Домик в деревне

Цены в коттеджных городках вокруг Киева уже сравнимы с Подмосковьем, но настоящих «элитных» поселков под Киевом нет

В 2005 году под Киевом появится всего с десяток новых коттеджных поселков. Подобного «жилья» вокруг столицы строится немного: стоимость загородных домов вокруг Киева сравнима с ценами Подмосковья, несмотря на существенную разницу в доходах москвичей и киевлян. Сегодня стоимость отечественного «элитного загородного дома» превышает $1 млн.

Рынок сегодня

По утверждениям специалистов, количество домов в «организованных» коттеджных городках вокруг Киева ежегодно растет примерно на 30%. Сегодня под Киевом насчитывается около 20 городков (включая строящиеся). Из них к «высокой бизнескатегории» можно отнести всего 5-8 (для сравнения: в Подмосковье их количество достигает 200. — Авт.), а пригородных поселений, попадающих под определение «элитных», нет вообще (см. «Классификация коттеджной застройки»). Наиболее «теснозастроенным» и одним из самых дорогих пригородов является Конча-Заспа, её «цивилизованная» застройка началась в 1995-96 гг. со строительства городка «Золотые Ворота», а цена метра площади построек тут превышает $1500 за «квадрат».

По словам президента столичной девелоперской компании «Real Estate Solutions» Сергея Карамнова, в 2004 году стоимость коттеджей под Киевом в среднем увеличилась на 15%, в 2003 — на 30%. Г-н Карамнов оценивает годовую рентабельность строительства коттеджей примерно в 30-50%. Хотя по данным исследования «Рынок недвижимости-2004», проведенного Ассоциацией специалистов по недвижимости Украины, рентабельность эта значительно выше. Так, себестоимость строительства составляет сегодня примерно $350-700 за кв. м. В то время как цена продажи коттеджа — в среднем от $1000-2500 за кв. м (стоимость коттеджа в городках «для самых-самых» превышает $1 млн.). Разница в оценках экспертов, скорее всего, объясняется высокой стоимостью земли и «трудностями» с землеотводом (читай — высокими взятками. — Ред.).

Кстати, по данным того же исследования, рост цен на «околоэлитную» пригородную недвижимость очень неоднороден. К примеру на Обуховском направлении за год цены почти не изменились ($900-2200 за кв. м в начале и $900-2500 в конце 2004 года). На Бориспольском направлении цены на коттеджи за это же время выросли в 1,5-2 раза. В Малой Александровке в 2003 году можно было приобрести коттедж по $100300 за«квадрат», а в 2004 г. цена возросла до $400-600; в Вишенках средняя стоимость 1 кв. м. в 2003 году составляла $300-550, в 2004 — $500-700. В 2-3 раза выросли цены на Броварском направлении — со $100-150 за кв. м до $300. Резкий рост стоимости — в 1,5-2 раза — наблюдался на Житомирском Домик в деревне Цены в коттеджных городках вокруг Киева уже сравнимы с Подмосковьем, но настоящих «элитных» поселков под Киевом нет и Одесском направлениях. По словам экспертов, цены на эту недвижимость сильно зависят от наличия хорошей трассы, т.е. возможности быстро и без проблем добраться до центра Киева. Предложение коттеджей в городках в целом пока превышает спрос из-за высоких цен (риэлторы невесело шутят, что эти цены в большинстве случаев больше, чем стоимость вилл за границей). Правда, директор АО «Полесье» Анатолий Осадчий считает, что спрос примерно равен предложению. В то же время все эксперты соглашаются, что спрос на качественные коттеджи превышает предложение. Наибольшей популярностью в этой категории пользуются коттеджи площадью 250-300 кв. м с уже сложившейся инфраструктурой недалеко от Киева (в основном люди интересуются 2-3 этажными комбинированными или кирпичными домами с мансардой).

Перспективы

По мнению риэлторов, в 2005 году под Киевом появятся около 10 новых коттеджных городков. Через 3-4 года их количество увеличится вдвое, но цены на них падать не будут, уверен г-н Карамнов. Рынок загородной и городской недвижимости Киева отстает от московского лет на пять. Украинские специалисты по недвижимости следят за деловой московской прессой. И, сегментируя рынок коттеджных городков под Киевом, они ориентируется на московские показатели. А в своих прогнозах развития рынка загородной недвижимости все чаще опираются на опыт Подмосковья.

Как отмечают эксперты из Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), под Киевом нет поселков, отвечающих параметрам городка высшей категории (с телефонией, интернетом, водоснабжением, газификацией, электрификацией, эксклюзивным природным ландшафтом, с размером участка — от 50 соток, очень развитой инфраструктурой и т.д.). Наибольшей популярностью и спросом пользуется элитная недвижимость и поселки бизнескатегории (то естьпопроще), но на рынке больше всего поселков высокой категории и стихийной коттеджной застройки.

По мнению президента АСНУ Александра Бондаренко, площадь домов в растущих под Киевом городках с каждым годом уменьшается и приближается к показателю — до 250-350 кв. м. До 80% покупателей интересуют именно эти размеры, вторит ему Анатолий Осадчий. Сегодня в 60% случаев покупаются дома не более двух этажей с площадью придомного участка более 40 соток, рассказывают специалисты из «Полесья». Предложение, в среднем, равно спросу.

На рынке Подмосковья сегодня предложение участков с подрядом (когда приобретается участок, и на нем тут же начинается строительство дома, проект которого выбрал покупатель. Покупатель платит и за участок и за дом. — Ред.) и готовых коттеджей в охраняемых поселках увеличивается ежемесячно на 7-10%, а платежеспособный спрос поглощает 1-2% этого роста. Несмотря на такую ситуацию, московские инвесторы не спешат сбавлять цены. Цена продажи подмосковного дома достигает $1400 за кв. м (под Киевом, кстати, несмотря на отставание по времени, цены не меньшие. Ред.)) при себестоимости $100 тыс. за коттедж; продажная стоимость земли $7 тыс. за сотку, а себе стоимость — $150 тыс. за гектар. Несколько лет назад в Подмосковье продавались почти новые коттеджи, а рентабельность строительства некоторых поселков составляла более 200%. Сейчас же предложение растет, а спрос — нет. Причин несколько. Первая — клиенты, которые имеют достаточно денег для такой покупки, недвижимость за городом уже приобрели. Второе — отсутствие ипотеки и оригинальных проектов. Последнее, кстати, является одной из основных причин преобладания предложения над спросом. Около 2/3 коттеджных поселков в Подмосковье построено по стандартной схеме: участок в лесу, 20-50 домов и забор. В то время как покупателю с деньгами подавай эксклюзив. Московские риэлторы, как выход, предлагают застройщикам стать оригинальнее и советуют умерить аппетиты.

Под Киевом также уже намечается подобная тенденция. Городки растут, а доходность падает. Увеличение количества платежеспособного населения дало бы мощный толчок развитию загородной недвижимости, полагает г-н Осадчий. Правда, в то, чтоэто случится, не очень верит.