Качественные проекты девелоперы все еще придерживают
В нынешнем году на рынке коммерческой недвижимости практически не будет сделок по продаже объектов. Если девелоперы и торопятся продавать в основном земельные участки или объекты на начальной стадии строительства, то потенциальные инвесторы пока только присматриваются и ожидают дальнейшего снижения цен.
Сложности с заемным финансированием проектов коммерческой недвижимости заставляют собственников выставлять на продажу свои проекты или хотя бы пытаться найти стратегического инвестора на долю в портфеле. «Возрастающее предложение инвестиционных возможностей с одной стороны и предпосылки к недостатку потенциальных покупателей с другой, в сочетании с ослаблением рынка аренды во всех сегментах недвижимости и высокими рисками ведения бизнеса в стране, привели к стойкой тенденции к понижению капитальной стоимости всех категорий активов»,— отмечают аналитики DTZ.
Однако потенциальные инвесторы пока пассивны из-за отсутствия долгового финансирования. Или не готовы покупать по тем высоким ценам, по которым хотят продать девелоперы, еще не смирившиеся с рухнувшим рынком коммерческой недвижимости. По оценкам аналитиков, с осени 2008 г. реальная стоимость объектов снизилась как минимум вдвое, а по некоторым проектам — и в три-пять раз. При этом консультанты рассказывают, что те 5-10 инвесторов, которые есть на рынке, ищут ликвидные активы по заниженной цене.
По словам директора департамента стратегического консалтинга CB Richard Ellis в Украине Сергея Маркосяна, сейчас на продажу выставили большое количество низколиквидных объектов — земельных участков без документов или объектов на начальной стадии строительства. «Однако потенциальные инвесторы хотят покупать активы, которые находятся на завершающей стадии, или полностью готовые объекты, способные генерировать доход. А девелоперы продавать последнее не спешат. В условиях полной неопределенности рынка вряд ли кто-то захочет избавиться от ТЦ или офисного комплекса, который дает хоть какой-то позитивный денежный поток. Исключением могут стать компании, которые имеют высокую долговую нагрузку»,— добавляет господин Маркосян.
По оценкам DTZ, в настоящий момент для большинства активных инвесторов в Украине наиболее привлекательными остаются высококачественные объекты офисной и торговой недвижимости, сданные в аренду и расположенные в наилучших районах Киева и других городов-миллионников. «Ряд инвесторов до сих пор заинтересованы в приобретении средних по размеру качественных девелоперских проектов с готовым пакетом документов»,— отмечают в компании. И добавляют, что возможность заключения сделок будет рассматриваться при минимальной чистой начальной ставке доходности на уровне 16% для существующих качественных объектов в Киеве, которые сданы в аренду по рыночной ставке. В свою очередь, в связи с высокими рисками качественные девелоперские проекты в Киеве привлекают реальных инвесторов лишь при минимальном уровне доходности в 30-50%.
По словам заместителя директора аналитического отдела инвестиционной компании Concorde Capital Андрея Гостика, хотя интерес инвесторов к рынку недвижимости Украины сейчас низкий, отдельные западные девелоперы и специализированные фонды продолжают интересоваться активами в Украине. В сфере их запросов — офисные и торговые объекты, многофункциональные комплексы, а также гостиницы. «Но пока инвесторы не спешат вкладывать деньги, а ограничиваются преимущественно мониторингом ситуации и приценкой»,— добавил господин Гостик.
В CB Richard Ellis прогнозируют, что в этом году снизится размер самих сделок. «О крупных покупках стоимостью более $40 млн. на ближайший год можно просто забыть. Уровень объема инвестиций приблизится к историческому минимуму. Мы предполагаем, что активизация сделок начнется не раньше конца 2009 г. — начала 2010 г. Когда снижающиеся ставки аренды достигнут дна, а ставки капитализации стабилизируются»,— отмечает Сергей Маркосян. «По нашему мнению, серьезного оживления вряд ли стоит ожидать раньше второй половины 2010-2011 гг. Ситуация на рынке еще не стабилизировалась, и можно прогнозировать дальнейшее снижение цен»,— говорит Андрей Гостик.
