Должен ли город отремонтировать дом перед созданием ОСМД и как самим управлять своим жильем
После реформы ЖКХ украинцы получат право самостоятельно управлять своим жильем, а ЖЭКи потеряют свои функции. Вместо этого украинцам предлагают самим определиться с формой управления жилплощадью, например, создать Организацию совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). При этом состояние жилого фонда оставляет желать лучшего: капитальный ремонт в большинстве многоэтажек не проводился со времен независимости, а у местных жителей нет средств на финансирование робот. Сайт “Сегодня.ua” выяснял, кто должен проводить ремонт в многоэтажках и от кого украинцам ждать помощи.
Десятки лет без ремонта: почему украинцы боятся ОСМД
Закон № 417-VIII “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” Рада приняла еще в июле прошлого года. На то, чтобы определиться с формой управления своими домами, украинцам дали год. Координатор жилищно-коммунальных программ сети “Опора” Татьяна Бойко поясняет, кроме ОСМД есть еще несколько вариантов: провести собрание жильцов и часть функций управления домом передать управителю со стороны — управляющей компании или предпринимателю, или же заняться управлением самостоятельно без создания юрлица (ОСМД). Если украинцы с формой управления не определятся – местная власть имеет право на конкурсе выбрать компанию самостоятельно.
Как отмечают эксперты, больше всего вопросов вызвал пункт нового закона, касающийся “балансодержателя” дома. В законе сказано, владельцы квартир должны обеспечить санитарные и противопожарные нормы на общей площади и придомовой территории. Кроме того, теперь вместо ЖЭКа ремонтировать крыши, подвалы и подъезды должны сами жильцы.
“У нас “хрущевка” 30 лет не ремонтировалась, она еще в 1959-м году построилась. Тогда говорили, что это жилье на 25 максимум 50 лет, а потом будет другое. Мы уже 57 лет живем. Дом просто рассыпается. ЖЭК, если долго на мозги капать, хоть какой-то ремонт сделает – то фундамент подлатает, то деревья рядом с домом обрежет. А что мы сами можем делать, у нас почти все жильцы такие как я – за 70 лет. Много мы на нашу пенсию отремонтируем сами?” – рассказывает криворожанка Зинаида Петровна. В доме, в котором живет женщина, примерно в каждой пятой квартире жильцы за “коммуналку” не платят – перед ЖЭКом образовался огромный долг.
“Дом просто рассыпается. ЖЭК, если долго на мозги капать, хоть какой-то ремонт сделает – то фундамент подлатает, то деревья рядом с домом обрежет. А что мы сами можем делать, у нас почти все жильцы такие как я – за 70 лет. Много мы на нашу пенсию отремонтируем сами?” – рассказывает криворожанка Зинаида Петровна.
В то время как в 17% многоэтажек уже создали ОСМД, подавляющее большинство украинцев боятся брать на себя ответственность за собственную недвижимость. Еще с 1996-го из тарифа на содержание дома и придомовой территории убрали составляющую “на капитальный ремонт”. Как рассказывает начальник управления развития жилищно-коммунального хозяйства КГГА Вера Радченко, в законе от 1992-го года была норма, согласно которой предыдущий собственник дома после приватизации должен софинансировать капитальный ремонт. Однако необходимой для этого суммы (на капремонт типичной пятиэтажки, зависимо от состояния дома, необходимо несколько миллионов гривен) не было, в результате дома не ремонтировались десятками лет.
“Тарифов на капитальный ремонт не было с 96-го года. В том тарифе, который мы платим за квадратный метр, есть только составляющая на текущий ремонт. На капитальный там уже давно ничего не закладывалось. Получается, что накоплений никаких не было. В итоге деньги в таком объеме, как надо было, не выделялись. В то же время люди не отказались приватизировать свои квартиры – люди приватизировали квартиры и не потребовали капитальный ремонт от предыдущего собственника, который передавал им приватизацию их квартир”, – рассказывает эксперт.
“В том тарифе, который мы платим за квадратный метр, есть только составляющая на текущий ремонт. На капитальный там уже давно ничего не закладывалось. Получается, что накоплений никаких не было. В итоге деньги в таком объеме, как надо было, не выделялись. В то же время люди не отказались приватизировать свои квартиры – люди приватизировали квартиры и не потребовали капитальный ремонт от предыдущего собственника”, – говорит эксперт.
Теперь же, на капитальный ремонт ОСМД придется копить “с нуля”. Сколько откладываться денег, и какими частями, собственники квартир должны решить на собрании. Как говорит министр регионального развития и строительства Геннадий Зубко, из-за плачевного состояния жилого фонда украинские семьи тратят в 5 раз больше энергоресурсов, чем жители Западной Европы. При этом энергоресурсы стремительно дорожают. В домах необходимо устанавливать индивидуальные тепловые пункты, тепловые счетчики, заменить окна, утеплить стены, провести капитальные ремонт крыш и подвалов. В Киеве комплекс мероприятий по энергоэффективности для типичной многоэтажки обойдется в 8 миллионов гривен.
“У нас ЖЭК за 25 лет ни разу не провел капремонт. Крышу латали как-нибудь и на этом ограничивались. Нам не было смысла еще 25 лет ждать – создали ОСМД, а теперь решаем проблемы сами. С крышей у нас проблема – будем пытаться добиться софинансирования ремонта с городом, лифт остановился – на капительный ремонт 900 тысяч гривен нужно, сейчас думаем, где их взять”, – рассказывает председатель одного из ОСМД в Миргороде.
“У нас ЖЭК за 25 лет ни разу не провел капремонт. Крышу латали как-нибудь и на этом ограничивались. Нам не было смысла еще 25 лет ждать – создали ОСМД, а теперь решаем проблемы сами”, – рассказывает председатель ОСМД.
На кого надеяться и кто поможет
Зампредседатель парламентского комитета по вопросам ЖКХ Алена Бабак поясняет: предыдущим собственников квартир является город – в 91-м году государство все свое имущество передало территориальным громадам, то есть в коммунальную собственность. Нардеп уверена, те, кто в 92-м году приватизировал свою квартиру и с того момента в доме ни разу не было капитального ремонта, могут потребовать от местного совета профинансировать ремонт.
“До 1991-го года всем многоквартирным жилым фондом владело государство. И эти дома стояли на балансе государственных ЖЭКов. В 1991-м году государство передало весь жилой фонд на балансы местных рад. Таким образом, эти дома стали собственностью громад. ЖЭКи стали коммунальными, местными. В 1992-м году приняли закон о приватизации жилого фонда. Сегодня 99% квартир приватизированы. И в законе сказано, что предыдущий собственник берет на себя обязательство софинансирования первого после передачи капитального ремонта в доме”, – пояснила парламентарий в эфире одного из телеканалов.
Правда, на деле, говорит Татьяна Бойко, реализовать такое решение крайне сложно: ни один город не потянет капремонт всех многоэтажек – денег на это нет.
“Квартиры принадлежат собственнику. На каком основании проживающие люди портят имущество, раскрашивают стены в подъездах, снимают лампочки, а ТЖКП (жилищно-коммунальное предприятие, – прим. Ред) должен делать им ремонт? Создавайте ОСМД, открывайте свой счет. Нет в мире такого, чтобы кто-то за них делал”, – уверен мэр Терновки Днепропетровской области Виталий Тарелкин. По словам городского головы, все деньги из городского бюджета уже распределены, а финансировать программы для ремонта жилого фонда – слишком дорого.
“Квартиры принадлежат собственнику. На каком основании проживающие люди портят имущество, раскрашивают стены в подъездах, снимают лампочки, а ТЖКП (жилищно-коммунальное предприятие, – прим. Ред) должен делать им ремонт? Создавайте ОСМД, открывайте свой счет. Нет в мире такого, чтобы кто-то за них делал”, – уверен мэр Терновки Виталий Тарелкин.
Юрист в сфере ЖКХ Александр Шумейко также уверен, что о капремоте домов должны думать сами жильцы. 99% квартир в Украине приватизированы, поясняет юрист, подъезд, крыша, подвал – совместная собственность всех собственников квартир в доме, они и должны отвечать за состояние своего имущества.
“У нас почему-то люди думают, что их только квартира и максимум – тамбур. А внешняя стена, крыша, особенно если живешь не на последнем этаже, подвал, подъезд – это все владение ЖЭКа. Но это не так! Я уже устал повторять, если вам принадлежит квартира в доме, то вы являетесь сособственником подвала, крыши, подъезда! Весь дом ваш, почему кто-то должен отвечать за вашу собственность”, – рассказывает юрист.
С помощью ОСМД можно не только “накопить” на ремонт самим, но и получить деньги от международных организаций. К примеру, благодаря программе ЕС/ПРООН “Местное развитие, ориентированное на общину” уже десятки ОСМД сделали ремонт крыш, лифтов, подвалов, утеплили стены и заменили окна в доме. В некоторых городах есть также городские программы. Так, в Миргороде Полтавской области ОСМД предлагают собрать 25% стоимости ремонта, остальную сумму компенсируют из бюджета.
“Домов, которые нуждаются в капитальном ремонте, много. Это имущество совладельцев квартир. Исходя из этого, мы сегодня готовы из городского бюджета софинансировать эти ремонты, так как эти расходы в тариф не включены. Но люди должны понять, что это их имущество. Они владельцы как квадратных метров своей квартиры, так и части подвала, части крыши, части подъезда, части фасада дома. То есть весь дом – это собственность людей, которые там проживают, совладельцев”, – рассказал “Сегодня.ua” заммэра Миргорода Сергей Швайко.
Кроме того, любая украинская семья (или ОСМД) может обратиться в один из трех банков (“Ощадбанк”, “Укрэксимбанк” или “Укргазбанк”) с просьбой предоставить “теплый кредит” на мероприятия по повышению энергоэффективности. По подсчетам правительства, “теплыми кредитами” уже воспользовались 480 тысяч семей. 70% кредита компенсирует тем, кто оформил субсидию и 30% тем, кому субсидия не положена. Правда, на данный момент с получением подобного кредита могут возникнуть проблемы.
“Предоставление “теплых” кредитов временно приостановлено в связи с истекшим объемом бюджетных средств”, – говорится на официальном сайте “Ощадбанка”. На “горячей линии” банка “Сегодня.ua” пояснили: деньги, которые выделило государство, закончились, а новые средства не поступают. С 6 июля “теплые кредиты” в банке не дают.
В государственном “Укрэксимбанке” говорят: “Денег в бюджете нет, но мы ждем”. Когда именно восстановят кредитования – неизвестно. В пресс-службе министерства регионального развития и строительства пояснияют, что дополнительные средства на “теплые кредиты” в этом году выделить планируют, на данный момент соответсвующее решение находится на согласовании в Министерстве финансов. Деньги, которые уже выделили на кредиты – закончились.
Александр Шумейко уверен, создание ОСМД – единственный способ решить проблемы в доме. “Можно ждать, пока кто-то придет и сделает, но это, как показала многолетняя практика, безрезультатно. Нужно объединяться и делать самим. У ОСМД есть банковский счет, можно начать копить на нем средства. Если в доме 150 квартир и каждая будет 10 гривен отдавать на капремонт, то через три года можно будет поменять все окна в подъезде”, – уверен эксперт.
