В останні роки українці стали активніше купувати житлову нерухомість в Іспанії. За даними компанії з продажу нерухомості, на українських покупців припадає 1,75% від загального об'єму продажу іспанської нерухомості нерезидентам. Тільки за перше півріччя 2022 року кількість угод з купівлі нерухомості українцями зросла на 73% у порівнянні з аналогічним періодом 2021 року та на 133% за 2023 рік порівняно з 2022-м.
Причин такого зростання кілька. По-перше, це війна проти України. З початку вторгнення з країни виїхало кілька мільйонів людей, з яких близько 300 000 осіли в Іспанії. Якщо спочатку багато хто орендував житло, то поступово люди стали купувати власну нерухомість. Дехто повернувся в Україну, але забезпечив собі «запасний аеродром».
Ще одна причина — бажання зберегти гроші від знецінення. Вартість нерухомості в Іспанії зростає з року в рік, і за прогнозами, найближчим часом ця тенденція продовжиться.
Купівля нерухомості в країні зі стабільною економікою — це спосіб не тільки зберегти, але й примножити капітал. Хоча цей актив вважається консервативним із невисокою дохідністю, він забезпечує регулярний рентний дохід.
Власне житло в Іспанії досі сприймається багатьма як недосяжна розкіш, хоча насправді, купити квартиру за кілометр від Балеарського моря сьогодні можна дешевше, ніж у Львові. Тож проєкт “житло в Іспанії”, якщо не йдеться про віллу на узбережжі або пентхаус у центрі Барселони, — цілком реальний як за коштами, так і за процедурою, розповів засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Юрій Грушецький
Що потрібно для угоди?
Для купівлі нерухомості в Іспанії не потрібне громадянство чи дозвіл на проживання.
Потрібні закордонний паспорт та NIE (ідентифікаційний номер іноземця), який зазвичай оформлюється в імміграційному відділенні поліції. Його також можна оформити і в Консульстві Іспанії в Україні (в Києві). Однак для українців, які оформили тимчасовий захист в Іспанії у зв’язку з війною, цей крок можна вважати автоматично виконаним. У рамках тимчасового захисту українці вже отримують NIE.
Далі покупець повинен відкрити рахунок в іспанському банку і перевести на нього кошти для купівлі. Це потрібно для купівлі вторинної нерухомості — за процедурою, оплата відбувається шляхом передачі чеку продавцю.
А от новобудови можна купити, оплачуючи забудовнику з будь-якого банку світу. Головне щоб це був платіж від тієї особи, яка підписалася на контракті із забудовником.
Важливо зазначити, що іспанські закони вимагають підтвердження походження капіталу. FATF (Група розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням грошей) стежить за тим, щоб кошти, вкладені іноземцями в іспанську нерухомість, були отримані законним шляхом. На практиці це означає, що покупець повинен надати документи, що підтверджують джерело своїх коштів. Це може бути, наприклад, договір купівлі-продажу нерухомості в Україні або податкові декларації за останні один-два роки з доходами, які відповідають вартості придбаної нерухомості. Також підійдуть декларації ФОП.
Можливе ввезення готівки через митницю з наступним декларуванням на іспанській стороні. Крім того, гроші можуть бути переведені з банківських рахунків у країнах ЄС, Великої Британії, США, Канади та інших країнах, що пройшли фінансовий моніторинг. Однак якщо гроші надійшли з країн із менш суворим фінансовим контролем, наприклад, з ОАЕ або Туреччини, іспанські банки вимагатимуть додаткові документи про походження капіталу. Якщо палатите на рахунок забудовника напряму, то, швидше за все, у банка забудовника питань не буде. Але краще підстрахуватися.
Ціна питання
Важливо розуміти, що в Іспанії житло має свою специфіку планування. Зазвичай це велика гостинна кімната, поєднана з кухнею, та дві невеликі спальні площею 7-12 м². Іспанці більшу частину часу проводять на терасах, які іноді перевищують за площею спальні (до 20 м²). Тож мова йде про квартири площею 70-80 м².
Вартість нерухомості в Іспанії залежить від кількох ключових факторів: регіону, відстані від моря, розмірів об’єкта та того, чи це новобудова або вторинне житло.
Барселона — одне із найдорожчих міст країни, де складно знайти квартиру дешевше 300 000 євро. Це пов’язано з високим туристичним попитом і обмеженою пропозицією.
Найдоступніша по ціні нерухомість — на півдні Іспанії, зокрема у Комунідад Валенсія. Якщо в самій Валенсії квартири на вторинному ринку коштують від 200 000 євро, то в провінції Аліканте таких містах як Торрев’єха, Бенідорм та саме місто Аліканте, ціни на житло нижчі. У середньому, вартість квартир у новобудовах коливається в межах від 170 000 до 250 000 євро, залежно від міста та близькості до моря. Нові квартири здаються з готовим ремонтом, включаючи мебльовану кухню та санвузол, а також паркінг і кладові приміщення.
Вторинне житло в невеликих містах на узбережжі може коштувати від 60 000 євро, хоча це здебільшого житло, що потребує ремонту, і знаходиться в неблагополучних районах. Хороші квартири на вторинному ринку формату “заїжджай і живи” коштують 90 000 — 120 000 євро. Але врахуйте, що ці квартири розташовані у будинках, яким 30-40 років, і з ремонтом 20-річної давності, такими ж меблями.
Наведемо приклад. У місті Торрев’єха, популярному серед іноземних покупців, можна придбати квартиру за 89 000 євро. Це двокімнатна квартира площею 69 м², за 400 метрів від моря. Квартира обладнана всім необхідним, а на території житлового комплексу є спільний басейн.
Щоб зрозуміти остаточну суму угоди, до ціни квартири потрібно додати близько 13% її вартості. Стільки потягнуть податки і оформлення.
Переваги ринку
Іспанське законодавство та банківська система надійно захищають інтереси інвесторів. Усі кошти, сплачені покупцем, надходять на спеціальний ескроу-рахунок у банку, і забудовник не може отримати їх до завершення будівництва. Це гарантує, що об’єкт буде добудований у строк і відповідно до всіх вимог.
При купівлі нерухомості на первинному ринку також існує можливість використання розстрочки, що робить процес більш доступним для покупця. Розстрочка зазвичай ділиться на три платежі: 30% вноситься як перший внесок, 20% — у процесі будівництва, і решта 50% оплачується після здачі об’єкта.
Як заробити на здачі квартири в оренду?
Нерухомість в Іспанії може стати стабільним джерелом пасивного доходу. Є кілька стратегій для отримання прибутку. Найпривабливіша — купівля нерухомості на етапі будівництва з метою капіталізації. За час будівництва, а це в середньому 20-24 місяці, вартість об’єкта може зрости на 15-30%, що дозволяє заробити на перепродажі. Але бажано не продавати одразу, бо в Іспанії немає “переуступки”, як в Україні. Інвестор зобов’язаний оформити право власності, оплативши всі податки. Оскільки оформлення і податки досить високі, це зїсть всю маржу за період будівництва.
Тому основна інвестиційна стратегія полягає у тому, щоб після отримання ключів купити пакет меблів і техінки та здавати квартиру у корткострокову оренду протягом 4-5 років. Через п’ять років її можна буде продати на піку вартості, отримавши сукупну дохідність до 100% на вкладений капітал.
Друга модель — здача нерухомості в короткострокову оренду без планування продажу через п’ять років. Через туристичні платформи можна отримувати до 120-180 євро на добу. І при цьому самому приїжати з сім’єю в несезон і проживати у своїх апартаментах.
Третя стратегія — здача нерухомості в довгострокову оренду. У цьому випадку дохідність становить близько 1000 — 1500 євро на місяць, що забезпечує стабільний, хоча й не найвищий дохід, приблизно 5-7% річних.
Самостійно чи з керуючою компанією?
Працювати з нерухомістю в Іспанії можна як самостійно, так і за допомогою керуючої компанії. Залучення керуючої компанії є кращим варіантом для тих, хто хоче мінімізувати участь в операційній діяльності. Керуюча компанія бере на себе всі завдання, пов’язані з короткостроковою або довгостроковою орендою: від пошуку орендарів до оплати податків і управління об’єктом.
Комісія керуючої компанії варіюється від 15% до 25% від загального доходу. Наприклад, якщо за місяць оренди ви отримуєте 3000 євро, керуюча компанія утримає від 450 до 750 євро за свої послуги. У цю суму часто входять прибирання, оплата комунальних послуг та страхування.
Ринок нерухомості в Іспанії, особливо на півдні країни, демонструє стабільне щорічне зростання до 10%. Це високі показники як для Іспанії, так і в цілому для ЄС. Вартість оренди також підвищується: за останні три роки орендні ставки в деяких регіонах зросли на 20-30% через зростання потоку туристів. Наприклад, у 2023 році Іспанія за кількістю туристів побила власний рекорд, встановлений у 2019-му. А 2024-й, в свою чергу, може побити рекорд 2023 року.
