На вторичном рынке недвижимости продаются только дешевые однушки
80% сделок на рынке приходится на долю однокомнатных квартир. У покупателей просто не хватает денег для более дорогих приобретений. Замерший спрос может вызвать небольшое снижение цены до 5% в ближайшие три месяца.
«У большинства покупателей на руках примерно около $50 тыс., поэтому они прицениваются к самым дешевым квартирам, то есть однокомнатным»,— рассказывает аналитик агентства недвижимости «Новый адрес» Михаил Полынцев. Он отмечает, что до кризиса однокомнатные квартиры в структуре предложения тоже составляли основную массу, но их доля была меньше — около 60%. Такое докризисное распределение спроса наблюдалось и перед новогодними праздниками в прошлом году. Это связано с частичным возвращением на рынок отложенного спроса: люди стремились завершить все крупные покупки до наступления нового года.
«Сыграло свою роль и постоянное обещание повышения цен, которое было озвучено во всех СМИ»,— считает директор АН «Максим-хаус» Максим Еременко. Он отметил, что в январе количество сделок в Киеве уменьшилось по сравнению с декабрем в 2,5-3 раза, до 200-300 в месяц. Несмотря на предновогодние обещания, цена жилья на вторичке не поднялась, а даже немного просела — на 1%. По данным группы компаний «Планета Оболонь», в январе средняя стоимость 1 кв. м в проданных квартирах составила $1799.
Господин Полынцев отметил, что срок экспозиции квартир разный, в зависимости от цены. Популярностью пользуются квартиры, которые выставляются чуть дешевле, на 2-4% ниже рыночной цены. Такое предложение может уйти за неделю. В то время как квартиры с завышенными ценами простаивают месяцами. Что касается дисконта, то он немного снизился. В сегменте однокомнатных квартир размер торга составляет 2-5%, двухкомнатных — 5-7%, трехкомнатных — около 10%. Напомним, что в прошлом году размер дисконта в среднем составлял 10-12%, а в случаях срочной продажи мог доходить до 20%.
По мнению экспертов, существующее положение вещей можно охарактеризовать как стагнацию.
Приобретение исключительно эконом-предложения говорит, что у людей либо закончились деньги, либо они заняли выжидательную позицию. Логически можно предположить, что активизация рынка возможна только при небольшом удешевлении средней цены. Однако мнения игроков на этот счет разделились. Одни говорят, что текущее затишье связано с послепраздничными настроениями и является традиционным. Так, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Шульга считает, что цены достигли своего дна и в дальнейшем будут только расти. Он добавил, что на рынке уже появляются сделки, которые носят ярко выраженный спекулятивный характер. «Люди начали снова вкладывать деньги в недвижимость, а это означает ее скорейшее удорожание… пока нет альтернативных рынков для инвестирования»,— уверен риэлтор. Он отметил, что резкое снижение цен может возникнуть в случае, если банкиры выставят на продажу залоговые квартиры, но этого не произойдет, так как все интересные предложения разошлись между своими, а к массовому потребителю попадают квартиры по рыночным, и даже выше рыночных, ценам.
Существует и другая точка зрения. «Экономическая ситуация в стране не улучшается, продукты дорожают, заработная плата понижается, поэтому предпосылок для подорожания объектов нет»,— комментирует Елена Котенко, бренд-менеджер компании «Планета Оболонь». Деньги, необходимые для покупки квартиры, покупатель может взять только в банке, но существующие требования — высокие процентные ставки (20-25% в гривне), первичный взнос в размере 40-50% от суммы ссуды, сокращенный срок кредитования (с 20 до 10-15 лет) — могут выдержать далеко не все.
Ухудшает ситуацию и то, что банки в большинстве случаев перестали принимать во внимание дополнительные активы клиента (машина или дача), а сконцентрировались исключительно на официальных доходах клиента. Что касается спекулятивных настроений, аналитик КУА «Диалог плюс» Александр Подолянко уверен в единичности таких сделок. «Сначала на рынке появляется положительный тренд, а уже потом туда приходят спекулянты, а не наоборот»,— заявляет он. Эксперт считает, что приобретение недвижимости может принести в этом году, при отсутствии колебания курса доллара, доходность до 10%, что ниже доходности по банковским депозитам в национальной и иностранной валютах и вложениям в финансовые рынки. Отсутствие денег у конечного потребителя и маленькая доля спекулятивных сделок поддержит тенденцию продаж исключительно эконом-предложения. По мнению экспертов, до весны возможная корреляция рынка может составить в общем до 5% в сторону удешевления.
