Щойно наприкінці 2017 - початку 2018 років гривня почала дешевшати, багато керівників будівельних компаній заговорили про можливе зростання цін на первинне житло. Можна було почути навіть вельми високу цифру - до 10-15% у першому півріччі. Та чи треба справді очікувати зростання?
Це серйозний прогноз, а надто з огляду на те, що ще в першій половині грудня 2017 р. експерти ринку, та й чесні керівники компаній-забудовників, особливо з регіонів, нарікали, що їм стало набагато важче збувати свої квадратні метри.
Нагадаємо, вартість житла на первинному ринку в Україні на сьогодні становить: смарт-житло (невеликі площі від 20 до 30 кв. м) – 320-350 $/м2), економ-житло – 300-650 $/м2, житло бізнес-класу – 700-1200 $/м2, житло преміум-класу – 1500-2500 $/м2.
Ще деякі керівники компаній-забудовників нарікають на те, що через здешевлення гривні значно зросли (або зростуть трохи згодом) будівельні матеріали та конструкції, що купують підприємства, які зводять житло, за імпортом.
Як заявив «і» заступник генерального директора з розвитку та маркетингу компанії «ТММ» Олексій Говорун, ціноутворення на ринку нерухомості більше залежить від співвідношення попиту і пропозиції, ніж від курсових коливань: «Якщо брати до уваги прайси, численні акції, а також ціни реально укладених угод у 2017 р., ми бачимо, що подорожчання як тенденції немає. Найімовірніше, середня ціна у 2018 р. залишиться на попередньому рівні».
З ним цілком згодна директор проектної компанії «AIMM-ГРУП», архітектор Ганна Іскіердо, яка, проте, зазначає, що підвищення курсу долара та євро щодо гривні справді сприяє певному зростанню подорожчання собівартості будівництва квадратних метрів нового житла: «Однак розмови про істотне зростання цін потрібно розцінювати як провокацію або передчасну паніку. Вони справді можуть якось вплинути в короткостроковій перспективі на вартість житла, що зводиться, але ринок відіграє ці панічні настрої лише в другому-третьому кварталах цього року». Експерт упевнена, що стрімкого зростання вартості квадратних метрів житла не треба чекати, бо для цього немає жодних об’єктивних економічних показників.
За словами керівників компанії КП “Житлоінвестбуд-УКБ”, значно більше на собівартість впливає не валютний курс, а інфляція гривні. «За рік гривня втратила менше 4% щодо долара, а інфляція у 2017 р. становила майже 14%. Зростання заробітних плат, цін на вітчизняні товари та послуги, звичайно, штовхають собівартість житла вгору», – зазначають там.
Такі роздуми учасників ринку є досить корисними та складають загальну картину того, що відбувається, а також вимальовують прогнози на найближчі місяці. У тому, що зростання цін на житло, що зводиться або вже навіть здане в експлуатацію, навіть на 5%, чекати не треба, впевнений також аналітик ринку Андрій Гусельников. У коментарях «і» він зазначив, що на первинному ринку житла нині панує перевиробництво, і про це у своїх звітах зазначають навіть аналітики Нацбанку.
«Курс долара або євро в принципі впливає на ці процеси лише в тому разі, якщо імпортна складова будівництва квадратного метра (по суті, вартість будматеріалів, завезених з інших країн) є вагомою. Однак нині забудовники вже не перший рік для зведення житла застосовують на 80-90% вітчизняні матеріали. Для будівництва смарт-житла та житла економ-класу застосовують тільки вітчизняні будматеріали та технології. Тому голосно заявляти, що житло тотально подорожчає та ще й на 10-15%, це, м’яко кажучи, неправда. І такого не буде, бо забудовники, особливо в регіонах, уже зіткнулися з проблемами його збуту», – говорить експерт.
Зі свого боку, Олексій Говорун зазначає, що імпортна складова в будівництві об’єктів економ-класу становить близько 10-15%, бізнес-класу – 20-25%. «Основний конструктив будівлі може бути на 100% виконано з вітчизняних матеріалів. Бетон, металеві конструкції, газо- та керамоблоки, утеплювачі, віконні конструкції – усе це виробляють в Україні. В об’єктах вищого класу зазвичай застосовують імпортні оздоблювальні матеріали та обладнання – фасадні системи, ліфти, інженерія», – говорить він.
Однак, на думку фахівця, усе-таки собівартість будівництва квадратного метра має ще й непряму імпортну складову. Так, вартість більшості будівельних матеріалів залежить від ціни на енергоресурси, метал, які часто прив’язані до валюти та мають світові біржові котирування. Та заради справедливості треба зазначити, що частка такої складової в собівартості одного квадратного метра житла, особливо в будівництві недорогих квартир, наближається до 3-5%, не більше.
Проте деякі керівники будівельних компаній роблять усе, щоб не допустити просідання ринку первинного житла, особливо в столиці. Так, уже з початком 2018 р., на думку експертів ринку, були компанії, які «тихо» зняли з продажу свої квартири в споруджуваних або вже зданих в експлуатацію будинках.
Пояснюється це тим, що, по-перше, вони займають вичікувальну позицію – ще сподіваються на те, що ціни на ринку первинного житла якимось дивом можуть зрости, і тоді вони виставлять свої квадратні метри вже за значно більшою вартістю. По-друге, не так давно столична мерія заявляла про потребу проведення суттєвої реновації Києва – мовляв, треба зносити морально та фізично застарілі хрущовки.
Називали й цифру – у Києві можуть наказати довго жити до 3 тис. таких будинків. Звичайно, тоді столична влада зобов’язана буде переселяти мешканців до нових будинків, і це сильно підштовхне до роботи (і також, зрозуміло, до підвищення цін) компанії-забудовники. Таке твердження має право на життя, проте столичні архітектори зазначають, що знесення хрущовок сьогодні є більше стратегічним, ніж тактичним планом мерії. Відповідно, коли таке станеться, поки що невідомо. Можливо, це відбуватиметься поетапно протягом декількох років, але також невідома й початкова дата таких змін.
Навіть більше, деякі експерти пророкують ринку первинної нерухомості у 2018 р. значне його просідання. «Подивіться, що робиться з курсом гривні, якщо її падіння триватиме й далі, то на ринку ситуація буде дуже складною, насамперед для забудовників. Отже, ціни на “первинку” можуть упасти, і я б, напевно, говорив, імовірнііше, не про 10-15% їхнього зростання, а саме про 10-15% їхнього можливого падіння до липня», – зазначає експерт ринку Володимир Шумейко.
Утім, на думку пані Іскіердо, падіння цін на первинне житло в столиці та області в найближчі роки не буде: «Можу це пояснити великим попитом, адже до Києва їде дуже багато людей з провінції, кількість жителів у столиці може найближчими роками істотно зрости, навіть удвічі. Тож попит зростатиме з року в рік. Популярними також стають міста-супутники Києва, де зводять житло, нічим не гірше за якістю, ніж у столиці».
Треба зазначити, що первинний ринок уже давно став ринком покупця, а не продавця. Саме перший і диктує ціни на нерухомість. І якщо в покупця буде мало коштів для її придбання, то компанії-забудовники просто змушені будуть знижувати ціни на свої квадратні метри, залишаючись на дуже низькій рентабельності. Принаймні на те житло, яке вони вже звели і яке ніяк не можуть розпродати.
А от у компанії КП “Житлоінвестбуд-УКБ” вважають, оскільки за останні роки в Україні значно спрощено отримання дозволів на будівельні роботи, тому пропозиція на ринку зросла. «Водночас ми спостерігаємо стабільний і навіть зростаючий попит на житло від підприємств з великим досвідом роботи, комунальної або державної власності. Покупці шукають не просто привабливу ціну, а й гарантії того, що їхнє житло добудують і введуть в експлуатацію без проблем. Компанії, що недавно вийшли на ринок, такої довіри здобути не встигли, тому часто практикують демпінг. Також тривожним сигналом є зростання кількості недобудов, коли компанія не може виконати свої зобов’язання перед інвесторами».