Эксперты утверждают, что прирост ВВП Украины за этот год составит не более 4%. В прошлом году этот показатель был на уровне 12%. Украинская экономика замедляет ход — факт неоспоримый. В этой ситуации едва ли не самой животрепещущей и широко обсуждаемой темой является перспектива рынка недвижимости. «ЭИ» удалось обсудить ее с Отмаром Штёкером — немецким банкиром, который непосредственно занимается теорией и практикой ипотечного кредитования в Германии. В его рассказе прозвучали многие ответы на вопросы, волнующие сегодня граждан Украины.
— Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние рынков недвижимости европейских стран?
— Конечно, до 60%-ного роста цен на жилье, как было в этом году в Украине, мы еще не доросли (смеется). Но рынок недвижимости таких стран как Великобритания, Франция, Италия, Исландия и Испания сейчас перегрет. В этих странах на протяжении уже последних 5-7-ми лет цены на квартиры и дома ежегодно растут примерно на 8-10%. При этом количество выданных ипотечных кредитов снижается. Это один из факторов, который свидетельствует о негативных тенденциях на рынке. Эксперты пока не говорят о ценовом пузыре, потому что в этих странах наблюдается положительный рост экономики. Но ситуация уже выходит из-под контроля, поскольку рост цен на недвижимость значительно опережает прирост доходов населения. Это приводит к коллапсу рынка.
— Как тогда отразилась ценовая ситуация на немецких ипотечных банках?
— Когда люди перестали возвращать кредиты, немецкие банки потеряли огромные деньги. Суммы я называть не могу, потому что это тайна, которую банки не разглашают. В любой стране происходит схожая ситуация — кризис на рынке недвижимости приводит к тому, что большинство банков, обслуживающих ипотечные кредиты, терпят огромные убытки. Ведь многие люди не в силах погашать свои долги. Однако есть один нюанс. Если в стране существует система ипотечных ценных бумаг, то у банков есть шанс договориться с кредиторами и реструктуризировать задолженность. В ином случае государство должно обладать возможностью субсидировать банки. Иначе многие из них обанкротятся.
— В нашей стране ипотечные кредиты финансируются фактически за счет депозитов населения…
— При таком росте цен на недвижимость, как у вас, особенно полезным для Украины может стать немецкий опыт. Согласно нашему законодательству, ипотечный банк не может привлекать депозиты населения. Иначе он будет перекладывать риски рынка недвижимости на плечи вкладчиков. В случае снижения цен на рынке многие люди захотят приобрести квартиры на нисходящем ценовом тренде, и, соответственно, начнут изымать депозиты из банков. К тому же, если начнутся перебои с погашениями кредитов, то банки не смогут удовлетворять требования своих клиентов. Это приведет к кризису финансовой системы в целом.
— Чем было обусловлено снижение цен на недвижимость в Германии 10 лет назад?
— Падение цен на недвижимость в 1994-1995 гг. было вызвано очень многими причинами. Прежде всего отмечу, что в нашей стране нет всеобщего рынка недвижимости. Страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города. Таким образом рынок Германии децентрализован, в отличие от той же Франции, где все вертится вокруг Парижа, или Испании, где рост цен на жилье задает Барселона. Концентрация ценовых рисков в одном городе — это намного опаснее, чем их диверсификация.
— Почему?
— Возьмем, к примеру, Мюнхен. В этом городе и его окрестностях расположено множество производств, которые дают работу многим нашим гражданам. Если эти предприятия постигнет кризис, то рынок недвижимости в этой земле ожидает серьезное испытание. Но отнюдь не по всей стране. Централизация рисков в одном городе означает, что цена недвижимости в регионах зависит от стоимости жилья в столице. Люди, понимая, что уже не могут приобрести недвижимость в столице, «переключаются» на регионы. Если цена жилья в столице идет вниз, то квартиры и дома на периферии, приобретенные в качестве инвестиционных вложений, продаются в первую очередь. В результате даже небольшое снижение цен в крупных городах приводит к значительному удешевлению недвижимости в регионах.
— Давайте вернемся к причинам падения цен на недвижимость в Германии…
— После объединения Германии в 1989 г. высокими темпами росла стоимость жилья в землях бывшей Восточной Германии — для развития этих регионов правительство предоставило населению и бизнесу достаточно много налоговых преференций. В результате множество коммерсантов перевели свой бизнес в эти регионы. Люди покупали квартиры в качестве инвестиций для того, чтобы сдавать их. Но производственные мощности многих предприятий на востоке были ориентированы на рынки соседних стран восточной Европы. Импортные товары и товары из западногерманских земель были намного качественнее. Поэтому очень много предприятий на востоке в 1993-1995 гг. банкротилось. Люди теряли работу, не могли снимать жилье, выплачивать кредиты и т.д. Население стало мигрировать в другие регионы страны. В результате все те, кто инвестировал деньги в приобретение недвижимости на востоке, потеряли арендный доход. Цены на недвижимость в течение года снизились на 40-50%. Появлялись целые заброшенные деревни, жители которых перебирались в Берлин и дальше на запад в надежде найти работу.
— Это в свою очередь вызвало скачок цен на землях западной Германии?
— Нет. Те, кто потерял деньги из-за кризиса в экономике восточных земель, жили и работали на западе Германии. В общем по стране люди начали снижать свои расходы. Бизнесмены пытались всячески снизить свои затраты, сокращая персонал, расходы на рекламу и т.д. Это была цепная реакция в экономике, которая привела к тому, что спрос на недвижимость упал, а население перестало погашать ипотечные кредиты. Цены на недвижимость в западной части страны плавно опустились на 20-30%. При этом у нас наблюдался перманентный уровень прироста ВВП на уровне 1-1,5%, и снижающаяся инфляция.
— Откуда могла возникнуть «цепная реакция» в такой стабильной экономике, как немецкая?
— Для тех людей, которые вкладывали деньги в недвижимость с целью заработать, снижение цен сравнимо с падением рентабельности бизнеса. Кроме того, только 40% немцев владеют собственным жильем, причем половина из них — владельцы 15 и более домов и квартир, которые сдаются в наем. Большая часть населения страны является квартиросъемщиками. И для этих людей снижение доходов означает невозможность платить высокую арендную плату. А что делают коммерсанты, когда их бизнес перестает приносить им доход? Продают его. Падение цен в одном из регионов вызывает ухудшение ценовых ожиданий в обществе в целом. Поэтому инвесторы стремятся избавиться от недвижимости по всей стране.
— Спекулируют ли на вашем рынке риэлторские компании?
— Сегодня тысячи иностранных риэлторских компаний приобретают недвижимость в Германии, считая, что падения цен уже никогда не будет, а арендная плата будет только расти. Приходят различные венчурные фонды и инвестиционные компании, которые говорят: «На протяжении последних 10 лет ваш рынок был стабильным. Теперь он будет расти. Мы покупаем». Мне кажется, они делают ошибку — значительного роста цен на недвижимость быть не должно, потому что арендная плата и так высока. Как я уже говорил, экономика Германии растет в среднем на 1% за год. Это значит, что доходы людей растут очень медленно для того, чтобы дальше повышать арендную плату. Теперь мы чаще сталкиваемся со снижением арендной платы, нежели с ее ростом.
— Даже так?
— Да. В местечке, где живут мои родители, за аренду дома в 180 кв. м на лето несколько лет назад надо было выложить около EUR800 в месяц. Теперь люди даже EUR400 платят с натугой. Соответственно на 30% снизилась и цена жилья в этом регионе. Причина в том, что в здесь находилась американская военная база, и американцы арендовали недвижимость для своих семей в близлежащих городках. Теперь базу переместили в Польшу, спрос на недвижимость упал, и цены значительно снизились. Интересная ситуация наблюдалась на рынке недвижимости в Бонне, когда правительство оттуда перебралось в Берлин. Все думали, что цены на недвижимость рухнут, но этого не произошло — они практически не изменились. Зато значительно увеличилась арендная плата.
— Почему?
— Потому что больше не было желающих приобретать квартиры в этой местности. Люди предпочитали больше платить за аренду, нежели вкладывать в приобретение собственной недвижимости.
— Когда снижались цены на недвижимость, какие сегменты дешевели быстрее всего?
— Первыми пошли вниз цены на старые квартиры и дома, которые требовали значительных инвестиций для того, чтобы жить в них. На фоне снижения цен никто не хочет приобретать жилье плохого качества. Это самый неликвидный товар во время кризиса.
— Как Вы считаете, постигнет ли кризис украинский рынок после такого сумасшедшего роста цен?
— Я не могу говорить об украинском рынке, потому что не занимался исследованием факторов, которые влияют на ценообразование в Украине. Могу только сказать, что и экономика, и рынок недвижимости в любой стране является циклическим. Через определенный период времени, который отличается в каждом конкретном случае, цены на недвижимость падают всегда, а потом снова начинают расти. Это ожидает и Украину.
Могу вам сказать, что наименьший риск несут в себе инвестиции в жилье на побережье Черного моря. Простой пример: сейчас итальянцам, испанцам, болгарам и полякам гораздо дешевле ехать отдыхать в Египет, нежели снимать квартиру в рекреационных зонах своих стран. А еще 5-10 лет назад недвижимость там стоила совсем недорого.
