Из-за снижения объемов нового предложения складских помещений в Киевской области уровень вакантности в сегменте в нынешнем году снизился вдвое, и свободных хранилищ почти не осталось. Арендаторы в погоне за качественными помещениями даже стали подписывать предварительные договоры найма еще не введенных в эксплуатацию объектов.
По сведениям компании DTZ, общий объем современных складских помещений в Киевской области составляет 1,4 млн. кв. м, включая около 147,6 тыс. кв. м наиболее дефицитных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических хранилищ.
С января по ноябрь нынешнего года рынок пополнился только на 64 тыс. кв. м, что является наименьшим показателем с 2006 г. В частности, были введены в эксплуатацию логистические комплексы «Счастливое» (30,6 тыс. кв. м), «Индустриальный парк Красиловка» (15,9 тыс. кв. м), Logistics Invest Centre (9,3 тыс. кв. м), а также «Интерфарм» (8 тыс. кв. м), построенный для собственных нужд одноименной фармацевтической компанией.
Столь малый объем нового предложения очень положительно сказался на уровне вакантности помещений, который сократился за нынешний год вдвое — до 7,8%. Это неудивительно, учитывая, что в аренду за этот же период было сдано гораздо больше, чем построено: 156 тыс. кв. м. Для сравнения, данный объем выше показателей 2010 г. и 2009 г. на 61% и 96% соответственно.
Основными претендентами на склады являются логистические, транспортные, торговые и фармацевтические компании. К примеру, во втором квартале крупное украинское торговое предприятие арендовало 10,5 тыс. квадратов в недавно возведенном комплексе «Счастливое» на трассе Киев — Харьков. Две крупных сделки pre-lease (предварительный договор аренды до сдачи объекта в эксплуатацию) были заключены в третьем квартале фармацевтическими фирмами, которые сняли 9,5 тыс. и 9,3 тыс. квадратов в комплексах на трассе Киев — Житомир и Киев — Овруч.
В целом, по словам специалистов логистического департамента компании DTZ, в течение 2012 г. в сегменте складской недвижимости была отмечена высокая активность арендаторов. Они продолжали следить за рыночными тенденциями и стремились минимизировать свои затраты: пытались получить скидки от владельцев занимаемых помещений или же переезжали в новые, с лучшим соотношением цена/качество. По словам экспертов, объем качественных объектов, предлагаемых в аренду по ставкам ниже рыночных, в Киевской области существенно сократился.
«Снижение уровня вакантности в два раза в течение неполного года является преимущественно следствием небольшого объема нового предложения помещений в сегменте. Причем до конца года это снижение будет еще большим. Однако ставки не поднялись и по-прежнему составляют от $5,5 до $7 за 1 кв. м в месяц за наиболее качественные помещения»,— отмечает руководитель департамента по связям с общественностью компании DTZ Анастасия Дубова.
Стоит отметить, что арендные ставки на профессиональные склады Киевщины сопоставимы с прайсами на аналогичные помещения в пригородах Бухареста (Румыния), Праги (Чешская Республика) и Кракова (Польша), но ниже, чем на подступах к Москве (Россия) и к Варшаве (Польша).
Специалисты прогнозируют, что при прочих равных условиях до конца 2012 г. арендные ставки на складские помещения в окрестностях Киева существенно не изменятся. Однако, принимая во внимание небольшой объем нового предложения объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в краткосрочной перспективе, существует вероятность некоторого повышения расценок в течение 2013 г.
До Нового года предложение в данном сегменте расширится в лучшем случае на 30 тыс. кв. м. Планируется открытие логистических комплексов «Терминал Ворзель» и «Терминал Киевщина», а также склада поблизости села Петрушки.
Большинство девелоперских компаний, которые развивают проекты логистической недвижимости в регионе, уловив наметившуюся тенденцию, готовы приступить к строительству новых объектов. Но для конкретного пользователя (в рамках контракта built-to-suit) или при условии привлечения на свои площади относительно крупного арендатора.
