Спрос на качественные склады растет быстрее предложения четвертый год кряду
«ЭИ» обнаружили любопытнейшую практику: потенциальные арендаторы заключают договоры на аренду складов, которые еще даже не начали строиться. Это позволяет девелоперам держать высокие арендные ставки. Ибо более или менее качественных помещений в Киеве всего 100 тыс. кв. м, то есть вдвое меньше нужного. Ситуация кардинально не поменяется еще два, а то и четыре года.
Фактически с 2002 г. на рынке Киева не появилось ни одного крупного проекта складских помещений, посетовал глава отдела офисной и промышленной недвижимости Colliers Inernational Ukraine Радомир Цуркан. Ежегодный спрос на такие помещения составляет 200 тыс. кв. м. Причем площади моментально разбираются на этапе, когда строительство даже не началось.
Управляющий директор компании NAI PICKARD Терри Пикард привел грустную статистику. Общее население Англии и Уэльса — 48 млн., на 1000 человек приходится 236 кв. м складских площадей, в Украине живет столько же, но на 1000 человек в Киеве приходится менее 40 кв. м складов, а в Украине — менее 15 кв. м. Поэтому сегодня складов Киеву надо в четыре раза больше, чем есть, так как ежегодно рынок торговли в нашей стране растет на 20%. Спрос на качественные помещения удовлетворен только на 25% и в ближайшие четыре-шесть лет не будет изменений, заметил г-н Пикард: «К нам обращались клиенты с просьбой подыскать 140 тыс. кв. м складских помещений, но в Киеве даже и близко ничего нет».
По мнению г-на Цуркана, условно рынок складской недвижимости Киева можно разделить на три категории: 70% предложения по количеству площадей — здания «советского типа», 20% — отремонтированные склады, 10% — профессиональные помещения. То есть в Киеве очень мало новых складов, основной объем — перепрофилированные промышленные здания, и поэтому 90% того, что предлагается на продажу, зачастую просто не подходит заказчику для хранения товара.
Естественно, возникает вопрос, почему инвесторы не ломятся гурьбой удовлетворять спрос. Тому есть несколько причин. Первая — колоссальная недостача свободной земли под Киевом и сложность оформления документов на строительство. В Украине действует мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения до 2007 г. Огромные участки, которые требуют под себя склады, расположены на околицах города или за его границами. Приобретать на «вторичке» многие солидные компании просто не решаются: во-первых, дорого, во-вторых, репутация участков весьма сомнительна. Кроме этого, многие складские комплексы, которые были построены недавно, не окупаются по причине неграмотного девелопмента (например, неудачное месторасположение), что тоже отталкивает от рынка потенциальных инвесторов. Но сдвиги есть. В 2005 г. начались переговоры о строительстве складов на Одесской, Житомирской и Ковельской трассах, отметил г-н Цуркан. В дальнейшем развитие складских секторов пойдет на Левом берегу — по направлению к Харькову и Чернигову.
Подтверждением вышеуказанных тенденций стало то, что в 2004 г. началось строительство логистического центра «Чайка» площадью 22 тыс. кв. м на Житомирской трассе. «Площади комплекса сданы в аренду заранее двум международным операторам», — сообщил глава отдела офисной и промышленной недвижимости Colliers Inernational Ukraine. Директор Alacor Александр Шкарупа сообщил, что и его компания намеревается построить в ближайшее время два логистических центра недалеко от Окружной дороги. Площадь складских помещений первого — 20 тыс. кв. м, второго — 133 тыс. кв. м класса А (так что г-н Цуркан, чье высказывание мы привели вначале, был, наверное, излишне пессимистичен. — Ред.). «Желающих арендовать там площади хоть отбавляй», — заметил он, добавив, что это позволяет хозяевам устанавливать достаточно высокие арендные ставки. Сегодня на высококачественном складе можно снять 1 кв. м за $6-9 в месяц без НДС и эксплуатационных расходов (последние потянут еще $2-5 за кв. м), на складе попроще — за $2–5. Это позволяет окупить инвестиции в соответствующее помещение за пять-семь лет. Недостаток предложения не позволяет понижаться ставкам, и ситуация поменяется не ранее, чем через два года, подытожил глава отдела инвестиционных услуг Colliers International Ukraine.
