Цена зависит от месторасположения участка и наличия коммуникаций.
И хотя в целом земля заметно подешевела по сравнению с былыми временами, почти рядом могут находиться участки, у которых цена сотки может отличаться раза в два или более.
Причем иногда ценообразование представляет собой настоящую загадку. В одной оценочной компании нам приводили примеры, когда хороший дом с участком стоил заметно дешевле, чем такой же участок, но без дома! Как же найти адекватную цену, когда мы присматриваем себе участок и пытаемся понять, насколько приемлема его цена, или когда мы сами собираемся что-то выставить на продажу? Кроме того, нужна не просто правильная цена, а еще и официально оформленная оценка. Она нужна, как правило, при оформлении сделки купли-продажи, в ситуации передачи в наследство или разделе имущества, при использовании как залога для взятия кредита — когда вы вносите участок как свою долю в уставной капитал предприятия и в тому подобных случаях.
СКОЛЬКО СТОИТ УЧАСТОК
Несколько десятилетий среди риелторов гуляет шутка: “Цена недвижимости зависит от расположения, расположения и расположения!”. Идеально расположенный участок должен быть и недалеко от магистрали (за 5—10 минут), и все-таки отгорожен от нее зеленым пространством (минимальная ширина зеленого экрана, рекомендуемый экологами, — 100 м). Большое влияние оказывает и общий экологический фон местности: соседство мусоросжигающего завода или другого подобного предприятия снижает стоимость земли. Удорожает же участок наличие коммуникаций, а также его качество — грунты, залегание подземных вод, склонность к затопляемости и т. д.
РАЗНОБОЙ. Но откуда берется иногда в разы разница в стоимости расположенных вблизи друг от друга и вроде бы совершенно одинаковых участков? Во-первых, за объявлениями с очень низкой ценой может вообще не стоять никакого реального предложения. А иногда человеку (или фирме) нужно сильно занизить “официальную” стоимость участка. Он договаривается с не слишком добросовестным оценщиком и дает ряд липовых объявлений с очень низкими ценами, а затем использует этот “подлог”, как обоснование своей низкой оценки. Во третьем случае работает известный завлекательный трюк риелторов: вы звоните по заманчивому объявлению, а вам объясняют, что этого объекта уже нет. Взамен вам могут предложить хорошие варианты, но чуть дороже.
КАК ПРОВЕСТИ ФОРМАЛЬНУЮ ОЦЕНКУ
Если вам сейчас не нужна формальная оценка вашего участка, вы можете назначить цену ему и самостоятельно. Хотя у работающего в этом районе риэлтора это получится лучше. Но даже действуя по принципу “сделай сам”, неплохо познакомиться с тем, как такие задачи решают профессионалы.
Для оценки рыночной стоимости земли используется так называемый сравнительный подход, основанный на сопоставлении стоимости продажи подобных земельных участков.
Одна из самых распространенных ошибок, допускаемых владельцами любой недвижимости, самостоятельно выставляемой на продажу та, что они для сравнения выбирают самые дорогие предложения на рынке. А профессионалы, выбирая сравнительную базу сразу отсекают самые дорогие и самые дешевые предложения. Им приходится обзванивать много объявлений, чтобы понять, какие же цены считать действительно реальными.
Для определения аналогов отсекаются самые дорогие и самые дешевые.
Как рассказали нам в одной из оценочных компаний, они обычно берут 5 аналогов средней стоимости по рынку, но их может и не быть в вашей местности. Также надо учитывать еще и то обстоятельство, что если вы оцениваете участок площадью в 10 соток, а рядом аналог по всем параметрам, но площадью в гектар, то стоимость его сотки брать за базу неправильно: цена сотки очень большого участка будет заметно ниже, чем для маленького. И точно скорректировать эту разницу сложно.
Часто бывает и так, что аналоги есть, но с другим целевым назначением. Например, вас интересует садовый участок, а похожие нашлись только с назначением под жилое строительство. Тогда высчитывается стоимость участка, а потом занижается на 5%. И вообще — любые отличия между аналогами и нашим участком корректируются с помощью таких поправочных коэффициентов.
ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ РАСЧЕТОВ
Информация, необходимая для проведения работ по оценке земли:
правоустанавливающий документ на земельный участок (государственный акт на землю);
кадастровый план земельного участка;
площадь земельного участка;
категория земельного участка в соответствии с целевым назначением (земли населенного пункта, земли сельхозназначения и др.);
разрешенное использование;
cведения об ограничениях и обременениях земельного участка;
cведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций.
Стоимость услуг по оценке:
Может сильно отличаться у различных компаний. Нам встречались предложения и от 400 грн, и от 700 грн за оценку одного участка. При этом на стоимость влияет то, насколько полную и достоверную информацию об объекте вы, как заказчик, можете предоставить, а также срочность выполнения заказа.
