Colliers International и Concorde Capital создают в Украине инвестиционный фонд недвижимости
Осенью 2005 г. инвестиционная компания Concorde Capital и международная консалтинговая компания Colliers International закончат создание закрытого инвестиционного фонда недвижимости Colliers-Concorde (Ukraine) Real Estate Fund с портфелем «весом» $200 млн. для реализации в Киеве ряда проектов коммерческой недвижимости. Главный конкурент Colliers в Украине компания DTZ Zadelhoff Tie Leung оценивает создание фонда достаточно скептически. Хотя и не исключает, что со временем примет участие в аналогичном проекте в Украине.
«До нас на территории СНГ практически никто не создавал такого фонда прямых инвестиций в недвижимость, хотя в России есть подобный фонд — Fleming Family & Partners Russia (FF&P), где мы являемся консультантами и ко-менеджерами»,— похвастался «ЭИ» старший инвестиционный аналитик Colliers International (Россия) Азамат Кумыков. Основное отличие создаваемого фонда от уже существующих в Украине состоит в том, что последние, как правило, создаются для работы с конкретной строительной компанией под конкретные проекты, согласился с ним президент столичной девелоперской компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. Создаваемый Colliers-Concorde (Ukraine) Real Estate Fund будет работать с разными строителями. Правда, как заявил г-н Карамнов, подобный фонд сейчас в Киеве все же существует — это фонд компании
«НИКойл-Украина», но добавил: «насколько я знаю, в его портфеле всего несколько проектов».
Как сообщили «ЭИ» в Concorde Capital, в течение трех лет фонд приобретет несколько готовых объектов, параллельно занимаясь строительством новых (количество запланированных объектов компании не разглашают, но их точно будет не один-два. — Авт.). «Рано или поздно мы обязательно будем выходить из всех проектов, в тот год, который будет максимизировать наш показатель IRR (внутренняя норма рентабельности. — Авт.)» — добавил г-н Кумыков.
В первую очередь фонд будет работать с коммерческой недвижимостью, потому что она приносит хорошую прибыль (более 20% в год) и меньше подвержена рискам. «Тем более, у нас больше опыта именно в девелопменте коммерческой недвижимости»,— пояснил Азамат Кумыков.
Подписка на ценные бумаги фонда Colliers-Concorde (Ukraine) Real Estate Fund начнется 1 сентября этого года (все вкладчики — нерезиденты) и будет продолжаться до 31 октября. Общий размер привлеченных кредитных средств планируется на уровне $100 млн. Если эта сумма не наберется до 1 ноября, тогда подписка продлится до 31 декабря 2005 г. Как сообщили «ЭИ» в пресс-службе Concorde Capital, компания будет управлять фондом через свою дочернюю управляющую компанию (чтобы избежать ограничений, связанных с деятельностью нерезидентов в Украине), а Colliers International будет выполнять функции ко-менеджера и советника фонда.
Планируемая доходность фонда первые несколько лет составит от 18% в год, а потом ожидается его увеличение до 30%, рассказали нам в пресс-службе Concorde Capital. Все деньги, которые фонд получит, будут реинвестироваться в новые проекты либо выплачиваться в виде дивидендов акционерам. Как сообщили в Concorde Capital, по истечении шести лет фонд закроется, но с согласия акционеров срок его деятельности может быть продлен.
Эксперты считают, что несмотря на внушительный размер портфеля фонда в $200 млн. заявленные денежные «вбрасывания» повлиять на цены коммерческой недвижимости Киева не могут. Для этого нужен как минимум $1 млрд., считает г-н Карамнов. Он пояснил, что рынок коммерческой недвижимости очень далек от насыщения.
Главный конкурент киевского Colliers компания DTZ Zadelhoff Tie Leung на подобный шаг пока не решается. «Возможно, мы изменим нашу стратегию и создадим инвестиционный фонд, но только в том случае, если партнером будет очень крупный известный международный банк»,— рассказывает региональный директор DTZ Ник Коттон. В компании пока не хотят обременять себя подобными обязательствами, а предпочитают сохранять стабильные отношения с разными инвесторами, девелоперами и ИФ, не связывая себя только с одним крупным фондом. «Если на рынке появляются потенциальные объекты, то вы должны проинформировать об этом именно ваш фонд-партнер. Мы не хотим терять возможность сотрудничать с другими клиентами, которые обращаются в компанию за консультациями касательно потенциальных инвестиционных и девелоперских проектов, существующих на украинском рынке». Г-н Коттон считает, что решение Colliers о создании фонда с Concorde Capital было принято скоропалительно: «Об этом банке я раньше слышал, но не знаком настолько близко, чтобы принимать решение о создании с ним фонда». В то же время корреспондент «ЭИ» лично слышал из уст руководителей нескольких столичных девелоперских компаний заявления о планах создания подобных ИФ недвижимости.
Рынок & Инвесторы
По оценкам экспертов, объем столичного рынка профессиональной торговой недвижимости составляет 300 тыс. кв. м. Примерно такая же площадь приходится на офисную недвижимость. При этом и в первом, и во втором случае рынок насыщен примерно на 30%: девелоперы утверждают, что столице необходимо как минимум по 600 тыс. кв. м ТЦ и столько же офисов (при этом потребность в таких площадях из года в год растет). Рост цен коммерческой недвижимости составляет более 30% в год. Доходность — более 20% (для сравнения: в Европе доходность коммерческой недвижимости составляет не более 7-10% в год).
Украинская инвестиционная компания Сoncorde Capital создана в ноябре 2004 г. С момента создания по сегодняшний день компания привлекла более $30 млн. инвестиций из стран ЕС и США для ведущих предприятий металлургического, автомобильного, химического, нефтяного и газового секторов Украины. По итогам июня 2005 г. Сoncorde Capital заняла вторую позицию в рейтинге наиболее активных торговцев акциями в ПФТС.
Colliers International — международная компания, работающая на рынке коммерческой недвижимости. На территории Центральной и Восточной Европы она предлагает клиентам полный перечень услуг в области коммерческой недвижимости по аренде и продаже офисных, торговых, складских и гостиничных помещений, а также консультационные услуги, услуги по оценке недвижимости и т.д. 250 офисов Colliers International расположены в 50 странах. В компании работают свыше 8 600 сотрудников. Финансовые результаты компания не оглашает.
