Чего стоит опасаться в новом налоге на недвижимость.
При этом, в самых популярных сегментах снижение цен продолжается, но менее значительными темпами, чем на прошлой неделе.
Покупательская активность сохраняется на уровне предыдущих недель, но нельзя сказать, что покупатели так уж стремятся обменять свои сбережения на квадратные метры. Большинство сделок заключается в самых бюджетных сегментах.
Все реже квартиры на вторичном рынке покупают с инвестиционной целью: при сдаче в аренду капиталовложения окупаются долго, рассчитывать на то, чтобы перепродать со временем дороже, пока не приходится. Безусловно, рано или поздно рост цен начнется, но перспектива эта слишком неопределенная, да и неизвестно, насколько к началу роста еще упадут цены. Наконец, немалое влияние на инвестиционную привлекательность недвижимости оказывают такие факторы как рост коммунальных тарифов и постепенное повышение налога на недвижимость.
О влиянии новых тарифов мы писали в прошлый раз. Сегодня рассмотрим, как на рынке скажется повышение налога на недвижимость.
Как известно, с 1 июля украинцы в течение 2 месяцев должны будут заплатить налог за принадлежащую им жилплощадь, которая выходит за рамки льготных 60 квадратных метров общей площади для квартиры, 120 – для дома и 180 – для дома и квартиры, которыми владеет одно лицо. Ставка налога в Киеве составляет 1% минимальной заработной платы за каждый квадратный метр сверх льготных — 12,8 грн.
Если у квартиры или дома несколько владельцев, налоговая льгота распространяется на каждого из них. То есть, если семья из 5 человек владеет 150-метровой квартирой или 300-метровым домом, и доля каждого зафиксирована в правоустанавливающих документах, налог они платить не будут. Отметим, что для этого доля каждого владельца должна быть выделена, и это должно быть зафиксировано в правоустанавливающих документах.
Однако на недвижимость, которая сдается внаем, льгота не распространяется. Рассмотрим именно такой случай: сколько потеряет инвестор, купивший квартиру для сдачи в аренду, на всех налогах и сборах?
Допустим, что с целью сдачи в аренду была куплена однокомнатная квартира площадью 35 квадратных метров в одном из спальных районов Киева недалеко от метро. Стоимость такой квартиры, если она не нуждается в ремонте, составляет сегодня около 40 000 долларов. Сдать ее в аренду можно за 6000 грн. Окупаемость вложения составит около 14 лет при условии неизменной ставки аренды и валютной стабильности.
Если ставки налога на недвижимость останутся на том же уровне, что и в этом году, владельцу такой квартиры беспокоиться не о чем: при годовом доходе в 72 000 грн в 2016 году налог для него составил бы всего в 448 грн, в 2017-м он заплатит за 2016 507 грн. Если же в 2017 году ставка вырастет до 3% при минимальной заработной плате в 1450 грн, платить придется уже 43,5 грн за квадратный метр или 1522 грн за квартиру в год.
Но и в этом случае налог на недвижимость срок окупаемости увеличивает незначительно. Куда больше на нем сказывается 18% налог на доход, который должны платить, но которого избегают арендодатели. При оплате арендодателем всех налогов срок окупаемость инвестиции возрастает на три года и более. И что в это время будет происходить с ценами на недвижимость, неизвестно.
Очевидно, что при такой ставке налога все доходы от аренды и дальше будут оставаться в тени, а это плохо и для бюджета, и для самих арендодателей, и для арендаторов. Учитывая, что арендаторы сегодня имеют право на субсидию , если снимают квартиру официально. Гораздо выгодней для всех было бы существенное снижение ставки налога. Скажем, если ставку налога установить на уровне 3-5%, это существенно увеличит поступления в бюджет (большинство владельцев предпочтут платить небольшой налог и не беспокоиться о проблемах а фискальной службой) и даст возможность арендаторам пользоваться возможностями, которые им дает закон. Однако, как известно, налоговые реформы, особенно те, которые предполагают не повышение налогов, а их снижение, в Украине проходят долго и с большим скрипом.
Зато на рынке недвижимости грядет другая реформа – как известно, с 1 июля дома в Украине передадут в управление владельцев квартир, и все общие помещения им теперь придется содержать и ремонтировать за свой счет. Это также увеличивает расходы на амортизацию квартир и, следовательно, срок окупаемости. Правда, столичные власти предлагают отсрочить передачу домов, которые обслуживаются ЖЭКами, на баланс ОСМД, но будет ли реализовано это предложение, пока неизвестно.
Ко всему прочему стоит добавить, что если наш инвестор захочет продать купленную квартиру раньше, чем через три года после покупки, ему придется заплатить еще и так называемый спекулятивный налог.
В европейских странах условия аналогичные, но рынок недвижимости и валюта куда более стабильны. Украинцы же к таким условиям пока не адаптировались, и уже не спешат, как несколько лет назад, вкладывать сбережения в недвижимость.
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18006 объектов – на 1,9% меньше, чем неделей ранее.
