Итоги «круглого стола» в «ЭИ»: строители и риэлторы сошлись на том,
что дешеветь из всего киевского жилья могут только хрущевки да гостинки
Строители и риэлторы сошлись на том, что цены на недвижимость в столице сегодня не растут и не падают, обвала рынка в 2006 г. не будет, а самим торговцам недвижимостью выгодно подорожание на 1,52% в месяц. Это, мол, и инвесторов привлекает.
16 декабря в редакции «ЭИ» прошел «круглый стол» с длинным названием: «Цены и факторы формирования цен вторичного и первичного рынков жилой недвижимости в Киеве. Классификация жилой недвижимости» (соорганизатор — Ассоциация специалистов по недвижимости). Редкое явление: за одним столом встретились основные участники рынка — руководители строительных компаний, в том числе самых крупных, риэлторы, девелоперы, банкиры (вернее, один банкир) и чиновник из КГГА. Поговорили по душам. Риэлторы и строители смело давали прогнозы на следующий год. Банкир заявлял о «коррекции цен», чем вызвал неудовольствие остальных. Вопросы обсуждались самые волнующие — высокие темпы роста цен на жилье в столице в течение 2005 г., «перегретость» киевского рынка недвижимости и его возможный обвал, поведение цен и объемы строительства в 2006 г.
А «перегрет» ли рынок?
Из сказанного
Александр Бондаренко: «В том, что цены на недвижимость растут, ничего плохого нет, так как мы все от этого становимся богаче. Ведь до 80% сделок — это семейная ротация (размен, обмен квартиры). Хотя августовский 7%-ный рост цен на киевскую недвижимость немного шокировал покупателей. Я согласен с Эриком Найманам, что рост доходов населения Украины в два раза отставал от роста цен на недвижимость. Нормальным считается рост стоимости жилья на 1,5-2% в месяц. Думаю, со мной согласятся все присутствующие».
Юрий Базелинский: «Рост цен на «вторичке» Киева за девять месяцев 2005 г. составил 45-50% в Киеве. В сентябре, когда многие банки стали сворачивать ипотечные программы, он замедлился, в октябре — приостановился. На старое жилье наблюдается падение цен на 10%. Средняя цена на «вторичку» по Киеву составляет $1500-1600 за кв. м».
Главные вопросы, волновавшие почти всех участников «стола», — а перегрет ли киевский рынок, будет ли обвал или просто снижение цен? Собравшиеся вовсю распекали «авторов, выпускающих анонимные статейки об обвале», и просили журналистов не поддаваться на провокации. При этом они сердито посматривали на невозмутимого Эрика Наймана, который был единственным представителем банковского сектора на заседании и который ранее говорил о возможном удешевлении «квадратов» в Украине. По словам Юрия Базелинского, именно ужесточение банками в сентябре этого года условий ипотечного кредитования привело к стабилизации цен на жилье. «Меня все обвиняют в давлении на рынок, но он давно уже определяется спросом и предложением», — парировал г-н Найман. Судя по его обильно снабженному цифрами выступлению, никакой гнев риэлторов и строителей не смог разуверить банкира в «перегретости» рынка: «Меня удивил скачок цен на недвижимость в Киеве, который произошел в 2005-м. Если в прошлом году киевляне потратили $1 млрд. на покупку нового жилья, то в этом, при растущих ценах и объемах строительства — $2 млрд. В итоге, доходы населения выросли на 40%, а цены — на 70%». При этом, утверждает банкир, инвестиции в недвижимость перестали быть модными с марта этого года во всем мире и сейчас «все капиталы побежали в сырьевую группу — нефть, золото». Хотя источник роста цен понятен — дефицит жилья, но когда цены «перешкаливают», потом происходит их коррекция, уверял г-н Найман. «Я понимаю, когда Москва продает нефть и газ, и деньги они качают из этих недр, но источник спроса в Киеве недрами назвать сложно. Поэтому когда цены выросли на 70%, я говорил о том, что они упадут на 15-20%, но это нельзя назвать обвалом. В США цены на недвижимость стоят с марта, но, скорее всего, там они не упадут. Это та же самая коррекция — инфляция съедает стабильные цены», — такими словами завершил выступление он, чем немного смягчил Александра Бондаренко. «Послушав Ваш доклад, нам стало все понятно. Дело в том, что любая фраза, вырванная из контекста, искажает ситуацию. Поэтому, журналисты, будьте внимательны!» — обратился к СМИ главный украинский риэлтор. (Мы стараемся. — Ред.) А риэлторы тоже были внимательны и осторожны: о падении стоимости всего киевского жилья говорить не захотели. «Сегодня многие аналитики говорят, что $1500 за кв. м в столичных хрущевках — несколько завышенная цена. Она сформировалась за счет разговоров о возможной реконструкции кварталов старого жилья и обещаний предоставлять новые квартиры в полтора раза больше старых. Разговоры утихли, но цены из-за этого продолжали расти», — сказал г-н Бондаренко. С ним согласился Алексей Котенко: «Цены в сегменте старого жилья немного начинают проседать ввиду его низкого качества. У нового жилья есть «запас прочности» и оно не так активно реагирует на изменения на рынке как малогабаритное жилье». Правда, никакие аргументы о «перегретости» не смогли убедить Михаила Жоголева. Он немного пообвинял финансовые учреждения: «Осенью этого года банки испытали дефицит денег, которые должны были пойти на ипотечные кредитования. У них было два пути выхода из ситуации: повысить процентную ставку и усилить приток средств по депозитным программам, а это достигается путем расшатывания рынка». Киевский рынок существенно «просел» в 1998 г., после обвала рубля в Москве, напомнил г-н Жоголев, а сегодня кризиса в Украине нет.
Что думают строители…
Из сказанного
Юрий Базелинский: «Не считаете ли Вы, что разговоры о падении стоимости жилья спровоцировала российская компания, которая хочет обвалить рынок, скупить замороженные площадки и работать в Украине… К примеру, российская «Дон-строй» заявляет, что готова строить в Киеве по 5-6 млн. кв. м жилья в год по цене $600 за кв. м?».
Аркадий Бондарев: «Она уже к нам пришла. Одной из причин, почему россияне идут к нам,— в России вроде бы приняли закон, запрещающий привлечение средств физлиц на время строительства».
Василий Можар: «Хоть в Москве и цены в два раза выше наших, но спрос на жилье у нас намного превышает московские показатели. Тут надо задуматься о надежности компании. В Москве, к примеру, есть строители, у которых отвода земли нет, а они продают квартиры, собирают деньги у потребителей, потом меняют название и уходят «работать» в другие города»…
Стоит заметить, что выступление и реплики г-на Наймана здорово взбадривали строителей. Они категорически отказываются говорить о каком-то падении. Мол, основные составляющие себестоимости «квадрата» — стройматериалы — постоянно растут в цене. Попросил слова вице-президент корпорации «Smart» Александр Соскин: «Цены выросли не на 70%, как заявлял Эрик Найман. Лично на тех объектах, которые мы ведем, они выросли на 40% с начала года. И объективных причин для снижения стоимости нового жилья нет. Я специально взял у коллег данные по стройматериалам. За девять месяцев этого года цена на бетон повысилась на 11%, на кирпич — на 36%, пористый бетон — на 22%. Говорить о снижении цен как минимум смешно». При этом собравшиеся согласились, что тему гипотетического удорожания газа (и, как следствие, стройматериалов) трогать не будут. Виктор Власов был особенно импульсивен. Он, в частности, поблагодарил «от имени покупателей» г-на Наймана. Ведь, мол, большинство выступлений о массовом обвале рынка — анонимны. «Наши покупатели, пойдя на поводу этих россказней, разорвали с нами инвестиционные договора. Потом я все квартиры в доме продал другим людям, а те остались без жилья. Впоследствии сильно возмущались, что на рынке не все так, как печатают в газетах», — утверждал строитель. И рассказал, из чего формируется цена на первичном рынке: «Это стоимость стройматериалов, оплата работы, отвод земли и получение разрешений. По какому из этих пунктов возможно понижение стоимости? Цены на наши квартиры поднялись за этот год более чем на 50%».
Его частично поддержал Николай Толмачев: «То, что сегодня объем продаж упал у всех (у нас на 5%) — это сезонное явление. Хочу обратиться к присутствующим: политика цен зависит от поведения основных игроков на рынке. Существуют свободные капиталы, за счет которых скупаются квартиры. Возникает ажиотажный спрос. Потом цены растут совершенно необоснованно. В этот момент эти же скупщики говорят: «Ну, теперь жилье будет дешеветь. Так играть просто неприлично».
Естественно, мы попросили выступить «основного игрока» — Василия Можара. Он сказал: «Мы исходим из того, что просчитываем себестоимость, и она корректируется только на уровень инфляции, то есть на 10-12% в год, — это изменение стоимости стройматериалов, зарплаты, стоимости энергоносителей и т. д. В среднем цены на стройматериалы выросли на 11%. Но на прошлой неделе мы получили телефонограмму от «Криворожстали», которая заявила о повышении цены на металл на 300 грн. за т. Теперь мы закупаем металл на 14% дороже».
Единственным, кто заявил о возможном снижении цен на квартиры, оказался Аркадий Бондарев. Он подчеркнул, что сегодня наблюдается падение объемов продаж, поэтому большие компании вынуждены идти на уступки, чтобы не останавливать свою работу: «Компания «Житло-інвест» официально снизила цены на 5%, еще на 5% мы понижаем цены, если покупатель оплачивает всю стоимость квартиры сразу. Не все так замечательно. При наших ресурсах нам хватит 4-5 месяцев, чтобы продержаться. Хватит ли этого у других?».
Спрос превышает предложение в 2,5 раза
Из сказанного
Василий Можар: «В Украине в этом году будет построено 6 млн. кв. м.»
Николай Толмачев: «А надо строить хотя бы 8-9 млн. кв. м в год.»
Выступавшие безоговорочно сошлись на том, что жилья в Украине, и даже в Киеве, строится очень мало. Хотя в этом году строительный сектор работал стабильно. По итогам 2005 г. объемы строительства в Киеве увеличатся на 10% по сравнению с 2004 г. Эрик Найман был категоричен: «Если мы будем строить в столице по 1 млн. кв. м в год, то достигнем сегодняшнего уровня обеспечения жильем в Праге только через 10 лет. И хоть сейчас вроде бы и строить стали больше, но жилья в столице все равно не хватает. Реально в 2005 г. введется не заявленный миллион кв. м, а на 300-500 тыс. кв. м больше».
Василий Можар, как ни странно, был солидарен с банкиром: «На одно предложение сегодня три желающих. Мы планируем в этом году ввести 300 тыс. кв. м и не планируем в следующем году их уменьшать».
Естественно, «ЭИ» не могли не спросить строителей, почему же они не наращивают объемы при таком сумасшедшем спросе? Нам ответил Аркадий Бондарев: «А хватит ли в Украине кирпича, чтобы строить в два раза больше жилья в Киеве, хватит ли кранов и всего остального?». В качестве справки г-н Можар добавил: «В прошлом году предприниматели скупили кирпичные заводы под Киевом, будут их реанимировать и задействовать, потому что появился спрос и это подталкивает бизнес развивать строительную индустрию. Если упростить систему землеотвода и государство будет поддерживать жилищные программы, то это приведет к росту объемов вводимого жилья на 30% уже в 2007 г.».
Аркадий Бондарев резюмировал: «Рост объемов жилья в этом году обусловлен довольно спокойными 2003-2004 гг., когда нормально выделялись участки, никто строительство не блокировал, можно было планировать и вкладывать ресурсы. Сегодня свободной земли нет, замораживается строительство. Это, скорее всего, даст свои результаты в 2006-2007 гг.
Думаю, эти года будут
немного поскромнее, чем 2005 г.».
К чему пришли…
В течение I квартала 2006 г. ожидается понижение стоимости вторичной недвижимости на 5-10%, предполагает Василий Можар: «Сегодня наши объемы упали, но это сезонное явление перед праздниками. Думаю, что в январе рынок опять активизируется». По его словам, многие будут пытаться использовать деньги до весенних выборов в парламент, а присутствие больших свободных денег провоцирует подъем цены. Мол, сегодня наблюдается недостаток свободных средств и поэтому цены остановились.
Реплика из зала:
«Не находите, что это тревожная ситуация?».
Г- Можар: «Резкий подъем цены, но не на 70%, а на 30-35% на первичном рынке Киева шокировал инвесторов, поэтому сегодня наблюдается замирание рынка, но это не критично». Г-н Базелинский также считает, что стабильность на рынке продлится недолго: «Этот застой на первичном рынке будет длиться до февраля, на вторичном он может быть более продолжительным. Что повлияет на цены в 2006 г.? Если до Нового года Верховная Рада не отменит подоходный налог с продажи недвижимости, то рынок может повторить ситуацию прошлого года. Тогда продавцы квартир закладывали налог в стоимость жилья, а покупатели были не готовы его покупать. В итоге, количества продаж по Киеву сократились в семь раз, по Украине — в 10 раз». «Скорее всего, отменят, — вмешался
г-н Бондаренко, — практически все депутаты за отмену налога. Он в основном бил по тем, кто продает недавно построенное жилье. И если потенциальный инвестор увидит, что этого налога не будет, то понесет деньги строителям». Аркадий Бондарев был пессимистичнее: «По нашим прогнозам, до сентября 2006 г. цены упадут на 10%, потом до 2007 г. вырастут на 12%. В 2007 г. за счет сокращения предложения они увеличатся на 12-15%. В целом, до 2010 г. стоимость недвижимости вырастет на 60-70%. Безусловно, на рост цен влияет ипотека».
«С января мы опять начнем активно кредитовать людей», — заявил банкир.
О классификации
Немного устав от обсуждений, участники решили поговорить о том, надо ли недвижимость классифицировать. Сошлись на том, что всем участникам рынка надо объединиться и совместно разработать единые правила. Сейчас Украинская строительная ассоциация уже разработала пять классов недвижимости. Планируется ввести пять категорий жилья: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс. В мае 2006 г. к разработке будет привлечено Минстроительства, а итог совместной разработки строители и риэлторы попытаются «узаконить». «Если основные игроки рынка правила примут, то и остальные подтянутся», — весело завершил разговор куда-то спешащий Александр Бондаренко. По мнению г-на Толмачева, то, что сегодня называется «элитным жильем», при заоблачных ценах не отвечает своим требованиям. «Введение классификаторов будет препятствовать продавать жилье под видом элитного по завышенным ценам», — сказал он. Строители в ответ дружно закивали: «Если дом строится не в центре, то каким бы он ни был «крутым», элитным его назвать нельзя. В Москве, например, элитное жилье класса «люкс» должно соответствовать более чем 20 критериям: от жесткого отбора жильцов, развитой инфраструктуры до строго ограниченного количества квартир в доме». И введение классификатора-де будет выгодно и строителям, и потребителям.
