Новая власть таки взялась за крайне непредсказуемую затею в виде скоропостижного введения рынка земли, правда, не с 1 января 2020 года, как обещалось, а с 1 октября, то есть через год. На сайте Верховной Рады уже опубликован соответствующий законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения», подготовленный Министерством экономики, торговли и сельского хозяйства за подписью министра Тимофея Милованова, имеющего достаточно неоднозначную репутацию.
Цей матеріал також доступний українською
Намерения Зе-власти вызвали бурную дискуссию в обществе и в СМИ, хотя до «земельного майдана» дело пока не дошло…
Если землю так спешно хотят продавать, значит, кто-то очень хочет ее купить и имеет для этого соответствующие финансовые и иные возможности. Очевидно, что немногочисленные фермеры Украины такими возможностями, по определению, не обладают. Главными интересантами покупки земли могут быть только отечественные агроолигархи и иностранный капитал.
Согласно опросу Центра Разумкова, проводившегося 6-11 сентября 2019 года, менее трети, а именно 31% граждан поддерживают продажу сельхозземель; почти половина, а именно 49,1% выступают против продажи; 7,1% – безразличны к этому вопросу; 12,8% затруднились ответить.
Таким образом, поддержку продажи земли назвать массовой никак нельзя.
Чем располагает Украина
По данным, приведенным в постановлении КМ Украины от 07.06.2017 г. №43 «Стратегия усовершенствования механизма управления в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности и распоряжения ими», земли сельскохозяйственного назначения составляют 42,7 млн га.
Из них около 32 млн га (74,8%) находятся в частной собственности, 10,4 млн га (25,1%) в собственности государства.
Эксперты отмечают, что уже в определении этой категории земель отсутствует конкретика, что открывает простор для злоупотреблений и коррупции, но об этом ниже.
Из указанной площади земель сельхозназначения собственно пахотные земли составляют лишь 78,4, или 54% от общей территории Украины. Тем не менее, это более чем внушительная обеспеченность землей, если сравнивать с Европой, где этот показатель в среднем 35%, причем следует понимать, что Европа крайне неоднородна по землеобеспеченности от страны к стране, и указанный среднеевропейский уровень сродни «средней температуре по палате».
Кроме пашни, пастбища в Украине занимают 9% общей площади земель с/х назначения, сенокосы – 4%, многолетние насаждения – 1,5%
Обращает на себя внимание огромный даже по мировым меркам объем земель с/х назначения, находящихся в государственной собственности – более 10 млн га. Именно эти земли власть намерена продавать в первую очередь.
Продадим землю нашу, мать вашу!
По данным СМИ, рассматривались два варианта запуска рынка земли.
На первом из них настаивал Мировой банк. Суть его состояла в том, чтобы написать отдельный закон об обороте сельхозземель, в котором были бы прописаны все правила. Тот факт, что какой-то Всемирный банк (даже не МВФ, который хотя бы предоставляет Украине значительные кредиты) пытается рулить нашим законотворчеством на тему рынка земли, не только вызывает вопросы и сарказм, но и подтверждает подозрения в том, что главные интересанты в продаже нашей земли находятся за пределами Украины.
У Зеленского от этого варианта отказались, но не для того, чтобы изобразить остатки независимости от кредиторов и грантодателей. Просто избранный второй вариант внесения изменений в Земельный кодекс оказался проще и требовал намного меньше усилий и времени на разработку. Кроме того, намечается подготовка ряда других законов, связанных с земельным вопросом и рынком земли.
Краткое содержание предлагаемого законопроекта:
С 1 октября 2020 года отменяется запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Покупать землю получат право украинские физические и юридические лица, территориальные общины и государство. Подчеркнем, что в течение долгих лет велись разговоры о том, что право покупать землю получат только физические лица-граждане Украины, как в очень многих странах. Теперь же, как видим, предлагается разрешить продажу юридическим лицам, что влечет сразу два последствия. Во-первых, это позволит тем, кто сейчас реально пользуется землей, включая олигархические агрохолдинги, юридически закрепить свои права на землю, которой они де-факто пользуются, часто с применением теневых схем. Во-вторых, это открывает доступ к покупке земли иностранцам через регистрацию в Украине юридических лиц с иностранным капиталом.
Законопроектом предусмотрено преимущественное право арендатора на покупку земельного участка. Эта норма позволяет нынешним арендаторам, включая агрохолдинги, принудить владельца земельного надела продавать землю только этому арендатору даже при наличии более выгодного покупателя. Ситуация будет усугубляться, если этот надел находится в общем земельном массиве, то есть окружен землей, которая принадлежит или арендуется землепользователем.
В законопроекте отсутствует важнейшая норма, которой придерживаются во всех развитых странах. В цивилизованном мире землю сельхозназначения могут приобретать и даже просто брать в аренду только те, кто будет вести на ней сельское хозяйство, имеет соответствующие квалификацию и опыт работы. С одной стороны, в условиях Украины такая норма создаст дополнительные бюрократические барьеры и условия для коррупции, тем более что рядовой житель украинского села чаще всего не имеет «корочек» агронома, животновода и так далее. Но с другой стороны, отсутствие подобного ограничителя позволит приобретать землю кому угодно, в том числе с целью спекуляции, то есть дальнейшей перепродажи, и все более крепнет подозрение, что именно спекуляция землей является важнейшей причиной того, почему новоявленная власть, вместо реальной глубокой аграрной реформы, торопится срочнейшим образом обеспечить продажу земли.
Законопроектом устанавливаются ограничения на продажу земли «в одни руки». Концентрация земли ограничивается 15% сельхозземли в масштабах области и 0,5% в рамках страны.
Здесь тоже возникает интересная коллизия. Как сказано выше, общая площадь с/х земель в Украине составляет более 40 млн га. Если исходить из указанного ограничения в 0,5% от общей площади с/х земель, то получается не более 200 тыс. га «в одни руки». Но в Украине уже существуют агрохолдинги, ведущие хозяйство на площадях, превышающих 200 тысяч га и доходящих даже до полумиллиона гектаров, правда, пока речь идет якобы об арендованных землях. То есть некоторые предприятия придется разукрупнять, но даже в этом случае они останутся так называемыми связанными лицами.
При этом сама цифра 200 тысяч га является просто дикой! В Европе, в которую мы вроде как движемся, максимально допустимый надел «в одни руки» составляет, в зависимости от страны, 200-500 га. В США суммарный земельный банк может быть более 500 га, но только в том случае, если несколько фермеров объединили свои паи для совместного ведения хозяйства фактически в колхоз, который в правовой системе Штатов является корпорацией, кстати, это единственная допустимая там форма владения землей юрлицом.
Таким образом, в Украине предлагается создание латифундий, что совершенно неприемлемо в развитом мире.
Кроме того, со дня вступления в силу закона одновременно будет отменен запрет на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения всех форм собственности.
Пытаясь объяснить подобное несоответствие, министр Милованов заявил, что агрохолдинги с большими земельными банками в сотни тысяч га уже существуют, и разгонять их нельзя, а закон, дескать, обратной силы не имеет. Таким образом, закон изначально подгоняется под интересы олигархического бизнеса, входя в противоречие с практикой развитых стран.
Стартовая цена продажи – некая нормативная денежная оценка. Ее пока не озвучивали. И здесь много интересного по причине того, что земля в Украине в разы дешевле, даже по сравнению с ближайшими восточноевропейскими партнерами. Это наталкивает опять-таки на мысль о том, что «срочнейшая» продажа земли затевается, прежде всего, для ее спекулятивной скупки для вложения средств с целью дальнейшей перепродажи, о чем ниже.
Продажа государственных и коммунальных земель будет производиться путем открытых аукционов.
Поддержку небольших фермерских хозяйств, которые будут приобретать до 500 га земли, правительство обещает осуществлять на основе отдельных нормативных актов, проекты которых еще не обнародованы. Чиновники обещают запустить программу удешевления кредитов, на которую в 2020 году в проекте бюджета предусмотрено 4,4 млрд гривен. Характерно, что эта программа действует и сейчас, но особым успехом не пользуется.
Кроме того, Минифин обещает некую программы частичного гарантирования кредитов покупки земли фермерами. Впрочем, пока это не более чем прожекты.
К тому же фермеры часто не могут реально получить указанные льготные кредиты из-за бюрократической волокиты и мздоимства в государственных органах и в банках. Впрочем, это отдельная тема.
Чужие хищники против наших хищников
Повторим, что главными интересантами покупки земли являются, прежде всего, отечественные агроолигархи и иностранный капитал.
Правда, отечественные агроолигархи и так неплохо устроились, массово взяв мелкие наделы собственников в долгосрочную аренду преимущественно за копейки и консолидировав, таким образом, огромные земельные банки, насчитывающие сотни тысяч гектаров. Поэтому с принятием закона, точнее поправок в земельное законодательство о купле-продаже земли, олигархам придется активно работать над скупкой арендованных площадей у собственников земельных наделов.
Что же касается иностранного капитала, то здесь вырисовывается интересная картина. Возможность покупки земли иностранцами, повторим, законопроектом предусмотрена в виде разрешения продажи юридическим лицам, зарегистрированным в Украине. Собственниками и/или конечными бенефициарами юрлиц могут быть иностранные юридические и/или физические лица. Таким образом, новая власть «сливает в канализацию» многолетние уверения всех предыдущих властей в том, что украинская земля в иностранные руки не попадет.
Впрочем, упомянутый министр Милованов нашел этому неплохое оправдание, если угодно, «отмазку». По его словам, в Украине уже работают более тысячи агрокомпаний с иностранным капиталом и обрабатывают 4-5% сельхозугодий. Поскольку они уже работают давно, платят налоги, создают рабочие места, то, по мнению Милованова, запрещать им работать было бы неправильно и просто экономически нецелесообразно. По словам Милованова, было бы ошибкой разрешить уже работающим в Украине иностранным компаниям продолжить работу, а новых желающих не пускать. Вроде бы правильно и логично…
Однако ведь в рамках этого подхода таким компаниям можно было бы разрешить работать без получения земли в собственность на условиях долгосрочной аренды, собственно, как они сейчас и работают. Напомним, что на Западе отсутствует особое различие между владением землей и ее арендой, а существует понятие землепользователя, причем в целом ряде развитых стран землепользование осуществляется в форме аренды земли у государства или муниципалитетов, являющихся собственниками, например, в Голландии, даже в Австралии и Канаде.
В целом ряде стран, например в той же Канаде или в Японии, иностранцы вообще не допускаются к владению землей. Даже в США иностранцы владеют примерно 1% сельхозземель, да и то с целым рядом оговорок. Поэтому называемые Миловановым якобы ничтожные 4-5%, обрабатываемые иностранцами, это очень и очень немало, особенно если они закрепят их в своей собственности после открытия рынка земли. А ведь в Украине работают компании с иностранным капиталом, консолидировавшие земельные банки, площадь которых исчисляется сотнями тысяч гектаров, чего в развитых странах не бывает вообще.
Кто именно из числа иностранцев и для каких целей потенциально может покупать нашу землю? Здесь еще интереснее.
По мнению все того же Милованова , слишком значительных объемов покупки наших земель иностранцами ожидать не следует, равно как и масштабного «захода» иностранного капитала в сельское хозяйство Украины вообще.
«Опыт Восточной Европы показывает, что иностранцы на самом деле не так быстро заходят и заходят на очень маленький процент. Мы не ожидаем, что будет влияние. Они не понимают нас, они нам еще не доверяют. Они могут зайти в другие страны, где уже есть инфраструктура, дороги, суды и тому подобное», – утверждает Милованов, мотивируя тем, что в Украине существуют проблемы с правом собственности.
Нельзя исключить, что с открытием рынка земли в Украину могут попытаться зайти крупные агропроизводители из других стран. Но следует понимать, что из развитых стран крупные земельные банки, исчисляемые в миллионах гектаров, существуют только в Австралии и Новой Зеландии, где, кстати, сейчас проводится политика разукрупнения земельных массивов. В основном же крупные землепользования расположены в Африке, Латинской Америке, России, Казахстане, Украине. Особняком стоит Китай, также имеющий крупные агропредприятия и объективно заинтересованный в приобретении значительных земельных массивов, что весьма опасно, как минимум, с точки зрения экологии. Российскому капиталу дорогу перекроют законодательно по известным причинам. Остальные едва ли будут массово скупать землю в Украине по политико-правовым и логистическим причинам.
Однако главной целевой аудиторией будущей земельной распродажи могут стать именно спекулянты. Сейчас многие в мире заинтересованы во вложении обесценивающихся денег, которых в мире становится все больше, особенно после кризиса и так называемой политики смягчения в США и Европе, а по сути – денежной эмиссии. Даже золото как объект вложений с его волатильностью цен не дает денежным средствам достаточной степени защиты.
Проблема в том, что цены на с/х землю в настоящий момент являются крайне низкими по сравнению даже с соседями по Восточной Европе, не говоря о более развитых странах.
Эта ценовая «вилка» хорошо иллюстрируется следующими данными.
Источник: “Проконсул”
Как видим, даже крайне бедная земля Эстонии оценивается в 4 раза дороже украинского чернозема!
Очевидно, именно по причине достаточно высоких цен на землю в Восточной Европе не наблюдается массированной скупки земель иностранцами, как справедливо утверждает министр Милованов. Но ведь в Украине цены в разы ниже, и это может привести даже к буму скупки земли. Но это будет бум спекулятивный.
Вложения в украинскую землю – таки очень рисковая затея, если вспомнить царящий в стране беспредел, не говоря уже о войне. Но ведь и нажива ожидается очень и очень высокая, если судить по разнице цен. Если сейчас цены на землю в Украине низкие, то с открытием рынка цена объективно пойдет вверх, и, купив землю сейчас, через несколько лет ее можно будет продать намного дороже. А рискованность такой затеи является неизменным атрибутом высокого ожидаемого уровня наживы.
Как все это отразится на инвестиционном климате, развитии аграрного производства, рабочих местах? Да никак! Спекуляция никогда ничего не порождала, кроме кризисов и обострения социальных проблем. И уж никоим образом она не приведет к росту экономики, благосостоянию граждан, повышению продуктивности экономики и мотивации к производительному труду, как нас пытается уверить новоявленная власть.
Это будет просто финальная распродажа страны.
Продолжение читайте здесь.
