Міністерство юстиції проводить «генеральну» зачистку ринку нотаріальних послуг у сфері нерухомості. За інформацією міністерства, сьогодні майже 200 нотаріусам та державним реєстраторам анульовано або припинено доступ до Держреєстру майнових прав на нерухомість.
C 1 січня 2018 р. значно посилено відповідальність (аж до кримінальної) для нотаріусів та реєстраторів у галузі нерухомості. Збільшення рівня такої відповідальності відбулося ще наприкінці 2016 р. (з ухваленням т.зв. антирейдерського закону №1666-VIII).
Цим законом внесено зміни, зокрема, до Кримінального кодексу. Реєстраторів та нотаріусів додали до переліку суб’єктів злочинів, пов’язаних із підробленням документів, печаток, штампів та їхнім збутом (ст. 338), а також зі зловживанням повноваженнями осіб, які надають публічні послуги (ст. 365).
Також, за словами адвоката юридичної фірми “Ілляшев та партнери» Олексія Христофорова, внесено зміни до ст. 358 «Підроблення документів, печаток, штампів та бланків, збут і використання підроблених документів, печаток, штампів» і ст. 364 «Зловживання владою або службовим становищем», що посилюють кримінальну відповідальність.
Ці законодавчі нововведення пов’язані зі збільшенням епізодів рейдерства, що здійснено за підтримки «чорних» нотаріусів. За офіційними даними, за останні 16 років в Україні сталося понад 30 тис. рейдерських атак. Усе це робота «чорних» нотаріусів та реєстраторів.
Як повідомив «і» асоційований партнер Lavrynovych&Partners Law Firm Артур Киян, цим законом посилено відповідальність за підроблення документів, печаток, штампів, бланків у сфері реєстрації: «За такі дії загрожує штраф у розмірі до 17 тис. грн, арешт на строк до 6 місяців або обмеження волі до двох років. За видачу реєстратором, нотаріусом підроблених офіційних документів передбачено обмеження волі до 5 років. У Кодексі України про адміністративні правопорушення передбачено накладення штрафу на осіб, що порушують терміни та порядок реєстрації прав на нерухомість, і бізнес у розмірі від 3,4 до 6,8 тис. грн. Якщо ж протягом року реєстратор «зробить помилку» вдруге, сума штрафу значно збільшиться і становитиме від 5,1 до 8,5 тис. грн».
Цікаво, що в Нотаріальної палаті України (НПУ) заявляють, що сьогодні більшість випадків відключення від реєстрів відбувається через відсутність чітких критеріїв і технічні помилки реєстраторів. Це й зрозуміло, має ж хоч якось НПУ захищати себе та своїх членів.
«Це позиція НПУ, яка, на наш погляд, є суперечливою. Водночас Міністерство юстиції відключення нотаріусів від реєстрів пов’язує з прямими порушеннями. Зокрема, за словами заступника міністра з питань державної реєстрації Олени Сукманової, відключення нотаріусів від реєстру є свого роду покаранням за протиправні дії. І це справді так», – повідомив «і» партнер юридичної компанії JUSTL Ігор Млечко.
Він також додав, що, на думку НПУ, не є усвідомленим порушенням, то важливо розуміти, що здебільшого рейдерські атаки базуються саме на таких технічних помилках. Як приклад, під час реєстрації навмисне припускаються помилки у введенні параметра об’єкта, що дає змогу здійснити повторну реєстрацію на раніше зареєстрований об’єкт (т. зв. подвійна реєстрація).
На початку 2017 р. розпочав роботу механізм відомчого контролю Мін’юсту, за допомогою якого планували моніторити дії державних реєстраторів (включно з нотаріусами) та реагувати на виявлені порушення під час проведення реєстраційних дій. Можна сказати, що такі помилки були і є, і навмисні, і ненавмисні.
«За результатами роботи виявлено понад десять типових помилок під час здійснення реєстраційних дій, ці результати опубліковано. Аналіз зазначеного документа дає всі підстави вважати, що причинами помилок здебільшого є відсутність чітких інструкцій користувача та слабка технічна підготовка реєстраторів», – заявив «і» Ігор Самольотов, керівник департаменту кримінальної практики «Алєксєєв, Боярчуков та партнери».
Як часто держреєстратору, зокрема нотаріусу, надають підроблені документи, на підставі яких він просто змушений зареєструвати угоду купівлі-продажу житла? Чи може досвідчений нотаріус або держреєстратор визначити таку підробку?
«Статистики таких епізодів немає. Проте є непоодинокі випадки, коли держреєстраторам та нотаріусам з метою реєстрації надають підроблені документи. Важливо розуміти, що держреєстратор, зокрема нотаріус, не є експертами в питаннях перевірки справжності документів. Якщо пакет документів у базовому аспекті відповідає закону і немає прямих підстав для відмови в реєстрації (що передбачено ст. 24 закону №1952-IV від 01.07.2004 р.), держреєстратор зобов’язаний зареєструвати об’єкт», – говорить Ігор Млечко.
На його думку, інша річ, коли підроблені документи надають досвідченому приватному нотаріусу, і він за певними ознаками виявляє або підозрює підробку, то такий нотаріус просто може відмовитися брати участь у такій операції.
Як вважає Артур Киян, досвідчений та уважний держреєстратор здебільшого відрізнить, який пакет документів потрапив до нього на розгляд і чи немає там прихованих мотивів: «Переконаний, що ретельніша перевірка документів, а також усіх нюансів у доступних реєстрах, звела б до мінімуму випадки з порушенням прав власності в Україні. Зі свого боку, перед придбанням нерухомості ми завжди рекомендуємо звертатися до юристів для проведення повного аналізу, як самого об’єкта, так і документів щодо майбутньої угоди. Адже краще передбачити всі можливі ризики, ніж боротися з наслідками».
А Ігор Самольотов упевнений, що до повноважень державного реєстратора не входить проведення повноцінної експертизи наданих документів.
Цьому процесу також допомагає створена комісія з протидії рейдерству, створена при Мін’юсті. Однак, як зазначає Ігор Млечко, комісія не може забезпечити оперативність розгляду скарг, що в питаннях рейдерства є одним із головних чинників захисту порушених прав. А по-друге, вона нерідко ухвалює неоднозначні та неаргументовані з погляду закону та наявних обставин рішення (у формі наказів).
Однак Артур Киян має іншу думку. Він вважає, що подання скарги до Комісії є швидшим способом захисту, ніж звернення з позовною заявою до суду, де термін розгляду позову становить щонайменше 2 місяці, не беручи до уваги ймовірне апеляційне оскарження: «Проте ми не рекомендуємо розглядати можливість подання скарги до комісії як єдиний варіант захисту порушених прав. Позитивне рішення Комісії лише скасує певну реєстраційну дію, а документи, на підставі яких їх здійснено, діятимуть, що неодмінно підштовхує до потреби оскаржити їх у судовому порядку. Треба розуміти, що Комісія некомпетентна встановлювати наявність або відсутність тих чи інших фактів, наприклад, у частині підроблення документа».
Як сьогодні можна охарактеризувати ринок «чорних» нотаріусів, він звузився чи, навпаки, розширився?
Сьогодні ринок «чорних» нотаріусів значно звузився. Це, як вважає Христина Ямельська, юрист юридичної компанії «Алєксєєв, Боярчуков та партнери», відбулося завдяки позитивним змінам законодавства. А також можливості Мін’юсту тимчасово блокувати або анулювати доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань для державних реєстраторів, та нотаріусів, а також позбавляти нотаріусів – державних реєстраторів права на здійснення нотаріальної діяльності. .
Проте Ігор Млечко вважає, що ринок «чорних» нотаріусів однозначно не звузився, а можливо, навіть розширився: «Ця думка побічно підтверджує підготовлений Міністерством юстиції список реєстраторів та нотаріусів, яким тимчасово обмежено або скасовано доступ до державних реєстрів». Так, справді, за структурою списку простежується планомірне збільшення епізодів відключення реєстраторів та нотаріусів від реєстрів, з динамікою на збільшення. Згідно зі списком, у 2017 р. відбулося близько 90 випадків тимчасового відключення або анулювання, а в перші три місяці 2018 р. – 152.
Тому всі мають бути напоготові. Якщо виникла підозра, що вашим майном «зацікавилися», треба діяти на випередження щодо втілення превентивних заходів, які значно ускладнять можливість здійснення незаконних дій, а також можливість отримати оперативні відомості про спробу скоєння перереєстрації (тобто до того, коли реєстрація вже відбудеться).
