В отличие от автокредитов и потребительских займов, кредиты на покупку жилья все еще не вышли на тропу уверенного роста. Тем не менее условия ипотеки постепенно становятся более лояльными для заемщиков
На фоне потребительских займов и автокредитования потуги ипотеки выглядят пока не очень убедительно. Активного движения этого рынка сами банкиры ожидают не ранее 2012 г.
Однако уже сейчас финучреждения пытаются разглядеть потенциального клиента. По крайней мере, в сравнении с кризисными годами некоторое оживление ипотечного кредитования имеет место быть. «Объемы жилищного кредитования, безусловно, отличаются от докризисных, однако динамика роста объемов выдачи ипотечных кредитов в 2011 г. значительно превышает темпы роста ипотеки 2010 г.»,— отмечает Татьяна Шаповал, директор департамента развития розничного бизнеса «Креди Агриколь Банка». В то же время, добавляет она, на рынке отсутствуют массовые предложения по кредитованию первичного рынка жилья под залог недостроенных объектов.
В целом банкиры пока очень скептически взирают на возможности застройщиков. «Конечно, может подвести и сам заемщик, но прежде всего велика вероятность возникновения сложностей с застройщиком, которого, в свою очередь, подводят подрядчики, генподрядчики и чиновники»,— говорит предправления «Юнекс Банка» Андрей Яцура.
Поэтому сейчас физлица кредитуются преимущественно только под те дома, строительство которых финансируется в том же банке. К тому же, добавляет эксперт, дополнительные препятствия возникают при оценке стоимости квадратного метра жилья. Если до кризиса она была неоправданно высокой, то сейчас она еще не сформирована.
Не снижаются пока требования банков к финансовому состоянию заемщиков, желающих приобрести в кредит квартиру. Не стоит ожидать поблажек и в ближайшем будущем. Финучреждения не будут выдавать ипотеку людям, у которых на жизнь остается меньше 60-70% после выплаты ежемесячного платежа. То есть в силе остается классическая схема — 1/3 дохода — на кредит. «Требования к финансовому состоянию заемщика вряд ли существенно изменятся, поскольку для наращивания кредитного портфеля банкам необходимо, прежде всего, хорошее качество и надежность заключенных договоров ипотеки»,— прогнозирует член правления по розничному бизнесу банка «Форум» Кшиштоф Кужьбик. Поэтому, добавляет он, наращивание темпов кредитования будет происходить параллельно процессам восстановления экономики и благосостояния населения.
Впрочем, менее избирательными банки становятся в других аспектах. Сейчас ипотеку уже легче получать людям с неофициальными доходами. Банки проверяют их тщательно, однако красный свет уже не зажигают. При этом такая тенденция, по экспертным оценкам, станет отличительной чертой ипотечного рынка в 2011 г.
Лояльней становятся условия ипотечного кредитования и в части процентных ставок, и размера первоначального взноса. Особенно показательными являются нынешние цифры в сравнении с показателями годичной давности. Ведь в начале 2010 г. ипотечные кредиты выдавались под 24-26% годовых. Но уже сейчас возможно взять кредит под 17-18%, а с начала года наблюдается приятная тенденция ежемесячного снижения процентных ставок по ипотеке на 0,1%-0,2%. Таким образом, за год ставки по ипотеке упали на радующие глаз 8 процентных пунктов. Этому явлению находится простое объяснение. В условиях отсутствия долгосрочных пассивов банкам необходимо постоянно замещать привлекаемые средства до года «новыми» и прибегать к применению плавающих процентных ставок по кредитам, привязанным к стоимости ресурсов. «Процентные ставки по депозитам, как известно, снижались ежемесячно. А поскольку банки в основном при выдаче долгосрочных ипотечных кредитов применяют плавающие ставки, привязанные к стоимости ресурсов, то зависимость очевидна»,— объясняет Татьяна Шаповал. Поэтому заемщикам следует тщательно взвешивать свои возможности. Ведь банкиры не исключают того, что к осени им потребуются дополнительные ресурсы в национальной валюте. Значит, высока вероятность того, что депозитные ставки в целях привлечения этих самых ресурсов подрастут. Соответственно, это отразится и на плавающих процентных ставках по кредитам. Кроме того, уменьшается и размер первоначального взноса — к концу года средняя его величина будет находиться в диапазоне 25-30% от стоимости недвижимости. Отдельные банки уже предлагают такие программы, хотя на данный момент большинство финучреждений требуют изначально внести 40-50%. «Снижение стоимости привлеченных пассивов и рост конкуренции за платежеспособного клиента уже сейчас приводит к тому, что банки начинают несколько корректировать процентную политику, снижая ставки по новым кредитам и требования по уровню первоначального взноса»,— объясняет первый заместитель председателя правления «Сбербанка России» Александр Ведяхин. В течение текущего года, по его мнению, возможно снижение процентных ставок в национальной валюте до 16%. Соглашаются с такой оценкой и другие опрошенные «i» эксперты. «По нашим прогнозам, летом можно ожидать понижения ставок на 1%-1,5%, а размер первоначального взноса может снизиться до 25-30%»,— считает Светлана Спицына, начальник отдела кредитных продуктов «ОТП Банка». Хотя на самом деле все может быть еще радужней для заемщиков. Реальное падение ставок может составить 2,5%-3%, но для того, чтобы не обваливать рынок, они будут маскироваться под различные акции и специальные предложения. Дело в том, что и сами заемщики не очень охотно интересуются ипотекой по нынешним ставкам. Большинство из них начнут рассматривать варианты кредита на условиях хотя бы 14-15% годовых. Хотя в реальности массовая ипотека вернется только в том случае, если ставки опустятся до 10-13%.
