Эксперты полны оптимизма и прогнозируют: только в сентябре-октябре спрос на квартиры увеличится на четверть. Правда, желающих продать квартиры будет еще больше, так что торг по-прежнему уместен!
Вторичка в “тренде”
Осенью количество желающих продать свою недвижимость станет на 30-40% больше, а число покупателей вырастет в среднем на 20-25%. Такой прогноз сделали аналитики портала dom.ria.com, и пояснили: основная причина заключается в том, что многие продавцы недвижимости на лето снимали свое жилье с продажи. Соответственно, как это обычно бывает, когда предложение превышает спрос, суммы реальных сделок вполне могут просесть на 5–7%.
Кроме того, поскольку дешевеет в основном вторичное жилье, “вектор спроса” может существенно сместиться в его сторону. Если в прошлом году порядка 70% покупателей интересовались новостроями и только треть вторичным жильем, то теперь это соотношение может измениться до 55% против 45%.
Кстати, земельные участки в пригородах столицы тоже дешевеют. Эксперты говорят, что количество предложений по сравнению с весной может вырасти в полтора раза, а цены вполне могут упасть на 15–20%. Больше всего подешевеют участки без нормальных подъездных путей и коммуникаций.
Покупка жилья стала альтернативой депозиту
Пока вторичный рынок оправляется от последствий паники (подробнее см. А в это время), первичный держится на прежних позициях и даже потихоньку индексирует стоимость квадратного метра в новостройках в соответствии с курсом доллара. Таким образом, цена в гривнах постепенно растет, а в долларах остается на прежнем уровне и даже немного проседает (подробнее см. Денежки).
Потенциальных покупателей, которые настроены на покупку именно в новострое, плавный рост гривенных цен не только не отпугивает, но даже подстегивает к более оперативному принятию решения. Причина в том, что украинцы, опасаясь очередных банковских крахов, начали постепенно избавляться от денежных сбережений и инвестировать средства в первичку. Таким образом, недвижимость в кризисные времена становится вполне приемлемой альтернативой банковскому депозиту, тем более учитывая, что, по прогнозам экспертов, к весне 2016-го цены на первичку снова вырастут.
ДЕНЕЖКИ
Как за лето изменились цены в долларах
Если в июне-июле цены на столичное жилье были более-менее стабильными, то в августе квартиры начали дешеветь. Быстрее всех на изменения рынка отреагировали однокомнатные квартиры: их стоимость в августе снизилась почти на 8%. Что касается “двушек” и “трешек”, то по наблюдениям экспертов продавцы такого жилья традиционно менее гибки и не всегда готовы значительно снижать стоимость, чтобы продать квартиру.
Впервые за последние два года украинский рынок недвижимости показал рост. Такое заявление сделал вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников и, опираясь на статистику Минюста за январь-июнь 2015-го, уточнил: количество сделок увеличилось практически во всех регионах страны, кроме зоны АТО.
Самый большой прирост показала Киевская область, где количество сделок увеличилось на 21,3%. Такая высокая активность рынка, поясняет эксперт, связанна с относительно невысокой стоимостью жилой недвижимости: однокомнатную квартиру в 20 км от столицы можно найти за $15-20 тысяч.
Хорошую динамику показали области центрального региона – Винницкая (+15,3%), Черкасская (+11,1%), Житомирская (+6,8%), Кировоградская (+2,5%). Эксперты поясняют это переселением жителей восточной Украины подальше от войны и разрушений и поближе к центру страны.
Активность покупателей растет и на юге страны, причем не только в Одесской области (+2,7%), но и, например, в Херсонской (+11,4%). Эксперт поясняет, что Одесса всегда была привлекательна для инвестиций – приморский портовый город, близость границ – все эти факторы влияют на деловую активность. Не удивительно, что средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в городе уступает только столице и составляет $1043/кв.м. А вот в Херсонской области, которая является крупным экспортером сельскохозяйственной продукции, одни из самых низких цен на жилье – $586/кв.м.
Хуже всего ситуация, естественно, в Луганской и Донецкой областях, где Минюст зафиксировал сокращение числа сделок на 78 и 65 процентов соответственно.
Не самые лучшие результаты показали Днепропетровская (-0,4%) и Запорожская (-3,2%) области.
Несмотря на общую стабилизацию рынка недвижимости, в структуре сделок до сих пор сохраняется высокая доля договоров обмена и наследования. Больше всего их в западном регионе. Например, в Волынской и Ивано-Франковской областях договоры дарения составляют 41% от общего количества сделок. По мнению Андрея Гусельникова, причина в том, что рынок недвижимости находится в тени. Оформляя сделку через договор обмена, граждане избегают рисков, связанных с банковскими переводами, и платят меньше налогов.
“Наши проблемы – в политико-экономическом кризисе”
Несмотря на заметное оживление рынка, глава наблюдательного совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин не видит особых поводов для оптимизма.
“Рынок недвижимости продолжает стагнировать, – цитируют эксперта СМИ. – Надо понимать, что его невозможно убить. Всегда остается “естественный” спрос: дети взрослеют, родители желают подыскать им квартиру, поэтому всегда будут продаваться трехкомнатные квартиры и вместо них покупаться две квартиры меньшей площади. Но если в нормальной ситуации таких сделок было порядка 10%, то сейчас их почти 50%”.
Главной причиной низкого спроса в целом по стране эксперт считает даже не войну на Донбассе, а кризис в стране. Несин напоминает, что в мире есть страны с тлеющими или активными военными конфликтами и при этом высокой активностью рынка недвижимости, – тот же Израиль или Турция. А наши проблемы кроются в политико-экономическом кризисе, и пока он не будет преодолен, рынок будет находиться в состоянии “у дна”, на уровне пару сотен сделок в месяц.
А В ЭТО ВРЕМЯ
Страх перед дефолтом обвалил цены
Опасения украинцев накануне 23 августа в связи с возможным техническим дефолтом обвалили долларовые цены на столичном рынке вторичной жилой недвижимости.
– В связи с ожиданиями в стране нестабильности национальной валюты украинский рынок недвижимости поддался панике, – отметил президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. – В результате цены в июле-сентябре 2015-го просели в среднем на 15%.
В результате вторичный рынок фактически находится в замороженном состоянии, констатирует эксперт. По его словам, падение гривны всегда сопровождается снижением деловой активности – рынок либо замирает, либо снижается.
КСТАТИ
По данным участников рынка, сегодня стоимость аренды жилья в среднем на 15-20% ниже, чем год назад. Но поскольку в конце августа – начале сентября число желающих снять квартиру в столице немного вырастет, риелторы ждут небольшого роста цен. Впрочем, покупательная способность украинцев сейчас настолько низка, что она просто не даст подорожать аренде больше чем на 3-5%.
