Как утверждают эксперты, ежегодно в Киеве вводится около 1 млн кв. м жилья, а на каждого украинца приходится сегодня в среднем около 22 кв. м жилья. Цены на квартиры, вопреки ожиданиям их скорого падения, продолжают расти. За последние годы стоимость квартир на киевском рынке ежегодно увеличивается в среднем на 20-30%. Поэтому и приходится нашим соотечественникам обращаться за помощью к банкам — количество сделок по покупке недвижимости с привлечением ипотечных кредитов растет из года в год. По экспертным оценкам, в 2006 г. число таких сделок увеличилось по сравнению с 2005-м более чем в 1,5 раза. В такой ситуации ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам не приходится. Сегодня они составляют в среднем 11–13% годовых в валюте и 15–17% — в гривне. И хотя большинство банков декларирует возможность пересмотра ставок по действующим договорам в зависимости от рыночных условий, на практике это происходит крайне редко. Да и то, как правило, лишь в сторону повышения. Поэтому и взялась УНИА разработать индекс плавающей ставки для создания справедливого механизма ценообразования на ипотечном рынке.
Директор УНИА Антон Сергеев сообщил «i», что плавающая процентная ставка по ипотечным займам необходима для создания справедливого механизма ценообразования на ипотечном рынке. «Нужно сделать прозрачный и понятный для потребителя финансовый индикатор, который будет служить ориентиром ставок на рынке ипотечного кредитования»,— объясняет господин Сергеев. Хотя, по мнению экспертов, плавающая ипотечная ставка нужна для других целей. Например, как необходимое условие для выпуска структурированных ипотечных облигаций с плавающей процентной ставкой. Этот механизм, исходя из опыта других стран, позволяет банкам привлекать более дешевые ресурсы, чем с помощью ипотечных облигаций с фиксированной ставкой, в которую изначально закладывается больше рисков.
Для расчета плавающей процентной ставки по ипотечным кредитам в развитых странах используют индексы, привязанные к стоимости депозитов населения, межбанковских ресурсов, доходности ОВГЗ. «При разработке индекса плавающей ставки мы максимально постараемся учесть структуру и стоимость финансовых ресурсов, которые используют украинские банки для предоставления ипотечных кредитов. Как правило, в мировой практике принято пересматривать плавающую ставку для конкретного заемщика каждые полгода-год»,— говорит Антон Сергеев.
Опрошенные «i» участники рынка по-разному относятся к идее введения плавающей ипотечной ставки. По словам начальника отдела ипотечного андеррайтинга Международного ипотечного банка Натальи Мациевской, большинство украинских банков сегодня предлагают фиксированную процентную ставку, которая может пересматриваться с определенной частотой (ежемесячно, ежеквартально) по инициативе кредитора. «Такая ставка не является плавающей, ведь она не привязана к доступному, понятному и определяемому независимой стороной индикатору, как того требует классическое определение плавающей ставки. Во многих развитых странах индикатором, к которому привязана плавающая ставка по ипотечным кредитам, служит индексинфляции»,— объясняет госпожа Мациевская. Банкир считает, что индекс плавающей ипотечной ставки в гривне также мог бы быть привязан к индексу инфляции. Но на данный момент надлежащего индикатора в стране нет (индекс потребительских цен не отражает реальную ситуацию.— Авт.). И это проблема всех развивающихся рынков. Более того, если ставка валютного займа еще может быть привязана к индексу LIBOR Лондонской биржи, то к чему прикрепить ставку по гривневым кредитам? Ведь Нацбанк за годы своей работы не разработал ни одного аналогичного индикатора. Ежемесячные интегральные ставки по депозитам и кредитам, публикуемые НБУ, сильно подвержены спекулятивным колебаниям межбанка.
По мнению управляющего киевским областным филиалом Укрсоцбанка Андрея Онистрата, на данном этапе развития украинского рынка потребности в плавающей ставке нет. «Во-первых, в валютных пассивах банков растет доля долгосрочных ресурсов, за счет которых осуществляется финансирование ипотечных кредитов. Во-вторых, на нашем рынке нет таких резких колебаний цен на ресурсы, которые бы заставили банки менять ставки. Поэтому введение плавающей ставки будет иметь негативный социальный эффект»,— отмечает господин Онистрат, опасаясь, что банкиры воспользуются этим механизмом для повышения ставок по кредитам в процессе их погашения. В свою очередь, Наталья Мациевская считает, что введение механизма плавающей ставки не приведет к удорожанию кредитов для заемщиков, а наоборот, может привести к их удешевлению. Дескать, наличие активно работающего механизма на рынке значительно снизит риски ликвидности кредитора.
