Ставки аренды офисных помещений не будут значительно снижаться
В 2010 г. на рынке офисных помещений столицы вряд ли произойдут кардинальные изменения. Эксперты не прогнозируют значительных скачков арендных ставок, говоря, что за минувший год стоимость найма и так снизилась на 50-60%. Главный массовый переезд арендаторов бизнес-центров уже состоялся. Хотя те, у кого заканчиваются договоры, также подумывают о смене помещения.
С начала 2009 г. владельцы офисных зданий (особенно те, у которых значительная часть помещений была вакантна) однозначно стали более ориентированы на арендатора. В третьем квартале темпы падения арендных ставок замедлились. Но по итогам года снижение все равно значительное. Хотя с лета собственники бизнес-центров стали не так сговорчивы.
Управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине Радомир Цуркан утверждает, что по уровню арендной ставки (в номинальных долларах) киевский рынок вернулся на пять лет назад. «Ставки на наилучшие помещения в III кв. 2009 г. опустились на 67% в долларовом эквиваленте и составили $28 за 1 кв. м в месяц, что последний раз наблюдалось в IV кв. 2004 г. В гривневом выражении падение арендных ставок на наилучшие помещения за аналогичный период выглядит менее драматично, но не менее существенно — 47%»,— отмечает господин Цуркан.
Татьяна Копылец, директор департамента реализации ИДК «Каскад», говорит, что в долларовом эквиваленте ставки упали почти в два раза, а что касается индексации их в национальную валюту, то снижение было не таким тотальным, но все же ощутимым. «Средняя арендуемая площадь существенно уменьшилась, по Киеву, например, с популярных 500-1000 кв. м до 150-200 кв. м в месяц»,— добавляет госпожа Копылец.
При этом в Knight Frank отмечают значительное уменьшение в III кв. оттока арендаторов из бизнес-центров. Поскольку в течение первого полугодия 2009 г. многие компании уже сократили объем арендуемых площадей или переехали в более дешевые и меньшие по размеру офисы. «Основная доля сделок в офисном сегменте (более 50% в общем объеме) приходилась на пересогласование условий действующих договоров аренды, как касательно арендных ставок, так и размера арендуемой площади»,— сообщают эксперты компании в аналитическом отчете.
Уступок все меньше
Руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина) Евгения Разумная отмечает, что арендатор ранее мог предлагать к обсуждению любые интересующие его схемы по оптимизации затрат на аренду. «Однако с конца лета мы наблюдаем некоторые тенденции, свидетельствующие об определенной стабилизации рынка. Многие арендодатели уже не готовы идти на существенные уступки по арендной плате, предоставлять слишком длительные арендные каникулы и тем более идти на комплекс уступок. Коммерческие условия по-прежнему выгодны арендатору для фиксации их в долгосрочных договорах аренды, но дальнейшего заметного понижения арендных ставок мы не ожидаем»,— отмечает госпожа Разумная.
По данным Colliers International, в первом полугодии среди распространенных уступок были — предоставление арендных каникул (бесплатный период аренды) для проведения арендатором ремонтных работ в помещении; выполнение основных отделочных работ арендодателем за свой счет; фиксирование в договоре аренды валютного коридора с целью частично обезопасить себя от валютных рисков, свойственных нашей стране; распределение арендной платы на весь срок аренды таким образом, чтобы в первый год аренды ставка была наиболее низкой и постепенно возрастала (так называемый step deal), с тем чтобы выйти на определенную сумму всего договора аренды.
«С текущими арендаторами свобода пересмотра ограничена условиями по досрочному расторжению и оставшимся сроком аренды. В случае если срок аренды близится к концу или есть возможность досрочного расторжения со стороны арендатора, то арендодатели в большинстве готовы пересмотреть арендную ставку на новый период согласно рынку»,— говорит Радомир Цуркан. По его словам, при этом арендодатель взвешивает все шансы быстрого нахождения нового арендатора в случае выезда текущего арендатора и, соответственно, склонен (либо нет) идти на дополнительные скидки и поощрения. «Это может быть и понижение аренды на оставшийся период, и льготный месяц-два в будущем периоде и т.д. Менее всего арендодатели склонны долгосрочно фиксировать ставку в гривне»,— отмечает эксперт.
«В основном арендаторы, которые ставили перед собой цель переехать, уже перебрались в новые, более статусные офисы, хотя звонки с заявкой на переезд еще поступают»,— говорит Татьяна Копылец. И добавляет, что массовостью это назвать сложно, так как доля платежеспособных арендаторов офисов существенно сократилась.
Вакантность выросла
Аналитики Knight Frank говорят, что по итогам квартала уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Киева продолжал расти, достигнув 15-20% к концу периода. У DTZ похожая цифра — 16,9%. По данным CB Richard Ellis, по итогам III кв. 2009 г. новое конкурентное предложение составило чуть более 87 тыс. кв. м, из них вакантными было около 35 тыс. кв. м — т.е. около 40%.
«Цифра в 40% вакантности может звучать катастрофически, но на самом деле это не так много для объектов, которые ввелись в эксплуатацию в самое депрессивное для рынка время. Если бы не исторический дефицит качественного предложения, желающих воспользоваться сложившейся благоприятной (для арендатора) ситуацией на рынке и переехать в лучшие помещения на лучших условиях могло бы быть намного меньше. Задел сделок на I кв. выглядит лучше, чем в I кв. 2009 г. Однако назвать это массовой миграцией нельзя»,— поясняет Радомир Цуркан. Он говорит, что даже новые объекты (в случае, когда они качественно выполнены и грамотно поданы) постепенно поглощаются рынком за счет других, менее качественных объектов.
Ставки выравниваются
В целом и арендодатели, и арендаторы бизнес-центров постепенно адаптировались к новым условиям игры, которые диктует рынок. Наиболее болезненные оптимизационные процессы в корпоративном секторе подходят к концу. Вместе с корректировкой стратегии ведения бизнеса наиболее массовые сокращения и сворачивание деятельности в основном остались в прошлом. Конечно, волнений добавляют надвигающиеся президентские выборы, но в общем все аналитики и эксперты отмечают стабилизацию ситуации на рынке офисов.
В Knight Frank говорят, что в среднем за III кв. 2009 г. снижение арендных ставок находилось в пределах 15% (от уровня II кв. с.г.) «Резких колебаний ставок на офисные помещения, а также изменения вакантности данных площадей в IV кв. 2009 г. не ожидается. Наиболее вероятно, что данные показатели стабилизируются на уровне III кв. 2009 г.»,— считают эксперты. Аналитики DTZ в своих прогнозах исходят из допущения, что курс гривни к доллару останется на уровне 8 грн., и также ожидают, что до конца первого полугодия 2010 г. арендные ставки останутся на текущем уровне.
