Пузырь на рынке столичной недвижимости пока сдуваться не думает. После быстрого подорожания прошлым летом и последующего остывания рынка в августе резкий рост цен возобновился. Однако перегрев рынка недвижимости налицо, и его стабилизация или даже обвал — дело времени.
В августе вторичный рынок жилой недвижимости в Киеве отметился сразу двумя достижениями. Во-первых, средняя цена за квадратный метр превысила очередной психологический барьер — $2 тыс. Во-вторых, рост ускорился до 6% в месяц. Таким образом, перегретый рынок, который, казалось, почти успокоился, продолжил нагреваться дальше. За последние пять лет цены на столичную недвижимость выросли в шесть раз. Общая рыночная стоимость украинской недвижимости, по оценкам некоторых экспертов, составляет 400% нашего ВВП, что является рекордом даже по мировым меркам.
Сразу несколько признаков позволяют однозначно классифицировать явление как пузырь. Во-первых, цены растут быстрее, чем доходы. Во всяком случае реальный украинский ВВП за эти пять лет вырос всего на треть. Во-вторых, жилье дорожает быстрее, чем растет рентная плата. Наконец, в-третьих, примерно половина спроса носит инвестиционный характер. Да, спрос есть и простой, потребительский (к тому же, подогреваемый кредитами), причем за ним не поспевает предложение. Но многие люди покупают квартиры лишь потому, что больше особо некуда вложить деньги. Банковские депозиты позволяют в лучшем случае обезопасить сбережения от инфляции, а фондовый рынок не развит.
Что дальше? Большинство застройщиков, риэлторов и банкиров прогнозируют дальнейший рост. По оценкам журнала The Economist, за все те же последние пять лет рыночная стоимость жилья в развитых странах выросла с $40 трлн. до $70 трлн., т.е. на эквивалент их суммарного ВВП. Сейчас цены быстрее всего растут в Дании, Бельгии, Ирландии и Франции. Однако во многих других странах рынок остывает. Во II квартале цены в США выросли всего на 1,2%, это минимум с 1999 г. А в Германии, Гонконге и Японии цены на жилье и вовсе падают.
Это обычное поведение цен, после того как они теряют связь с реальностью. Когда-то в той же Японии считалось нормальным брать ипотечный кредит на 100 лет, а императорский дворец вместе с парком, по мнению японцев, стоил больше всей Канады. Это все в прошлом: недвижимость там дешевеет 14-й год подряд. И это не единичный случай. По данным МВФ, с 1970-го по 2002 гг. в 14-ти развитых странах в общей сложности в 20 раз обваливались рынки жилой недвижимости. В среднем цены падали на 30%, причем обычно это был довольно неторопливый процесс, растянутый года на четыре. Спровоцировать обвал может что угодно, но чаще это вопрос достижения ценами некой планки, выше которой мало кто купит квартиру для себя. Еще могут помочь действия властей. Например, либерализация строительного рынка или введение налога на недвижимость. С мыслью о необходимости последнего, похоже, постепенно свыкается все больше украинских политиков.
