Для украинского рынка земли характерна непрозрачность, коррупция и монополизм. Такое положение вещей отпугивает западных инвесторов и привлекает спекулятивный капитал. Об этом «i» рассказал адвокат, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков.
Вопрос: Какая документация необходима для заключения сделок с землей?
Ответ: Минимальное количество документов, которые необходимы для покупки земли, можно оформить только в случае, если покупатель и продавец участка совершеннолетние и абсолютно одинокие лица. В этом случае необходимо иметь единственный документ, который может подтверждать право собственности, — государственный акт, справку из управления земельных ресурсов о наличии обременений и отчет об экспертной оценке. Вообще же количество необходимых документов зависит от многих нюансов. Большую роль играет порядок приобретения земельного участка: приобрел продавец землю путем приватизации или это перепродажа. Многое зависит от наличия или отсутствия детей. В свете того, что сейчас достаточно много внимания уделяется защите прав детей, нотариусы предпочитают перестраховываться, если существует вероятность нарушения прав малолетних или несовершеннолетних детей.
В: Через вас пытались продать землю, которая не существует?
О: Я знаю случай, когда человек лишился земли из-за юридической неграмотности. Раз в году он ездил посмотреть на свой земельный участок в Киевской области. Однажды приехал, а на его участке стоит дом. Он начал разбираться, а хозяин дома предъявил документацию, по которой земля принадлежала ему. Обратились в сельсовет, где должна была храниться документация, удостоверяющая права собственности, но бумаг не оказалось. Куда-то пропали. Сейчас процедура по восстановлению прав собственности на землю продолжается, но, по моему мнению, перспектива благополучного завершения весьма сомнительна.
В: А часто вы сталкиваетесь с подделкой документов?
О: Что можно считать подделкой? Например, есть земельные отделы в Киевской области в отдельных районах, где начальник, который должен подписывать госакты, никогда сам ничего не подписывает. Есть два человека, которые подписывают за него. При этом написано: начальник отдела земельных ресурсов N. Подпись при этом стоит абсолютно другого лица. Таким образом, появляется повод, чтобы обжаловать решение в суде.
В: Каковы наиболее распространенные ошибки покупателя земельного участка?
О: Главная ошибка, которую может допустить покупатель земельного участка, — это решение приобретать его самостоятельно, надеясь на собственные знания. Специфика сделок по земле в том, что сам договор купли-продажи, по которому будет приобретаться земля, может быть идеальным; могут быть идеальными документы предыдущего собственника, но люди никогда не просят проверить те документы, которые выдавались ранее, — что там было по этому делу, насколько конфликтная была земля. Были прецеденты, когда обжаловалась вся цепочка сделок в связи с несоблюдением порядка паевания земель сельхозпредприятия.
В: На рынке недвижимости более 50% принадлежит спекулятивному капиталу. На рынке земли такая же ситуация?
О: По большому счету, на рынке земли в основном спекулятивный капитал. Очень большие массивы земли приобретаются чисто в спекулятивных целях. Покупается земельный участок, а потом продается уже по новой цене. Это делается как через некоторое время, так и сразу же после завершения скупки земель массива, потому что за время скупки цена уже поднялась (были случаи, когда за короткое время коэффициент составлял 1,8). Мне известны прецеденты, когда через восемь месяцев после покупки люди продали свой участок на 140% дороже.
В: А что вы думаете по поводу продления моратория на отчуждение земель сельхозназначения?
О: Я, например, выступаю за то, чтобы мораторий, который действует до 1 января 2007 года, как можно скорее закончился.
В: Но его хотят продлить.
О: В этом случае можно смело писать о том, что лоббисты продления моратория являются игроками теневого рынка земли.
В: Почему?
О: Эти земли все равно продаются. Есть несколько групп людей, которые работают на этом рынке. Они заинтересованы в том, чтобы свободные деньги не приходили на этот рынок. Хотя и говорят обратное. Мол, много земли аккумулировали, иностранные инвесторы входят к нам, а только у нас, таких хороших, изменено целевое назначение земли, поэтому мы сможем спекульнуть. Но это не так. Если сейчас к нам придут инвесторы, которые заинтересованы в использовании земли сельскохозяйственного назначения, то эти земли и будут использоваться в целях сельхозпроизводства, а в случае продления моратория сельхозземель окажется намного меньше, чем есть сейчас. И с лесным фондом заодно разберутся.
В: А можете назвать основных держателей земель?
О: Разумеется, нет.
В: Это украинский капитал? Или есть еще российский?
О: Россияне пытаются очень активно выйти на наш рынок земли. Но в отличие от украинцев, крупный капитал с опаской вкладывает средства в сельхозземлю с целью последующего изменения целевого назначения. В основном россияне ради земли покупают разбитые фабрики. Часто встречаются среднестатистические российские топ-менеджеры, которые, накопив денег, приезжают к нам с криком: «Я хочу заниматься землей!».
В: Сколько нужно времени, чтобы изменить целевое назначение земли?
О: Все зависит от месторасположения участка. Целевое назначение некоторых земель можно изменить только с согласия Верховной Рады.
В: А если взять вариант попроще, без участия ВР?
О: Сроки очень индивидуальны даже в рамках одного района. Это зависит от первоначального целевого назначения, состава угодий, генпланов населенных пунктов и множества других факторов. Можно через местное управление земельных ресурсов провести инвентаризационные работы, прийти к выводу, что земля не является особо ценной. Даже наоборот. На ней нужно построить ядерный могильник.
В: И сколько обойдется эта операция?
О: По рынку называют суммы от $50 до $250 за сотку, в зависимости от размера участка, месторасположения. Не исключено, что суммы могут и превышать эти рамки в некоторых случаях.
Максим Владимирович Копейчиков Родился в 1977 г. В 1994-1999 гг. учился в Национальной юридической академии Украины, Киевском национальном университете им. Т. Г. Шевченко. С 2001 г. работает адвокатом в юридической фирме «Ильяшев и Партнеры».
