После бурного роста весной-летом 2005 года цены на недвижимость начинают снижаться
Небольшое увеличение объемов строительства (например, в Киеве с 1,05 млн. кв. м в 2004 г. до 1,107 кв. м в 2005 г.) в последние девять лет не покрывает постоянно растущий спрос на недвижимость. Нехватка нового жилья — главный фактор, обусловливающий рост стоимости квартир в стране. С начала года цены на вторичном и первичном рынке недвижимости Украины выросли на 30-50%. На локальных рынках, в частности, в Киеве, уже наблюдается небольшой перегрев. 50%-ное увеличение стоимости жилья в столице за восемь месяцев 2005 г., в несколько раз опередившее рост доходов населения, уменьшило платежеспособный спрос этой осенью. В итоге с начала ноября стоимость недорогого жилья в Киеве стала понемногу падать.
Объемы строительства
Оценить годовой объем первичного рынка Украины в денежном эквиваленте сложно. По данным министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Павла Качура, за шесть месяцев 2005 г. первичный рынок Украины выдал «на-гора» 2,9 млн. кв. м. Как рассказал «ЭИ» президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко, за весь прошлый год в Украине было введено в эксплуатацию 7,6 млн. кв. м жилья. Похоже, по итогам
2005 г. дела строительные будут хуже, чем в 2004 г., когда в Украине на одного жителя приходилось 0,14 кв. м — за первое полугодие 2005 г. в стране было построено всего 0,05 кв. м на человека. Судя по всему, в этом году строители выдадут «на-гора» всего 6-7 млн. «квадратов» (примерно на $4 млрд.). Как грустно пошутил начальник отдела выпуска финансовых инструментов Укрсоцбанка Эрик Найман, площадь жилого фонда в Украине увеличивается, в основном, за счет уменьшения количества украинцев, а не за счет строительства.
Действительно, пик строительства у нас пришелся на 1986 г. (более 20 млн. кв. м в год, обеспеченность новым жильем — 0,4 кв. м на человека). Потом ровно десять лет количество вводимых «квадратов» в Украине неумолимо сокращалось. Объемы строительства жилья перестали падать лишь в 1996 г. Но с тех пор ежегодно вводится в эксплуатацию не более 6-8 млн. кв. м жилья — в три раза меньше, чем в «урожайном» 1986-м.
Несколько иная ситуация в Киеве — тут объемы строительства жилья почти не растут с 2002 г., остановившись на отметке в миллион с лишним «квадратов» в год. А надо, по утверждению президента строительной компании «Градострой» Виктора Власова, как минимум 3 млн. кв. м. Характерно, что Киев по площади жилого фонда отстает не только от таких городов как Прага, Варшава или Берлин, но даже от Москвы. Там, с почти идентичным дефицитом и высокими ценами, на одного жителя приходится 23 кв. м общей площади, тогда как у нас — всего 21,6 кв. м (весь жилфонд Киева — 54 млн. кв. м.— Авт.). По словам начальника Главного управления жилобеспечения КГГА (этому ведомству принадлежит один из крупнейших киевских застройщиков — «Житло-Інвест».— Авт.) Михаила Голицы, все дело в том, что площадей под строительство не хватает из-за сложности отвода земельных участков. А «массовое» строительство целыми микрорайонами — чересчур дорогое удовольствие. Действительно, по словам г-на Власова, намыв 1 га территории обходится в $1 млн. Но и это не все. Еще один аргумент строителей — недостаток строительных и проектных мощностей.
Впрочем, простой обыватель уверен, что крупным игрокам строительного рынка попросту невыгодно наращивание объемов строительства: во-первых, неудовлетворенный спрос повышает цены на жилье, во-вторых удобнее строить меньше, а продавать — дороже. Кто прав в этом споре, сказать трудно — аргументы обеих сторон выглядят вполне логично.
Столичные цены
Дефицит жилья в столице приводит к тому, что большая часть квартир раскупается еще на стадии строительства первого-второго этажей дома. «Мы квартиры не придерживаем и сразу выставляем их на продажу»,— уверял «ЭИ» первый вице-президент ХК «Киевгорстрой» Василий Можар (оно и понятно — по ходу строительства цены растут так, что квартиры начинают покупать даже не на стадии первого этажа, а еще на стадии котлована.— Ред.). По его словам, 20% жилья (в основном, это однокомнатные квартиры) раскупается в течение двух месяцев с начала строительства, 70% квартир (в основном, двух- и трехкомнатные) — в последующие десять месяцев, оставшиеся 10% — в течение трех-четырех месяцев до сдачи в эксплуатацию. По приблизительным подсчетам, в 2005 г. в крупных городах спрос на новые квартиры превышал предложение в два-три раза. Это «тянуло вверх» цены и на вторичном рынке: 1 кв. м хрущевки летом-осенью этого года по цене не уступал «квадрату» квартиры в еще строящемся доме. По словам управляющего директора инжиниринговой и проектной компании Slav Invest Милана Паевича, стоимость квартир на вторичном рынке Киева, особенно дефицитных одно- и двухкомнатных, иногда достигала $1500-2000 за 1 кв. м даже в отдаленных от центра районах. «С начала года в наших домах квартиры подорожали на 30%. Из этого роста 20% приходится на стройматериалы, 10% — на рабочую силу»,— утверждает г-н Можар. Рывок цен на «первичке» в 2005 г. (в среднем, на 50% по итогам десяти месяцев.— Авт.), по мнению г-на Паевича, спровоцировала нехватка одно- и двухкомнатных квартир небольших площадей (40-60 кв. м), небольшое количество действительно качественных объектов и неизменно высокий спрос на жилье в столице со стороны жителей регионов и людей, покупающих недвижимость для дальнейшей перепродажи, которые в общей структуре спроса на новое жилье занимают 30-40%.
Рентабельность
Большинство строителей утверждают, что работают с 20-30% рентабельности. Правда, есть и исключения: по заверениям президента ХК «Киевгорстрой» (крупнейший столичный застройщик) Владимира Поляченко, холдинг зарабатывает всего 3-7% на одном доме. По его словам, средняя себестоимость строительства 1 кв. м 20-этажного монолитно-каркасного дома, который возводит компания, составляет 2572 грн. А помимо расходов на возведение «коробки», как отметил г-н Поляченко, строителям приходится платить отчисления в городской бюджет, заменять инженерные коммуникации, покупать участок под строительство… Что увеличивает себестоимость до 3534 грн. за «квадрат». А конечная цена реализации, по словам г-на Поляченко, составляет всего 3622 грн. (тут глава «Киевгорстроя», похоже, слегка напутал: сегодня цена 1 кв. м в Киеве начинается от 4 тыс. грн.— Авт.). Но в итоге у главного киевского строителя получилась рентабельность примерно в 2,48%. Правда, о каком доме с рентабельностью в два процента идет речь, г-н Поляченко не уточнил, зато добавил, что «на Позняках («спальный» район с метро.— Ред.) у нас рентабельность по дому составляет 5,68%, на Троещине («спальный» район без метро.— Ред.) — 7,8%».
Напротив, Эрик Найман убежден, что даже при возросших ценах на материалы строители продолжают получать хорошую прибыль: «Самые плохие проекты дают не меньше 50% в долларах, наиболее удачные — 200-300% в год независимо от уровня цен на стройматериалы, которые, скорее, «бегут» за растущим со стороны строительных компаний спросом». Примерно так же считает и г-н Паевич, утверждая, что в 2005 г. цены на киевском первичном рынке жилья неоправданно росли при практически неизменной себестоимости строительства. По его убеждению, итоговая стоимость первичного жилья была выше себестоимости иногда в два-три раза. По оценке управляющего директора Slav Invest, в пригороде Киева себестоимость строительства составляет $350-400 за 1 кв. м, в самом Киеве — $500-800 (при том, что цены в Киеве в сентябре 2005 г. доходили и до $3600 за «квадрат»).
Регионы
Сегодня по уровню цен областные центры Украины условно можно разделить на две основные группы. К первой относятся крупные мегаполисы с высоким уровнем жизни и деловой активности и некоторые курортные города. Это Киев, Донецк, Харьков, Днепропетровск, Львов, Одесса, Ялта, Севастополь. Стоимость «квадрата» тут начинается от $700-800. Вторая группа — города класса Ивано-Франковска, Ровно, Тернополя, Винницы, Хмельницкого, Сум, Житомира, Черкасс, Чернигова. Метр жилья в этих городах стоит $400-600. Рост цен в регионах не столь стремителен, как в Киеве.
К примеру, если в прошлом году в Харькове 1 кв. м нового жилья в «околоцентральном» районе стоил $400, то сегодня такая же квартира продается по $550-600 за 1 кв. м на начальном этапе инвестирования. В центральных районах цены на «первичке» начинаются от $1200-1400 за метр. В 2004 г. в Харькове было сдано около 18 жилых объектов (примерно 180 тыс. кв. м), около 45 объектов строится. К концу 2005 г. строители обещают ввести в эксплуатацию около 30 домов общей площадью примерно 320 тыс. кв. м.
В Донецке на начальной стадии строительства «квадрат» в среднем стоит $620-750 (к концу строительства цена может доходить до $950). По сравнению с 2003-2004 гг. объем жилищного строительства в Донецке увеличился в 2-2,5 раза (сейчас строится 30 домов общей площадью около 300 тыс. кв. м, которые будут сданы в 2005-2006 гг.).
Квартиры на первичном рынке Одессы в центре стоят от $700 за 1 кв. м, в домах с видом на море — от $1-2 тыс. за «квадрат». Начиная с 2002 г., в Одессе ежегодно вводится 120-140 тыс. кв. м, в 2006 г. власти ожидают увеличения объемов до 200 тыс. кв. м.
В Ялте цены на первичном рынке очень высокие: недалеко от моря — $3200-4000 за 1 кв. м (в элитных домах — $4500-7000 за 1 кв. м), в центре — $1500-2000, на окраине — $1000-1200. Сейчас в городе строится около 15 многоквартирных домов.
В Запорожье стоимость метра на первичном рынке составляет, в среднем, $530-580, на вторичном — от $700-900 в центре до $550-850 на периферии.
Квадратный метр на «первичке» Чернигова сейчас стоит $450-600 без внутренних отделочных работ. В 2004 г. в городе было построено всего 56 тыс. кв. м жилья (из которых 18,8 тыс. кв. м — индивидуальное строительство), в 2005 г. ожидается ввод 67,1 тыс. кв. м.
В Черкассах средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке — $400-430, по отдельным проектам — $510-565 (в зависимости от срока окончания строительства). В 2004 г. в Черкасской области введено в эксплуатацию 38,6 тыс. кв. м жилья.
Тенденции и прогнозы
Большинство экспертов сходятся во мнении, что стоимость киевского жилья неоправданно высока. Если за три года — с 2002-го по 2004 г. — цены выросли на 75%, то только за девять месяцев 2005 г. подскочили на 50%. Скачок цен в 2005 г. объясняется тремя причинами. Первая — малая емкость киевского рынка. Вторая — отсутствие инвестиционной альтернативы для физлиц: по итогам 2005 г. вложения в недвижимость были куда выгоднее депозитов и даже инвестиций в «рисковые» инвестфонды из-за высокой ликвидности недвижимости. Третья причина — «разогрев» рынка шальными деньгами, когда на фоне ревальвации гривни и прогнозов о 30-50%-ном росте цен в 2005 г. многие безоглядно вкладывались в недвижимость, рассчитывая получить прибыль от перепродажи.
Однако, как показывает статистика последних двух месяцев, всему есть предел. Рост стоимости квартир в Киеве в ноябре составил меньше 1% — после летних 7-8% в месяц. Действительно, особой активности осенью этого года на рынке не наблюдалось: банки ужесточили условия кредитования, потенциальные покупатели на фоне заявлений о возможном падении цен заняли выжидательную позицию. Что, в свою очередь, привело к снижению спроса и замедлению роста цен до 1-2% в месяц. А с ноября цены на «массовое» вторичное жилье и вовсе стали плавно снижаться. Большинство экспертов считают, что снижение цен на вторичном рынке может зацепить и «первичку»: два рынка тесно связаны между собой, и изменение цен на одном из них влечет изменения на другом.
Впрочем, есть и другое мнение. К примеру, в конце прошлой недели Василий Можар, не отрицая, что стоимость вторичной недвижимости будет снижаться, заявил, что цены на первичную недвижимость в Киеве в 2006 г. вырастут на 15% (причины: неизбежное подорожание стройматериалов, в частности, проката; по-прежнему высокий спрос и инфляция). По его прогнозу, наиболее существенное снижение произойдет в сегменте хрущевок и довоенных двухэтажных жилых домов: цена на эти квартиры понизится на 10%, а в целом стоимость вторичной недвижимости столицы в 2006 г. упадет на 7%.
Одним из возможных вариантов развития событий в 2006 г. многие аналитики считают дальнейшее замедление роста стоимости жилья, постепенно переходящее в снижение цен, примерно на 10-20% за
2006 г. Основными факторами, которые могут повлиять на стоимость киевской «первички» в следующем году, станут: парламентские выборы весной 2006 г., изменение цен на стройматериалы, уровень инфляции, а также баланс спроса и предложения.
Средние цены предложения жилья в строящихся в Киеве домах, 2005 г., $/кв. м
Однокомнатные квартиры | ||||||||||||
Район | 01.01 | 01.02 | 01.03 | 01.04 | 01.05 | 01.06 | 01.07 | 01.08 | 01.09 | 01.10 | 01.11 | 01.12 |
Голосеевский | 1109 | 1016 | 986 | 1068 | 1248 | 1305 | 1376 | 1401 | 1254 | 1341 | 1292 | 1509 |
Дарницкий | 722 | 770 | 794 | 812 | 869 | 906 | 1037 | 1140 | 1164 | 1133 | 1215 | 1193 |
Деснянский | 711 | 713 | 716 | 736 | 777 |
0 Комментарий
Главные новости за 48 часов
Все главные новости
| ||||||
