Киевская власть обещает пересмотреть политику землеотвода в столице
Киев может пересмотреть около 320 принятых за последние три года решений о выделении земли под жилищное строительство и ввести нормы об изъятии участка, если тот не используется в течение трех лет. Таким образом городская власть хочет пресечь спекуляцию на земельном рынке.
Денежный объем вторичного рынка столичной земли никто из опрошенных «ЭИ» застройщиков и риэлторов назвать не смог даже приблизительно, так как, по их словам, он очень «темный». А если говорить об официальных данных по объему первички, то за десять месяцев 2004 года Киев заработал на операциях с землей 600 млн. грн., из которых 230 млн. грн. — от продажи земельных участков. Сегодня спрос на землю «по разумной цене», по оценкам экспертов, минимум вдвое превышает предложение. Ежегодно стоимость практически всех киевских земель растет на 50-100%, причем за последние два года стоимость некоторых участков увеличилась в 5 раз. На вторичном рынке цена наиболее «лакомых» кусочков в центре может доходить, по неофициальным данным, до десяти миллионов долларов за гектар. При этом официально продается не само право собственности или аренды на землю, а фирма, заключившая договор аренды или пользования. Земля при таких темпах удорожания остается привлекательнейшим объектом инвестиций, даже если на ней ничего не делать. Но власть такие расклады не устраивают. Как рассказал «ЭИ» начальник Главного управления земельных ресурсов КГГА Анатолий Муховиков, Киев может пересмотреть около 320 принятых за последние три года решений о выделении земли под жилищное строительство. Более того, он пригрозил введением неких норм, в соответствии с которыми участок будет изыматься у владельца, если тот не использовал землю по назначению в течение трех лет. В столице земельные участки, мол, перепродаются по 3-4 раза, при этом юрлица, на которых оформлено право владения, имеют на счетах по 100 грн.
По словам г-на Муховикова, средняя цена земли в Киеве в 2004 году составила 1003 грн. за кв. м, в 2003 — 740 грн. за кв. м, сегодня — около 1150 грн. Самые дорогие участки — в центре и в «околоцентральных» районах столицы. Сотка, на Печерске может стоить $40 тыс., на Крещатике — свыше $50 тыс. По словам других экспертов, за участокпод строительство многоквартирного дома на Печерске продавец может запросить $10 млн., на Троещине – уже $1 млн. Риэлторы называть порайонно цены на «вторичные» участки отказываются: дескать, каждый продавец земли устанавливает цену по своему усмотрению, в зависимости от собственной «жадности». Второе место по стоимости занимают участки под индивидуальные строительства, расположенные в срединном поясе столицы, — Оболонь (от $5 тыс. за сотку), Соломенка (ближе к жилым массивам — около $12 тыс., вдоль Краснозвездного пр. — $6 тыс.), Нивки (около метро — более $11 тыс., в районе Берковецких садов — около $4 тыс.). Земля в Беличах, Борщаговке и в Академгородке, стоит практически столько же, сколько в срединном поясе, утверждает генеральный директор АН «Полесье» Анатолий Осадчий, — более $6 тыс. за сотку. Высокие цены в основном обусловлены близостью метро и хороших транспортных развязок. На других окраинах Киева в среднем сотка земли стоит от $3200.
При этом собственно стоимость участка — это не единственная «земельная» статья расходов застройщика. По мнению президента столичной строительной компании «Градострой» Виктора Власова, землеотвод, если говорить об обязательных отчислениях, обойдется примерно в 370 тыс. грн. И в полтора года нервов, добавил президент девелоперской компании «Real Estate Solutions» Сергей Карамнов. Причем не факт, что желаемый участок таки отведут. По некоторым источникам, общая стоимость (с учетом неофициальных плат) — от $340 тыс. до $1 млн. (в центре иногда больше). К тому же за последние год-полтора процедура отвода земли значительно усложнилась. Особенно для тех, кто не близок к городской администрации, уверен г-н Власов. Всего надо собрать около 200 согласовательных подписей. «Недавно у нас появилась еще одна комиссия по земле, которой надо предоставлять обоснования того, что будет строиться; есть еще ГлавАпУ, где сидят специалисты, решающие, можно ли строить то, что я хочу, а еще — комиссия из депутатских представителей, которые тоже указывают, можно строить или нет; в последнее время весьма активизировалась общественность»,— жаловался глава «Градостроя». Правда, существуют фирмы, помогающие заказчику отвести землю. Стоимость таких услуг — около $100 тыс. Строительный рынок страдает и от недоработанности Правил застройки Киева, считает г-н Власов: «Например, по правилам застройки каждый дом должен быть обеспечен паркингом, если это не получается — город обязан получить денежную компенсацию, но методики определения компенсации отсутствуют».
Теперь о предложении. Большинство земельных аукционов, организованных киевской властью за последние два года, были признаны несостоявшимися. По словам одного из киевских риэлторов, «на аукцион попадал «мусор» по сумасшедшим ценам, от которого отказались все, кто только причастен к органам киевской власти». В Главном управлении земельных ресурсов КГГА обещают, что более 500 столичных участков под жилищное строительство после принятия соответствующего решения Киевсовета (проект уже есть) будут продаваться или cдаваться в аренду только по итогам конкурсов и аукционов. Этот документ, по мнению чиновников, должен снять все существующие проблемы с землеотводом и хорошо наполнить казну города. Добавим, проект уже несколько раз выносился на рассмотрение Киевсовета. Скорее всего, окончательный вариант вновь попадет на сессию через 2 месяца, рассказал «ЭИ» главный архитектор столицы Василий Присяжнюк. Одна из норм «бумаги» гласит, что участник конкурса или аукциона должен предоставить городу документ, подтверждающий его финансовые возможности осуществить строительство на отводимой земле. Нам не раз доводилось слышать от опрашиваемых, что свободной земли, которую можно получить в аренду, в черте города практически не осталось. При этом в соответствии с Генпланом развития Киева до 2020 года застройка города будет осуществляться в основном в нынешних его границах. Правда, не все согласны с тем, что земли «почти нет». Как утверждает директор консалтингового агентства RED Ярослав Цуканов, спрос на землю под строительство зависит от того, насколько она привлекательна. Например, на Троещине, по его словам, есть свободная земля, но возвести там квартал, проложить коммуникации — работа сложная, да и рентабельность строительства намного меньше, чем в центре. Есть еще земли(около 1,8 тыс. га) под промпредприятиями, которые планируют выселить за городскую черту. 25-30% территории города составляют промышленные зоны, уверяет председатель правления компании «Жилье ХХІ век» Алексей Бутенко. Хотя будут ли рентабельными для инвестора работы «переселить — снести — построить» неизвестно. Московская же пресса пишет, что проекты реконструкции кварталов хрущевок и промзон строителям неинтересны.
