Замначальника Главного управления жилищного обеспечения КГГА заверил «ЭИ», что реконструкция
Соцгорода начнется если не в этом, то в начале следующего года
Тема реконструкции киевских хрущевок уже год не сходит с уст столичных чиновников и с полос газет. Чтобы узнать, как продвигается дело с переустройством Соцгорода, мы встретились с замначальника Главного управления жилищного обеспечения КГГА (при этом ведомстве создана компания-застройщик КП «Житлоінвестбуд-УКБ», которая занимается отселением людей из Соцгорода, снесет там здания и построит на их месте многоэтажки) Аркадием Бондаревым и руководителем коллектива, который разрабатывал проект реконструкции Соцгорода, Александром Колесниковым.
«ЭИ»: 31 мая Верховная Рада проголосовала за внесение в повестку дня законопроекта «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда»…
Аркадий Бондарев: Скажу больше, наш руководитель Михаил Голица (заместитель мэра и начальник Главного управления жилищного обеспечения КГГА) был членом рабочей группы, которая разрабатывала законопроект. Большая часть наших предложений и замечаний к документу была учтена, но кое в чем были расхождения с городом.
«ЭИ»: В чем именно?
А. Б.: В законопроекте записано, что коэффициент отселения равен 1,5 (площадь новой квартиры будет в полтора раза больше старой.— Авт.) независимо от количества проживающих. В этом и были основные расхождения позиции города и рабочей группы.
Возьмем, например, среднюю трехкомнатную квартиру в хрущевке площадью 60 кв. м, в которой проживает один человек. В соответствии с законопроектом, его необходимо обеспечить жильем площадью 90 кв. м. Теперь возьмем однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м, в которой живет семья из 3-4 человек. Им надо предоставить жилье в 45 кв. м, а это та же однокомнатная квартира. В итоге семье из четырех человек нужно дать однокомнатную квартиру, хоть и с сохранением их очереди на жилье. Мэр Киева предлагал, чтобы людям, которые состоят на квартучете, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, предоставлять жилье согласно нормам, существующим на сегодняшний день. То есть семье из трех человек предоставить двухкомнатную квартиру, семье из четырех человек — трехкомнатную.
«ЭИ»: А кто был против?
А. Б.: Многие инвесторы заинтересованы в том, чтобы давать площадь поменьше. В разработке законопроекта принимали участие представители инвесторов, в частности, московской фирмы «Конти», которая тоже активно инициировала эти процессы. Они выступали против предложений киевского головы. Мы пытались найти какой-то компромисс, но пока наши предложения не были учтены. Возможно, в Верховной Раде при обсуждении законопроекта этот вопрос будет рассмотрен.
«ЭИ»: На территории Соцгорода находится достаточно много коммерческих организаций, которые выкупили помещения. С ними уже проводились переговоры?
А. Б.: Кроме того, о чем Вы говорите, на этой территории есть еще несколько организаций, которые имеют отведенные земельные участки. Это тоже проблема, которую надо решать.
«ЭИ»: И как?
А. Б.: Сегодня общая площадь нежилых помещений, которые расположены на территории Соцгорода, составляет порядка 18 тыс. кв. м. Это абсолютно разные организации, начиная от небольших частных фирм и заканчивая прокуратурой, военкоматом, ГАИ, Госкомитетом по энергосбережению, санэпидемстанцией… Планируем построить на территории микрорайона первые стартовые дома для переселения организаций и фирм. Компания уже получила разрешение города выкупить недостроенное здание больницы №2 по ул. Краковской, которое там стоит уже не один десяток лет. На этой территории мы построим стартовые жилые дома и нежилые помещения. Кроме этого, нами уже выкуплено здание больницы по ул. Лебедева, 14-а, которое находится прямо в центре микрорайона. Начали реконструкцию. Хотим сделать из него административное здание, куда, скорее всего, переселим основные правоохранительные структуры.
«ЭИ»: Так была ли достигнута договоренность с организациями?
А. Б.: Что касается крупных структур, которые занимают не 50 кв. м, а 2-3 тыс., то с ними всеми мы разговаривали. Они понимают, что другого выхода нет. Городом уже принято решение о реконструкции кварталов.
«ЭИ»: Они согласились переселиться?
А. Б.: Часть согласилась. В любом случае у человека, который сделал себе ремонт в помещении или в квартире, особого желания куда-то переселяться не возникнет. Но в данном случае, когда принимается решение о реконструкции всего квартала со сносом существующих домов и строительством 16-, 18или 25-этажных зданий, все понимают, что одно-двухэтажный сарайчик, который там находится, остаться не может. 90% организаций, с которыми встречались, это понимают. С представителями ГАИ, военкомата, прокуратуры уже проведены переговоры.
«ЭИ»: С кем не были проведены?
А. Б.: Я говорил, что с крупными организациями мы уже поговорили, а до мелких, которые занимают по 50-100 кв. м, просто не дошли — нам еще нечего им предложить, так как дома для их отселения только начинают строиться. Как только это произойдет, будем заниматься их расселением.
«ЭИ»: Как продвигается процесс отселения людей?
А. Б.: Уже порядка 40 семей имеют свое жилье. То есть они увидели свои квартиры, есть решение о выдаче им новых ордеров на квартиры.
«ЭИ»: Первые стартовые дома уже достроены?
А. Б.: Они построены, но не заселены. Два дома расположены в пределах 1 км от Соцгорода — по ул. АлмаАтинской, строятся дома в районе ул. Жмаченко возле метро «Дарница». Часть жилья в этих домах продается, часть реализуется по молодежному кредиту, остальные квартиры выделяются под отселения людей из Соцгорода. К тому же, учитывая широкую географию наших домов (компания строит по 40-50 объектов в год в различных районах столицы.— Авт.), мы можем по желанию отселить кого-то в другой район.
«ЭИ»: «Киевгорстрой» и «Конти», которые тоже занимаются реконструкцией хрущевок, планируют построить заводы по переработке строительных отходов, которые останутся после сноса домов…
А. Б.: Завод пока не строим. То, что касается процесса утилизации отходов, будет решаться уже во время строительства. Если заводы по переработке построит «Киевгорстрой» или «Конти», то мы найдем с ними общий язык. Мы снесли не один дом в других районах и знаем, что есть специализированные организации, которые занимаются разборкой зданий. Тем более дома в Соцгороде — это не 25-этажные высотки, которые надо взрывать, а маленькие двухэтажные здания, которые элементарно разбираются. 2,5 года назад мы делали разборку двухэтажного здания на пл. Победы и заплатили за это около 300 тыс. грн.
«ЭИ»: Градсовет поручил вам поработать над транспортной развязкой на пересечении ул. Красногвардейской и пр. Гагарина. За чей счет будут ремонтироваться дороги?
Александр Колесников: Проблема загруженности трассы касается не только нашего перекрестка, а всего узла, то есть въезда в Киев со стороны Броваров. Уже два-три года городом ведется реконструкция дороги от моста Патона до Ленинградской площади и пр. Гагарина. Этот процесс уже дошел до территории, о которой мы сейчас говорим. Дороги строятся за счет города. Но в последние годы наблюдается тенденция к кооперации средств. То есть саму дорогу, безусловно, построит город, но коммуникации, которыми она «нафарширована», будет перекладывать инвестор.
«ЭИ»: А само строительство во сколько обойдется?
А. Б.: В Соцгороде проживает порядка 600 семей. Сегодня для того, чтобы только войти в этот квартал, понадобится около 100 млн. грн. на их отселение. Плюс затраты на компенсацию около 18 тыс. кв. м владельцам нежилых помещений (фирмам и организациям), а это еще три 16-этажных дома. Если взять 18 тыс. кв. м, хотя реально владельцам нежилых помещений достанется больше, умножить на 2500 грн. (приблизительная себестоимость «квадрата».— Авт.), то это еще 45 млн. грн. Грубо говоря, на отселение надо потратить около 150 млн. грн. Само строительство будет стоить около 925 млн. грн. (такая цифра получилась в результате умножения общей площади запланированного жилья и нежилых помещений — 370 тыс. кв. м — на себестоимость строительства — 2500 грн. за 1 кв. м.— Авт.). Добавим к этой сумме еще 50% в счет затрат на прокладку коммуникаций, строительство школы. В итоге строительство приблизительно обойдется в 1,5 млрд. грн.
«ЭИ»: Вы хоть приблизительно подсчитывали рентабельность этого проекта?
А. Б.: Ни у одной организации в Киеве и Украине нет опыта по работе с большими кварталами. Мы первые, кто этим занимается. Поэтому говорить о прибыльности пока рано. Да, первые несколько лет будут только вложения, и ни о какой доходности и речи быть не может. Надеюсь, в убытке мы не будем. К тому же мы не ставили задачу выжать из этого проекта максимум. Если бы так было, то, наверное, проект был бы другой — было бы больше жилья и офисов.
«ЭИ»: А город выделяет какие-то деньги на реконструкцию?
А. Б.: На сегодняшний день никакие средства из бюджета города на реализацию этого проекта не выделяются. Работа идет только за счет привлеченных инвесторов.
«ЭИ»: Удастся ли при реконструкции сохранить все зеленые насаждения?
А. К.: Будем стараться сохранить каждое дерево. 80% новых домов по проекту стоят на месте старых двухэтажек. Мы пытаемся уйти от создания подземных автостоянок и закладываем многоэтажный наземный паркинг. Объясню, для чего. На бетонной крыше подземного паркинга в лучшем случае можно посадить газончик. Планируя построить многоэтажную автостоянку, мы тем самым стараемся оставить землю и зелень внутри квартального пространства в нетронутом виде.
«ЭИ»: В проекте реконструкции Соцгорода, по-моему, присутствовали какие-то изменения станции метро «Черниговская».
А. К.: Это только наши предложения, которые сейчас находятся в стадии обсуждения. Дело в том, что территория возле метро очень загружена. На одном узле скучены трамвайные остановки, входы на перроны метро, наземный транспорт, толпы людей передвигаются через недостаточно широкие подземные переходы и пр. Мы предлагали скомбинировать выходы из метро с подземным пространством торгового центра, который будет расположен недалеко от станции. Но об этом говорить пока рано.
«ЭИ»: Какие еще кварталы, застроенные домами первых массовых серий, можно считать перспективными для реконструкции?
А. Б.: Сегодня уже есть целый ряд проектов реконструкции кварталов, которые прорабатывают инвесторы. «Конти» занимается двумя микрорайонами на Сырце и Виноградаре. Печерская районная администрация интересуется проектом реконструкции хрущевок по бул. Лихачева. В принципе, любой район — те же самые Нивки, которые застроены хрущевками — рано или поздно нуждаются в реконструкции. За хрущевками пойдут 9этажные панельные «кубики», которые строились в середине 70-х годов. Через 5-10 лет они будут в таком же состоянии, как сегодня пятиэтажки.
«ЭИ»: Но не все же территории Киева интересны для инвестора?
А. Б.: В Киевсовет от инвесторов поступило так много заявок — около 10-12 — на участие в реконструкции, что будет проводиться конкурс по выбору инвестора. Конечно, фирма, которая вчера создалась и у которой на счету ноль гривень, вряд ли сможет претендовать на это место. Это будут серьезные инвестиционные структуры, которые имеют поддержку банков. В Киеве инвестору интересен любой район, застроенный домами массовых серий. Проблемы с этим могут быть в небольших городах, где, действительно, работать в этом направлении нерентабельно.
«ЭИ»: Вы утверждаете, что любой район столицы, застроенный домами массовых серий, для инвестора привлекателен?
А. Б.: Да. Конечно, чем ближе район к центру и транспорту, тем он более интересен. Но за последние 50 лет Киев настолько расширился в границах, что микрорайоны, застроенные хрущевками,— сегодня если не центр, то, во всяком случае, срединная зона.
«ЭИ»: Когда вы планируете начать снос домов?
А. Б.: Как только отселим достаточно большое количество людей и освободим как можно больше территории. Возможно, это произойдет уже в этом году. Если не получится, если кого-то не успеем отселить, значит, в следующем.
«ЭИ»: Сколько будет длиться реконструкция?
А. Б.: Не меньше пяти лет.
Коммунальное предприятие «Житлоінвестбуд-УКБ» создано 27 декабря 2001 г., выполняет функции заказчика строительства жилья и объектов недвижимости, которые строятся на деньги, привлеченные ДГО «Житлоінвест» и финансовой компанией «Житло-інвест». В 2001 г. КП «Житлоінвестбуд-УКБ» совместно с «Житло-інвест» построили в Киеве 210 тыс. 609 кв. м жилья, в 2002-м — 248 тыс. 651 кв. м, в 2003-м — 202 тыс. 752 кв. м, в 2004м КП «Житлоінвестбуд-УКБ» построило 244 тыс. 476 кв. м жилья.
В июле 1996 г. квартирное управление города, которое распределяло построенное на бюджетные средства жилье, было реорганизовано в новую структуру — Главное управление жилищного обеспечения. Начиная с 1997 г., при нем стали создаваться хозрасчетные предприятия (в том числе КП «Житлоінвестбуд-УКБ»).
P. S. В пресс-службе Госжилкоммунхоза, глава которого Алексей Кучеренко представлял законопроект о реконструкции в ВР, «ЭИ» сообщили, что, скорее всего, данный документ депутаты будут рассматривать в сентябре 2005 г.
