В 2005 году цены на жилье будут зависеть от судьбы доллара и возможной отмены «подоходки»
Завтра, 12 мая, в Ялте начнет работу IX международная конференция риэлторов, организованная Ассоциацией специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). По мнению прибывающих в Ялту участников, основными «факторами влияния» на рынке недвижимости в этом году станут ревальвация гривни и мораторий на взимание подоходного налога при продаже, действие которого заканчивается 1 января 2006 г. Последнее уже нынешней осенью может привести к увеличению количества выставленных на продажу объектов в полтора-два раза. О том, приведет ли это к замедлению темпов роста цен, единого мнения среди экспертов нет. Однако большинство из них уверены, что по итогам года цены на жилье вырастут минимум на 15-20%.
Продажа недвижимости стала облагаться подоходным налогом с 1 января 2005 г. И хоть в большинстве случаев этот налог не превышал 1%, по данным АСНУ, «рождественский подарок» законодателей привел к уменьшению количества сделок в январе-феврале 2005 г. по сравнению с 2004 г. в 7-10 раз. Затишье на рынке недвижимости (а точнее, волна протестов нотариусов, риэлторов и явное уменьшение поступлений в бюджет от госпошлины. – Ред.) вынудило законодателей ввести мораторий на 11 статью Закона «О налоге с доходов физлиц». В результате к маю количество сделок поднялось до обычного уровня. «Активность рынка сейчас выше, чем в прошлом году — заключаются отложенные из-за налога сделки», — объясняет нынешнюю ситуацию директор киевского АН C.I.T. Эдуард Бразас, добавляя, что рынок «включило» принятие моратория, хотя свою роль сыграли стабилизация политической ситуации после выборов и сезонный (весенне-летний) рост продаж. Примерно такая же картина наблюдается и в регионах. По словам Ирины Яремко, директора львовского АН «Золотая Арка», в мае продажи вышли на уровень прошлого года: «Единственное, спрос во Львове намного выше предложения. Но это — особенность львовского рынка». Есть среди риэлторов и такие, кто не придает особого значения введению «подоходного» моратория. К примеру, директор черкасского АН «Март» Михаил Моторный связывает оживление рынка в основном с сезонными колебаниями спроса: «В январе-феврале продаж было очень мало, но это традиционно «мертвые» месяцы. В марте рынок ожил, люди смирились с налогами и начали продавать и покупать. Мораторий — лишь один из факторов, способствующих росту рынка».
Помимо сезонности и налогов, специалисты называют еще один фактор, влияющий на рынок и цены: ревальвацию гривни. «Люди, у которых есть сбережения в долларах, начали их активно вкладывать в недвижимость», — утверждает директор харьковского ДП «Проконсул+» Алексей Попов. Правда, пока влияние падения доллара невелико. «Если сохранится курс 5 грн./$, превращать доллары в недвижимость захотят немногие. Но если доллар начнет падать, возникнет ажиотажный спрос и цены на недвижимость поползут вверх», — прокомментировал курсовую ситуацию президент АСНУ Александр Бондаренко.
Зато в последние месяцы 2005 г. — если парламент не изменит или не отменит злополучную ст. 11 Закона, — предложение на вторичном рынке может вырасти вдвое. «Если к декабрю ситуация с законом не изменится, произойдет всплеск предложения — продавцы постараются перенести продажи с февраля-марта 2006 -го на декабрь 2005 г.», — объясняет г-н Моторный.
Как это повлияет на цены, сказать сложно. В самом простом случае увеличение предложения должно как минимум замедлить темп роста цен. Однако дальнейшее укрепление гривни способно спровоцировать рост спроса, — что наоборот может сильно «поддернуть» цены вверх. Последнее соображение, кстати, уже подтверждается на вторичном рынке. По словам риэлторов, часть продавцов в ожидании падения доллара и, как следствия, ажиотажного спроса и подорожания, уже пытаются продавать квартиры по «заведомо высоким ценам». Правда, пока особого влияния на рынок это не оказывает — весной на продажу было выставлено много объектов, которые «придерживались» в период действия подоходного налога в январе-марте.
Предложение квартир осенью увеличится, в первую очередь, за счет продавцов, ставших владельцами недвижимости после 1 января 2004 г. В основном, это мелкие инвесторы, приобретшие одну — две квартиры, как правило, на первичном рынке и выжидающие удобного момента для продажи. Правда, их количество не велико. «С целью дальнейшей перепродажи в строительство новогожилья вкладывает деньги около 15% частных инвесторов», — отметил г-н Бондаренко. По расчетам Владимира Коломейко, начальника информационно-аналитического отдела киевского АН «Планета Оболонь», при продаже в 2006 г. (после отмены моратория. — Ред.) квартиры в новостройке, сданной в 2004- 2005 г.г. продавцам придется выплачивать налог в 6-7% от ее стоимости. Ведь в 99% случаев в документах фигурирует цена двух-четырех годичной давности (а налог берется от разницы между ценой продажи и покупки. — Авт.). «Лишние» 6-7%, — еще один повод продать недвижимость в 2005 г.
Будут торопиться с продажей и люди, планирующие в ближайшие годы продать более одного объекта недвижимости. По закону при продаже более одного объекта недвижимости в течение календарного года ставка налога — даже для квартиры, приобретенной до 2004 г. — будет составлять не 1%, а целых 5%.
Впрочем, не все риэлторы считают, что предложение квартир осенью существенно увеличится. «Далеко не все будут продавать квартиры только потому, что со следующего года им придется платить подоходный налог. Большинство обязательно просчитает, насколько это выгодно», — считает г-н Моторный. Действительно, если учитывать ежемесячный рост цен в 1-2%, то для частных инвесторов с одной двумя квартирами достаточно подождать до лета 2006 г., чтобы с лихвой окупить все «налоговые» потери.
Пока же эксперты уверены, что до осени рынок лихорадить не будет, а цены будут расти не более чем на 1-1,5% в месяц, — как это происходило последние несколько лет. Кроме этого, все риэлторы единогласно сходятся в одном — чем стабильнее будет налоговая ситуация, касающаяся недвижимости, тем медленнее будут расти цены на квартиры и активнее совершаться сделки. «Пусть будет налог — через какое-то время с ним смирятся… Но пусть все знают, что этот налог не будет меняться ближайшие пять лет», — заметил один из участников конференции.
