт стоил еще 600 грн. Первая оценка БТИ обошлась в 500 грн., на оформление всех свидетельств на землю и дом (сначала они делались на хозяйку, а потом на меня) потратил еще 400 и т.д. и т.п. Плюс еще строительные работы.
Чтобы рассчитаться с долгами, я решил взять кредит. Мне требовалось 180 тыс. грн. Сделка купли-продажи дома официально была оформлена только после сдачи его в эксплуатацию. При оформлении кредита пришлось столкнуться с некоторыми нюансами, например, отстроенный дом был наполовину из деревянного бруса. В одном банке от этого поморщились и в выдаче денег отказали. Другой банк был более лоялен, но зато потребовал нотариально заверенное согласие моей супруги на то, что я приобретаю дом. Нервов ушло очень много, несмотря на то что все делали с помощью профессиональных риэлторов. Но без них я, наверное, вообще бы не справился. Агент договаривался с банком в городе, а я в области собирал необходимые документы у местных властей. В итоге кредит мне дали.
Голубая мечта
Эдуард, 35 лет,
менеджер
Я давно мечтал жить за городом. Рождение сына ускорило решение о приобретении собственного дома. Строить его с нуля не хотелось: во-первых, это очень трудоемко, во-вторых, приходится доверяться подрядчикам, а они бывают разные — могут попасться и не совсем порядочные. Купить коттедж с отделкой на первичке было достаточно дорого, поэтому мы вышли на вторичный рынок. Искали сами: в журналах, газетах, через интернет. Остановились на двухэтажном коттедже площадью около 200 кв. м в небольшом поселке в 30 км от Киева. Встретились с представителями продавца, проконсультировались с агентством недвижимости и ипотечным брокером. Они гарантировали, что под этот дом кредит выдадут. Начался сбор необходимых документов. Дом оценили в $110 тыс., в кредит мы хотели взять $100 тыс. и 10% внести как первоначальный взнос. Но получить ипотеку нам не удалось. Оказалось, что среди обязательных требований банка — газификация дома. Можно было бы и договориться, но меня подвел риэлтор. В результате мы взяли в ипотеку квартиру — положительное решение банка о выдаче денег у нас уже было.
Из своего опыта я вынес два урока. Во-первых, необходимо, получив требования банка для дома, доверить профессионалу оценить, насколько выбранный объект им соответствует. Во-вторых, дом лучше смотреть в холодное время года. Первый раз мы смотрели дом в сентябре, стояла хорошая погода, было очень тепло. А в ноябре стало заметно, что в жилище отсутствует тепловой контур, гуляют сквозняки. Поэтому советую проверять, как работает система отопления.
