После того как аферисты из «Элита-Центр» собрали с доверчивых инвесторов 80 млн. и испарились, вопрос вкладывать или не вкладывать деньги в строительство жилья для многих людей встал ребром. Сейчас легитимными остаются схемы привлечения средств населения через институты совместного инвестирования, облигации, фонды финансирования строительства и НПФ. И инвесторам достаточно сложно определиться, какой из этих способов надежнее. Председатель правления банка «Аркада» Константин Палывода рассказал «ЭИ» о рисках, присущих всем вышеперечисленным механизмам инвестирования в строительство.
— Насколько сильно сейчас рискуют люди, которые решили инвестировать деньги в строительство?
— Так как государственные регуляторные органы достаточно безразлично относятся к размещению средств населения в жилищное строительство, то можно сказать, что риски инвестирования в строительство сейчас очень высоки. По-порядку. Инвестиционные договора (договора долевого участия) и облигационные схемы сводятся к тому, что одна сторона спонсирует другую без всяких обязательств со стороны последней.
— Но облигационные механизмы узаконены…
— Да, но выполнение обязательств по ним полностью зависит от доброй воли застройщика. Человек покупает ценную бумагу, которая ничем не обеспечена и спросом на рынке не пользуется. Кстати, в первоначальном варианте Закона «Об инвестиционной деятельности» было разрешено инвестировать в строительство только через ФФС. Но потом УАИБ (Украинская ассоциация инвестиционного бизнеса), которая якобы представляет интересы всех участников рынка, пролоббировала возможность инвестирования через венчурные фонды, облигации и НПФ. Я считаю, что это сделано напрасно. Якобы законные схемы несут в себе очень большие риски, особенно для НПФ. Пенсионные фонды вкладывают деньги в готовую недвижимость, а тут им дали возможность рисковать на первичном рынке, покупая имущественные права на недостроенное жилье в многоквартирном доме. Если инвестор не владеет домом полностью — он не владеет ничем, потому что выделить квартиру в недостроенном многоэтажном доме юридически невозможно.
— Ну а как тогда обеспечить защиту интересов инвестора?
— Потенциально ее может обеспечить только схема с фондом финансирования строительства, при условии, что управитель ФФС полностью придерживается законодательства. Контролировать деятельность управителя должны Госфинуслуг и Нацбанк. Однако, как я уже и говорил, регулятор относится к этой задаче с безразличием, я не могу утверждать, что все ФФС, созданные в Украине, работают по закону («О финансово-кредитных механизмах»).
— Многие участники рынка говорят, что возможность финансирования нескольких объектов строительства через один ФФС несет в себе признаки финансовой пирамиды…
— Это пишут юристы, которые не владеют знаниями о процедурах жилищного строительства, и о том, как можно отслеживать денежные потоки застройщика. Я уже объяснил, что банк может следить за расходованием средств застройщиком.
— А если управителем фонда является не банковское учреждение?
— Ну а кто ему мешает договориться с банком и мониторить расходование денег строителями?
— Может, никто и не мешает, просто сам не хочет. Значит, обмануть может?
— Обмануть всегда можно. Если Госфинуслуг хотя бы публикует информацию о регистрации ФФС, то Нацбанк этого не делает вовсе. Я, например, даже не знаю, сколько ФФС существует вообще и как они работают.
— Правильно ли я Вас понял, что частный инвестор не может определить свои риски ни в одном механизме инвестирования в строительство?
— Да, потому что надзором никто не занимается. Но если первые две схемы (долевое участие и облигации) априори несут в себе 100%-ные риски, что в полной мере проявилось в России и у нас с компанией «Элита-Центр», то при инвестировании через действующий согласно закону ФФС рисков практически нет.
— Допустим, Вы закон соблюдаете. Но как инвестор может знать, делают ли это другие?
— А никак. У нас инвесторы бродят по лесу с завязанными глазами и ищут тропинку, по которой можно добраться к заветной цели. У нас «физики», желающие вложить деньги в строительство, просто не могут определить свои риски. Так будет продолжаться и дальше, пока не установят нормальный надзор за работой ФФС и запретят все рисковые схемы.
— Как, по-Вашему, государство должно действовать сейчас?
— Существует два возможных варианта развития. Первый — российский, он же нерыночный. Россияне пошли по пути ужесточения административного надзора за строителями. Учитывая слабость украинской админсистемы и ее коррумпированность, толку от этого нет и не будет. Тот, кто работает честно — понесет убытки. Тот, кто захочет обмануть — обманет.
Второй путь — рыночный. Коль мы имеем в стране массовое строительство, которое в основном кредитуется за счет средств населения, нужно обеспечить прозрачное доверительное управление этими средствами. Первые шаги на этом пути сделаны — это создание механизма ФФС. Теперь нужно формализовать подходы к государственному надзору за фондами.
— Почему же тогда такой безопасный механизм, как ФФС слабо развит в Украине?
— Потому что сегодня он не выгоден застройщикам. Причем не только из-за стоимости его содержания. Работая с фондом, застройщик должен иметь на руках все документы, лицензии и разрешения. У нас же многие застройщики привыкли работать с колес, получая необходимые разрешения по ходу строительства. Кроме этого, застройщик несет полную ответственность за выполнение своих обязательств, что тоже не совсем ему по душе. Например, мы требуем оформления безотзывной доверенности на право использования земельным участком.
— Какие еще дополнительные требования может выставлять управитель?
— Во-первых, контролировать расходы застройщика и подрядчика. Например, мы требуем, чтобы застройщик, генподрядчик и субподрядчики открывали счета в одном банке. Во-вторых, контролируем сам процесс строительства. Например, если мы профинансировали 30% готовности дома, а сделано только 20% работ — мы вносим 10% в аванс застройщика. И пока он не достроит дом на положенные 30% готовности, денег ему не даем. Если застройщик не выполняет своих обязательств, мы меняем его.
Первые ФФС в Украине были созданы банком «Аркада» в июне 2002 г. по программе ХК «Киевгорстрой». С 2004 г. эта схема была закреплена на законодательном уровне. Банк «Аркада» создал 18 ФФС. За это время под управлением банка «Аркада» сдано в эксплуатацию 75 домов (11 831 квартира), и сейчас строится еще 39 жилых «высоток» на 5895 квартир. ФФС банка «Аркада» действуют в Киеве, Одессе, Днепропетровске, Харькове, Виннице, Севастополе, Феодосии и Запорожье.
