Вопреки прогнозам, «летние» цены на недвижимость продолжают расти впечатляющими темпами
В июне цены столичного жилья на вторичном рынке росли высокими темпами, увеличившись по разным оценкам на 5-6%. Примерно такой же рост будет наблюдаться и в июле — вместо традиционного спада в период отпусков на рынке наблюдается повышенный спрос и не соответствующее ему предложение.
Действительно, в июне, в отличие от предыдущих лет, столичный рынок недвижимости был далек от летней спячки и по оборотам мало отличался от майского. Спрос на недвижимость был высоким. А вот с предложением во многих секторах рынка были проблемы. То, что предложений явно недостаточно,— лишь часть проблемы. Другая ее часть заключается в том, что значительное количество предложений составляли малоликвидные объекты, которые по разным причинам отвергались покупателями раньше. То есть и количество было недостаточным, и качество зачастую не устраивало покупателей. Поэтому за более или менее интересные объекты покупатели хватались практически сразу, а продавцы нередко устраивали аукционы. Нередко они даже задаток отказывались брать, откладывая возможность торга и отмены достигнутых договоренностей вплоть до последнего момента. Связано это в основном с тем, что значительная доля сделок на вторичном рынке — это фактические обмены (пусть и с доплатой). Для осуществления их зачастую необходимы целые цепочки сделок, организовать которые даже при стабильных ценах не так уж и просто. При быстром изменении цен ситуация меняется практически каждый день, достичь четких договоренностей между всеми участниками становится более чем проблематично: продавцы не соглашаются брать задаток, работа агентств недвижимости усложняется многократно…
Кроме того, к началу июня накопилась некая критическая масса усталости потенциальных участников рынка недвижимости от экономических и политических неурядиц. На мироощущении киевлян начало достаточно заметно сказываться разочарование в обещаниях и действиях правительства, других органов власти. Попытки одновременно повысить социальную направленность бюджета, улучшить инвестиционный климат, пересмотреть итоги приватизации, использовать административно-командные методы управления экономикой, укрепить гривню — уж больно разновекторные устремления… В итоге граждане стали (на всякий случай) с еще большим рвением вкладывать деньги (как свои, так и заемные) в недвижимость. А продавцы с еще большей неохотой решаются расстаться с недвижимостью.
Подводя итоги полугодия, перечислим и другие факторы, которые наиболее ощутимо повлияли на рост цен на вторичном рынке столицы. Это:
— дополнительная налоговая нагрузка при продаже недвижимости в период с 1 января до конца марта;
— инфляционные процессы;
— массовые протесты киевлян против строительства в центральных и других тесно застроенных районах; замораживание отдельных проектов и, как следствие, переток части покупателей (и средств) с первичного рынка на вторичный;
— недостаток альтернативных областей размещения средств;
— существенное расширение ипотечного кредитования (больше средств на рынке — больше потенциальных покупателей
— больше спрос — выше цена);
— резкое падение курса доллара (при том, что вторичный рынок недвижимости почти полностью долларовый);
— психологические причины, вызванные появлением дополнительных источников нестабильности и неуверенности людей.
И в заключение — прогноз цен на июль.
Индекс ценового ожидания, полученный с помощью чисто математических методов, показывает, что цены в июле вырастут на 5,61%. Тем не менее мы полагаем, что компьютерный прогноз несколько завышен. Хотя в конце июня цены по-прежнему росли, но наступает период отпусков… А отпуска — один из самых существенных факторов стабилизации цен. Поэтому, по нашим оценкам, темпы роста цен в июле вряд ли превысят 5%.
Индекс стоимости жилья (при расчете учитывается заявленная цена предложения, месторасположение объекта и его «статистический вес»; подробнее о системе расчета см. на сайтах www.domik.net и www.irn.ru.— Ред.) в июне 2005 г.: 1095,9$/кв. м (+5,69% за месяц).
Рост за первое полугодие составил 31,38%, или 261,75$/кв. м. Индекс ценового ожидания: +5,61% в месяц (возрос на 1,1%).
